Łask zajmuje 470 miejsce wśród 816 polskich gmin z medianą 5660 zł/m², czyli o 6 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsze z trzech miast w tej serii, a jednocześnie najbliższe Łodzi: 40 kilometrów i 43 minuty jazdy.
Liczby pochodzą ze 124 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Ceny rosną tu o 16 procent rok do roku, najszybciej z trzech miast tej okolicy, a jedno osiedle bloków daje ponad jedną czwartą wszystkich transakcji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Łasku, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 3 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1569 zł/m², typowo mieszkania komunalne wykupywane przez lokatorów za 70 000 zł przy 38 m².
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Rejestr obejmuje całą gminę miejsko-wiejską Łask, ale wszystkie mieszkania z okna leżą pod miejskimi adresami, łącznie z dzielnicą Kolumna.
Po tych filtrach zostają 124 akty, mediana 5660 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4967 a 6538 zł/m². Typowe mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 261 250 zł.
Sto dwadzieścia kilka aktów w dwa lata to niewiele, ale Łask ma niecałe 16 tysięcy mieszkańców, więc taka liczba transakcji jest naturalna. Każda tabela poniżej podaje liczbę aktów, na których stoi.
Czego ten rejestr nie zapisuje
Łaski rejestr od 2023 roku przestał notować, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego. W oknie od lipca 2024 na 124 akty 123 nie mają tej informacji, a jeden jest opisany jako wtórny.
| Rok | Akty | Bez rodzaju rynku |
|---|---|---|
| 2021 | 41 | 0 |
| 2022 | 53 | 0 |
| 2023 | 60 | 50 |
| 2024 | 55 | 53 |
| 2025 | 66 | 66 |
| 2026 (do lipca) | 30 | 30 |
Do 2022 roku rejestr wypełniał to pole przy każdym akcie. Od 2023 przestał, a od 2025 nie wypełnia go już nigdy. To luka w danych źródłowych, nie brak nowego budownictwa w mieście, i ma dwie konsekwencje.
Po pierwsze, nie da się tu podać osobnej mediany dla rynku pierwotnego i wtórnego, co robimy w Sieradzu i w Zduńskiej Woli. Po drugie, mediana 5660 zł/m² obejmuje wszystko, co się w mieście sprzedało. W latach 2021 i 2022, gdy rejestr jeszcze wypełniał to pole, wszystkie 94 akty bez wyjątku były wtórne, a przez całą historię rejestru nie ma w Łasku ani jednej sprzedaży mieszkania oznaczonej jako rynek pierwotny.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 9 Maja | 6638 | 6 | 58 m² |
| Jesionowa | 6229 | 5 | 63 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 5997 | 5 | 63 m² |
| Marii Curie-Skłodowskiej | 5822 | 10 | 46 m² |
| 1 Maja | 5810 | 5 | 36 m² |
| Jana Pawła II | 5667 | 35 | 44 m² |
| Polna | 5442 | 9 | 47 m² |
| Narutowicza | 5263 | 7 | 39 m² |
| Walerego Wróblewskiego | 5005 | 6 | 53 m² |
| Kosynierów | 4310 | 5 | 69 m² |
Te dziesięć ulic zbiera 93 ze 124 transakcji, czyli 75 procent rynku, a jedna z nich ponad jedną czwartą: 35 aktów przy Jana Pawła II, z medianą 5667 zł/m². To osiedle bloków wyznacza w Łasku standard ceny, bo jego mediana leży siedem złotych od mediany całego miasta.
Tabela obejmuje wszystkie 124 akty.
Między skrajnymi ulicami jest 2328 zł na metrze, ale wiersze z pięcioma aktami są cienkie i traktujemy je jako orientacyjne, a nie jako zmierzoną różnicę między ulicami.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 6028 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5647 | 58 |
| 50 do 65 m² | 5692 | 40 |
| ponad 65 m² | 4741 | 12 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Łasku działa na skrajnościach. Mieszkania do 35 m² są o 1287 zł na metrze droższe od tych powyżej 65 m², czyli o 27 procent. Oba te wiersze są jednak cienkie, a między przedziałami środkowymi, które zbierają 98 ze 124 aktów, różnica wynosi zaledwie 45 zł.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5905 | 10 | 26 m² |
| 3 | 5732 | 58 | 45 m² |
| 4 | 5520 | 49 | 58 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi: typowa transakcja „trzyizbowa” to 45 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe. Wiersze z jedną i pięcioma izbami mają po 1 i 6 aktów, więc je pomijamy; tabela sumuje się do 117, a nie do 124.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3901 | 41 |
| 2022 | 4638 | 53 |
| 2023 | 5254 | 60 |
| 2024 | 5141 | 55 |
| 2025 | 5692 | 66 |
| 2026 (do lipca) | 6392 | 30 |
Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Łasku: 5997 zł/m² na 65 aktach wobec 5176 zł/m² na 58 aktach.
