Wyszków ma medianę 7399 zł/m², a Ostrołęka 6886 zł, czyli o 513 zł mniej. Wyszków ma 39 077 mieszkańców i jest stolicą powiatu ziemskiego; Ostrołęka 47 351 i jest miastem na prawach powiatu.
Liczby pochodzą z 1457 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Wyjaśnienie tej odwrotności jest w tabeli odległości i jest wyjątkowo czyste. Wyszków leży 66 km od centrum Warszawy, a Ostrołęka 123 km. Poza tym te dwa miasta są do siebie podobne: mają zbliżoną liczbę mieszkańców, po kilkaset transakcji w rejestrze i rejestry kończące się w odstępie tygodnia.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Ostrołękę, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Wyszkowie, Ostrowi Mazowieckiej i Ostrołęce (gmina Rzekuń). Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Ostrów Mazowiecka 2 lutego 2026, Rzekuń 11 sierpnia, Ostrołęka 4 września, Wyszków 11 września 2026. Rejestr Ostrowi Mazowieckiej kończy się siedem miesięcy przed rejestrami Ostrołęki i Wyszkowa, więc jego ostatnie pół roku nie jest jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych czterech gminach 14 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Ostrołęka nie zapisuje ich wcale, Wyszków przy 399 z 718 transakcji.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wyszków | 39 077 | 216 | 7399 | 7200 | 8326 | 718 | 2026-09-11 |
| Ostrołęka | 47 351 | 292 | 6886 | 6828 | 6920 | 652 | 2026-09-04 |
| Ostrów Mazowiecka | 21 251 | 340 | 6540 | za mało aktów | 6447 | 58 | 2026-02-02 |
| Rzekuń | 12 435 | poza rankingiem | 6102 | 7774 | za mało aktów | 29 | 2026-08-11 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 6 listopada 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Rzekuń podajemy dla kompletności, choć z 29 aktami nie mieści się w rankingu. Mediany jednej strony rynku nie podajemy tam, gdzie opierałaby się na mniej niż dziesięciu aktach: rynek pierwotny Ostrowi Mazowieckiej to 8 aktów, rynek wtórny Rzekunia 6.
Odległość od Warszawy tłumaczy tu wszystko
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Wyszków | 66,1 km | 50 min | 7399 |
| Ostrów Mazowiecka | 100,1 km | 66 min | 6540 |
| Rzekuń | 120,0 km | 101 min | 6102 |
| Ostrołęka | 122,7 km | 106 min | 6886 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Trzy z czterech gmin układają się dokładnie zgodnie z odległością. Wyszków, 66 km, ma 7399 zł; Ostrów Mazowiecka, 100 km, 6540 zł; Rzekuń, 120 km, 6102 zł. Na odcinku od 66 do 120 kilometra ubywa około 24 zł na kilometrze.
Ostrołęka wyłamuje się z tego porządku w górę: leży najdalej, a jest droższa od Ostrowi Mazowieckiej o 346 zł i od Rzekunia o 784 zł. Jest to jednak miasto na prawach powiatu, drugie co do wielkości w tej części województwa, z własnym rynkiem pracy, więc jego cena nie zależy od dojazdu do Warszawy.
Z tych liczb nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie: kupujący, dla którego liczy się dojazd do stolicy, płaci w Wyszkowie o 513 zł na metrze więcej i oszczędza 57 kilometrów w jedną stronę.
Dwa miasta, dwa zupełnie różne rynki
| Cecha | Ostrołęka | Wyszków |
|---|---|---|
| Mediana, zł/m² | 6886 | 7399 |
| Rynek pierwotny, zł/m² | 6828 | 7200 |
| Rynek wtórny, zł/m² | 6920 | 8326 |
| Różnica między rynkami | 92 zł | 1126 zł |
| Udział rynku pierwotnego | 37% | 68% |
| Rozstęp kwartylowy | 1908 zł | 2952 zł |
| Rozpiętość między adresami | brak danych | 3779 zł |
To zestawienie jest sednem porównania. Ostrołęka ma rynek wyjątkowo jednorodny: obie strony dzieli 92 zł, a rozstęp kwartylowy jest o 1044 zł węższy niż w Wyszkowie.
Wyszków jest jego przeciwieństwem. Siedem adresów daje tam prawie połowę obrotu, a dzieli je 3779 zł na metrze, od 5920 zł przy Pana Tadeusza 21 do 9699 zł przy Sowińskiego 38. Obie te inwestycje sprzedawały się w tym samym dwuletnim oknie, w tym samym mieście.
