Ile naprawdę kosztuje metr w Polsce? Policzyliśmy 783 gminy na danych z aktów notarialnych [ANALIZA]

Portale pokazują ceny ofertowe, czyli to, czego sprzedający sobie życzy. My policzyliśmy ceny z aktów notarialnych: 405 256 transakcji mieszkaniami z ostatnich dwóch lat w 1938 gminach. W 783 gminach próbka jest wystarczająco duża, żeby podać medianę ceny za metr.

Z tych liczb wychodzi mapa, która w kilku miejscach kłóci się z tym, co powtarza się o polskim rynku.

Skąd pochodzą te liczby

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, który prowadzą starostwa powiatowe. Każdy rekord to cena zapisana w akcie notarialnym, razem z powierzchnią, datą i adresem. Zasady liczenia:

• Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
• Mediana, nie średnia, bo średnią potrafi wywrócić kilka penthouse'ów.
• Odrzucamy rekordy odstające oraz lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
• Próg wiarygodności: minimum 30 transakcji w gminie. Zostaje 783 gminy i 394 971 transakcji.

Mediana z median wszystkich tych gmin to 6000 zł/m². Połowa gmin mieści się między 4736 a 7330 zł/m². To skala, do której warto przykładać każdą ofertę, o jakiej mówi się „drogo" albo „tanio".

Najdroższy metr w Polsce nie leży w Warszawie

W rankingu przed stolicą stoi osiem gmin i żadna z nich nie jest dużym miastem.

W tych gminach dominuje rynek pierwotny, czyli nowe apartamenty od deweloperów. W Kościelisku takich transakcji jest 100 ze 163, w Dziwnowie 139 z 252. Kupujący z Warszawy czy z Katowic szuka tam drugiego mieszkania na wynajem albo na weekendy i nie ogląda się na lokalne zarobki. Dlatego metr w Mikołajkach jest droższy niż metr na warszawskim Mokotowie.

W Mikołajkach ta sama mediana kryje dwa różne rynki. Dziesiąty percentyl to 3664 zł/m², dziewięćdziesiąty to 31 421 zł/m². Stare mieszkania dla mieszkańców i apartamenty nad jeziorem trafiają do tego samego rejestru.

Jedna inwestycja potrafi przestawić całą gminę

Łodygowice w powiecie żywieckim wyglądają w tabeli jak kurort z pierwszej ligi. Po rozbiciu danych okazuje się, że 306 z 314 transakcji pochodzi z rynku pierwotnego, a średnia powierzchnia lokalu to 39 m². Medianę całej gminy przeważyła jedna inwestycja apartamentowa.

Dlatego przy każdej gminie pokazujemy liczbę transakcji i ich rozrzut. Bez tego ranking cen zamienia się w ranking tego, co akurat sprzedał deweloper.

Widok porównania miast pokazuje to gołym okiem. Kwartalna mediana Warszawy sunie po swojej linii, a mediana Mikołajek skacze między kilkoma a niemal trzydziestoma tysiącami zł za metr, w zależności od tego, czy w danym kwartale rejestr zapełniały apartamenty nad jeziorem, czy zwykłe mieszkania.

Duże miasta, czyli rynek, który dotyczy większości

Tu rozdzielamy oba rynki, bo w dwunastu największych miastach wychodzi z tego zależność, której nie widać w jednej medianie.

Powszechne przekonanie mówi, że nowe mieszkanie jest droższe od używanego. W tabeli widać, że to zależy od miasta i że akurat w tych najdroższych jest odwrotnie. W Warszawie metr w używanym mieszkaniu kosztuje o 12 procent więcej niż w nowym, w Gdańsku o 9 procent, a w Krakowie i Wrocławiu oba rynki stoją praktycznie równo. Odwrotny układ zaczyna się dopiero niżej w rankingu i tam bywa ostry: w Katowicach nowe jest droższe o 37 procent, w Łodzi o 23, w Bydgoszczy o 22.