To wzrost o 821 zł, czyli 16 procent rok do roku, najwyższy z trzech opisywanych miast. Od 2021 roku mediana urosła z 3901 do 6392 zł.
Wiersz 2026 stoi na 30 aktach z pół roku i jest już liczbą, którą można czytać, a nie samym sygnałem.
Cennik jedynej nowej inwestycji
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Łasku jedną inwestycję: 52 mieszkania przy Inki Danuty Siedzikówny 4, budowane przez WGW Development Group. Mediana ceny ofertowej wynosi 9300 zł/m², a widełki są wąskie, od 8900 do 9600 zł.
| Powierzchnia | Lokale | Cena zł/m² | Cena całkowita |
|---|---|---|---|
| 45,4 m² | 22 | 9300 | 422 220 zł |
| 57,8 m² | 2 | 9000 | 520 200 zł |
| 60,0 m² | 12 | od 9000 do 9600 | od 540 000 do 576 000 zł |
| 68,3 m² | 8 | 8900 | 607 870 zł |
| 73,0 m² | 8 | 8900 | 649 700 zł |
Tej liczby nie zestawiamy z medianą miasta, choć kusi: 9300 wobec 5660 zł wygląda na przepaść, ale to nie są dwie ceny tego samego towaru. Cennik podaje, czego żąda deweloper za 52 nowe lokale. Mediana 5660 zł opisuje 124 transakcje z całego miasta, w praktyce w całości ze starszych bloków, bo rejestr nie odnotował tu ani jednej sprzedaży z rynku pierwotnego.
Widać to na sąsiadach, gdzie rejestr rozdziela oba rynki. W Sieradzu metr na rynku pierwotnym kosztuje 7178 zł, a cennik tamtejszego dewelopera 7480 zł, czyli o 4 procent więcej; wobec mediany całego Sieradza ten sam cennik wypadałby o 19 procent wyżej. W Zduńskiej Woli rynek pierwotny to 7172 zł wobec 5736 zł dla całego miasta.
Gdyby łaski rejestr rozdzielał rynki, cennik prawie na pewno leżałby blisko tutejszego rynku pierwotnego, a nie kilkadziesiąt procent nad nim. Ile dokładnie, tego nie wiemy i nie zgadujemy: nie da się sprawdzić, po ile te mieszkania faktycznie się sprzedają.
Po stronie domów cennik obejmuje 16 segmentów przy Sportowej 18a od VIK-BUD Wiktorowicz, o powierzchni 139 m² i medianie ceny 1 073 308 zł.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 127 | 430 000 zł | 1170 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 55 | 580 000 zł | 1068 m² |
| Działki | 65 | 120 000 zł | 1197 m² |
Rynek domów jest w Łasku równie liczny co rynek mieszkań: 127 aktów wobec 124. To typowe dla gminy miejsko-wiejskiej i zupełnie inaczej niż w Zduńskiej Woli, gdzie na 303 akty na mieszkania przypadają 53 na domy.
72 ze 127 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. Po ich odjęciu mediana rośnie o 150 000 zł, do 580 000 zł. Jedna mediana „domu” na terenie miejsko-wiejskim potrafi się więc mylić o sto pięćdziesiąt tysięcy.
Działek jest 65, mediana 120 000 zł przy typowej powierzchni 1197 m², a ostatni akt pochodzi z 20 maja 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
W Łasku trzeba pilnować, na czym opiera się liczba, którą ktoś ci podaje. Mediana 5660 zł/m² opisuje to, co się w mieście sprzedaje, czyli starsze bloki. Cennik 9300 zł/m² opisuje jedną nową inwestycję. Obie liczby są prawdziwe, dotyczą różnych rzeczy i nie należy ich od siebie odejmować.
Argument sprzedającego o wzroście cen ma tu akurat pokrycie w aktach: 16 procent rok do roku, najwięcej z całej trójki. Zestawiaj za to oferty o podobnym metrażu, bo małe mieszkanie kosztuje o 27 procent więcej za metr niż duże. A jeśli rozważasz dom, sprawdź, czy w akcie nie siedzi drugi budynek; to różnica między medianą 430 000 a 580 000 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zduńska Wola leży 15 kilometrów stąd i jest o 76 zł na metrze droższa, a Sieradz o 624 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu Sieradza, Zduńskiej Woli i Łasku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