Praktyczna konsekwencja jest jasna. W Ostrołęce mediana miasta jest wiarygodnym punktem wyjścia dla każdej oferty. W Wyszkowie trzeba zapytać o konkretny adres, bo różnica między inwestycjami jest większa niż różnica między tymi dwoma miastami.
Kierunek zmian: wzrost o 44 procent w Wyszkowie jest w większości pozorny
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Akty w ostatnim roku |
|---|---|---|---|
| Wyszków | +43,8% | +4,7% | 386 |
| Ostrołęka | +6,0% | +5,5% | 213 |
| Ostrów Mazowiecka | +6,5% | +6,8% | 34 |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Rzekuń pomijamy, bo jego okres odniesienia ma pięć aktów.
Wyszków pokazuje najwyższy wzrost mediany wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej sto aktów w oknie analizy, 43,8 procent, a jego ceny odsprzedaży urosły w tym czasie o 4,7 procent. Przyczynę różnicy prawie czterdziestu punktów procentowych widać w tabeli adresów: w poprzednim oknie dominowała sprzedaż przy Pana Tadeusza po 5920 zł, w bieżącym przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej po 9100 do 9700 zł.
W Ostrołęce i Ostrowi Mazowieckiej obie kolumny są zgodne: w Ostrołęce rynek pierwotny i wtórny mają praktycznie tę samą cenę, a w Ostrowi rynek pierwotny to zaledwie osiem aktów. Ostrołęka rośnie o 5,5 do 6,0 procent, Ostrów o 6,5 do 6,8.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu wszystkie trzy miasta rosną w podobnym tempie, od 4,7 do 6,8 procent rocznie. Spektakularne 43,8 procent w Wyszkowie dotyczy wyłącznie tego, która inwestycja akurat sprzedaje.
Liczba transakcji zmieniła się w tych miastach w przeciwnych kierunkach: w Ostrołęce spadła z 335 do 213, czyli o 36 procent, a w Wyszkowie wzrosła z 276 do 386.
Cenniki deweloperów są tylko w Wyszkowie
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Wyszków | 216 | 10 200 | 7200 |
W Ostrołęce, Ostrowi Mazowieckiej i Rzekuniu ustawowa baza nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sama Ostrołęka ma 240 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Wyszkowski cennik wymaga tego samego zastrzeżenia co cały tamtejszy rynek. 150 z 216 lokali stoi przy Komisji Edukacji Narodowej 15 i 17, wycenionych na 10 300 i 10 200 zł, czyli w tej samej lokalizacji, w której rejestr notuje 9148 i 9501 zł. Uczciwsze porównanie to więc różnica rzędu 7 do 12 procent, a nie 42, które wychodzi z porównania cennika z medianą całej pierwszej sprzedaży w mieście.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Rzekuń | 90 | 646 000 zł | 21% | 307 | 155 000 zł |
| Ostrołęka | 95 | 550 000 zł | 35% | 165 | 140 000 zł |
| Wyszków | 178 | 500 000 zł | 29% | 398 | 165 000 zł |
| Ostrów Mazowiecka | 41 | 480 000 zł | 44% | 62 | 173 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rzekuń, podmiejska gmina Ostrołęki, ma najdroższe domy w tym zestawieniu, 646 000 zł, i najniższy udział siedlisk, 21 procent, czyli jego rejestr opisuje głównie domy jednorodzinne pod miastem, a nie siedliska. Działki są za to w całym zestawieniu wyceniane podobnie: mediana od 140 000 zł w Ostrołęce do 173 000 zł w Ostrowi Mazowieckiej, przy typowej powierzchni od 800 m² w Ostrołęce do 1238 m² w Wyszkowie.
W każdej z czterech gmin rejestr notuje więcej transakcji działkami niż domami, najwyraźniej w Rzekuniu, 307 wobec 90, i w Wyszkowie, 398 wobec 178. Jedyny rejestr, który stoi, to rejestr działek w Ostrowi Mazowieckiej: ostatni akt pochodzi z 5 grudnia 2025, dwa miesiące przed końcem tamtejszego rejestru lokalowego.
Analizy poszczególnych miast
Oba główne rynki opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Wyszkowie, 718 aktów, mediana 7399 zł/m²
- Ceny mieszkań w Ostrołęce, 652 akty, mediana 6886 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie oraz w porównaniu cen w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