Wyjaśnienie nie brzmi „w Warszawie stare mieszkania są luksusowe”. Nowe budownictwo po prostu stoi gdzie indziej. W stolicy deweloperzy sprzedają głównie na Białołęce, Ursusie i Włochach, a używane mieszkania handlowane są w całym mieście, razem ze Śródmieściem i Żoliborzem. Mediana rynku pierwotnego opisuje więc obrzeża, a mediana wtórnego całe miasto. Rozbieramy to dzielnica po dzielnicy w analizie Warszawy.

Dwie uwagi o tych liczbach. Po pierwsze, rejestr nie zawsze notuje, z którego rynku pochodzi akt. W większości miast brakuje takich rekordów tylko śladowo, ale w Poznaniu oznaczenia rynku nie ma przy 9564 z 17 724 aktów, więc poznański podział opisuje mniej niż połowę transakcji i traktuj go ostrożniej niż pozostałe. Po drugie, mediany w tej tabeli liczymy na publikacji rejestru dla każdego miasta osobno, dlatego różnią się o kilka procent od ogólnopolskiego przebiegu, na którym opiera się ranking 783 gmin powyżej.

Warszawa jest droższa od Bydgoszczy prawie dwukrotnie. Łódź, mimo statusu trzeciego miasta w kraju, siedzi bliżej Bydgoszczy niż Poznania.

Rejestr zapełnia się z opóźnieniem, co widać przy próbie liczenia zmian rok do roku: dla Warszawy mamy 23 989 transakcji w starszym roku i 9376 w nowszym, więc świeższe wartości jeszcze się dopełnią i przesuną. Dziś dane mówią tyle, że w największych miastach ceny stoją albo rosną o kilka procent, a nie o kilkanaście.

Drugi koniec skali

Mediana w Gozdnicy jest czternaście razy niższa niż w Mikołajkach. W 56 gminach metr kosztuje mniej niż 3000 zł, w 117 mniej niż 4000 zł. Na drugim biegunie 52 gminy przebijają 10 000 zł, a dziewięć przekracza 15 000 zł.

Boguszów-Gorce warto zapamiętać, bo pokazuje, że nie chodzi o pojedyncze anomalie. 317 transakcji w dwa lata przy medianie 2343 zł/m² to normalnie działający rynek, tylko w mieście, z którego ludzie wyjeżdżają.

Obwarzanek warszawski kosztuje mniej, niż się wydaje

Przeprowadzka za granicę miasta obniża medianę o 19 procent w Ząbkach i o 34 procent w Lesznowoli. Po drugiej stronie równania stoi dojazd, który trzeba policzyć osobno dla każdego adresu, bo w Ząbkach oznacza on kolej do Wileńskiego, a w Lesznowoli autobus w korku na Puławskiej. Do tego służy mapa dopasowania.

Skrajne skoki cen to zwykle zmiana asortymentu

W 451 gminach mamy po minimum 30 transakcji w obu porównywanych latach. Liderem wzrostu jest Barcin w kujawsko-pomorskim z medianą wyższą o 67 procent, ale stoi za tym 35 transakcji w starszym roku i 46 w nowszym. Przy takich próbkach zmienia się nie tyle rynek, ile to, co konkretnie się sprzedało.

Sensowniej wyglądają gminy z większym wolumenem. W Wyszkowie mediana poszła w górę o 47 procent przy 298 i 223 transakcjach, a to już sygnał, że warto sprawdzić, co się tam dzieje z nową podażą. W drugą stronę: Kluczbork zanotował spadek o 22 procent, Szamotuły o 19 procent.

Co z tego ma kupujący

Mediana gminy to punkt odniesienia, nie wycena. Dwa budynki po przeciwnych stronach tej samej ulicy potrafią różnić się bardziej niż dwa miasta z powyższej tabeli, bo decydują rocznik, standard, piętro i widok z okna.

Dlatego raport nieruchomości schodzi z poziomu gminy na poziom adresu: bierze cenę z ogłoszenia i ustawia ją obok transakcji w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów. Wynik odpowiada na jedno pytanie, którego mediana gminy nigdy nie rozstrzygnie, czyli czy właśnie płacisz tyle, ile w tej okolicy przez ostatnie dwa lata płacili inni.