Ostrołęka zajmuje 288 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6886 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 47 351 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 123 km drogą, czyli około 106 minut samochodem. Jest to najdalej od stolicy położone miasto na prawach powiatu w województwie.
Liczby pochodzą z 652 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest bliska zeru. Rynek wtórny ma w Ostrołęce medianę 6920 zł/m², a rynek pierwotny 6828 zł, czyli dzieli je 92 zł. Wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej po dwadzieścia aktów na każdej stronie rynku, mniejszą różnicę mają tylko dwie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Ostrołękę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 4 września 2026. Jest to jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 1479 zł/m² i typowej cenie 71 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 652 transakcji, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostają 652 akty. Mediana to 6886 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6022 do 7930 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 343 000 zł.
Obie strony rynku kosztują prawie tyle samo
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6920 | 401 | 345 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6828 | 240 | 342 979 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6495 | 11 | 315 000 zł | 43 m² |
Różnica wynosi 92 zł na metrze, czyli 1,3 procenta, na korzyść rynku wtórnego, a pierwsze sprzedaże stanowią ponad jedną trzecią aktów: 240 wobec 401 odsprzedaży.
Dla kupującego jest to sytuacja bardzo wygodna. Mediana 6886 zł opisuje w Ostrołęce niemal to samo po obu stronach rynku i nie wymaga istotnej korekty. Ceny całych mieszkań też są prawie równe: 342 979 zł za lokal z pierwszej ręki wobec 345 000 zł z odsprzedaży, choć lokale z rynku pierwotnego są o cztery metry większe.
Znaczy to, że deweloperzy budują w Ostrołęce dokładnie to, czym miasto już handluje, i wyceniają to niemal na tym samym poziomie. W Wyszkowie, oddalonym o 68 km, ta sama różnica wynosi 1126 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6756 | 44 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6706 | 302 | 110 |
| 50 do 65 m² | 7198 | 236 | 97 |
| ponad 65 m² | 6508 | 70 | 28 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Ostrołęce nie działa: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a nie kawalerki. Cała rozpiętość wynosi 690 zł na metrze, czyli 10 procent, a trzy pozostałe przedziały mieszczą się w 248 zł.
Rozkład jest przy tym mocno skoncentrowany w środku: 538 z 652 aktów, czyli 83 procent, dotyczy mieszkań od 35 do 65 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7178 | 134 | 39 m² |
| 3 | 7128 | 298 | 50 m² |
| 4 | 6438 | 169 | 60 m² |
| 5 | 6038 | 42 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest już normalna: od dwóch izb do pięciu mediana traci 1140 zł na metrze, czyli 16 procent, przy czym lokale dwu- i trzyizbowe dzieli zaledwie 50 zł. Wiersze jedno-, sześcio- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do pięciu aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4384 | 194 |
| 2022 | 4856 | 354 |
| 2023 | 5556 | 518 |
| 2024 | 6414 | 480 |
| 2025 | 7239 | 277 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 września; notuje z niego 138 aktów przy medianie 7160 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 65 procent, czyli o 2855 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku. Rocznie przybywało od 472 do 858 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 7157 zł/m² przy 213 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6755 zł przy 335 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł niemal tyle samo, o 5,5 procent: z 6758 zł/m² przy 182 aktach do 7128 zł przy 194 aktach. Obie liczby są zgodne, co jest w tej serii rzadkością i wynika bezpośrednio z tego, że w Ostrołęce obie strony rynku mają prawie tę samą cenę.
Dla kupującego oznacza to informację jednoznaczną. Mieszkania w Ostrołęce podrożały przez rok o 5,5 do 6 procent, i nie ma tu żadnej liczby, którą trzeba by korygować.
Zwraca uwagę spadek liczby transakcji: z 335 do 213, czyli o 36 procent w rok.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 95 | 550 000 zł | 320 000 do 750 000 zł | 454 m² |
| Działka | 165 | 140 000 zł | 34 932 do 232 720 zł | 800 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 33 z 95 aktów na dom, czyli 35 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Uwagę zwraca proporcja: 165 transakcji działkami wobec 95 domami, czyli więcej działek niż domów. Szeroki rozstęp kwartylowy działek, od 34 932 zł, pokazuje, że wśród nich jest sporo niewielkich parceli.
Ostatni akt na dom pochodzi z 27 sierpnia 2026, a na działkę z 13 sierpnia 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Ostrołęki ani jednego lokalu, mimo 240 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Ostrołęka ma jeden z najbardziej spójnych rynków w województwie: obie strony rynku kosztują prawie tyle samo i rosną w podobnym tempie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 6886 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia niezależnie od strony rynku, bo różnica wynosi 92 zł. Zwróć uwagę na metraż od 50 do 65 m², bo to jedyny przedział wyraźnie droższy od pozostałych, o 492 zł ponad przedział sąsiedni. I pamiętaj, że liczba transakcji spadła w rok o 36 procent, co przy rosnącej cenie oznacza rynek, na którym mniej się kupuje, a nie taniej.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Wyszków leży 68 km stąd i jest droższy o 513 zł na metrze. Oba zestawiamy w porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
