Siedem gmin powiatu wołomińskiego dzieli 4540 zł na metrze: od 7702 zł w Tłuszczu do 12 242 zł w Ząbkach. Między pięcioma największymi rynkami rozpiętość wynosi 4260 zł, czyli 213 000 zł na mieszkaniu 50-metrowym, a dzieli je dwadzieścia kilometrów drogi.
Liczby pochodzą z 3983 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrze prowadzonym przez jedno starostwo.
Najważniejsze zastrzeżenie do tego porównania dotyczy jednak czasu, a nie ceny. Rejestry siedmiu gmin kończą się w rozpiętości ponad trzech miesięcy, od 6 lipca 2026 w Markach do 15 października 2026 w Ząbkach, choć wszystkie pochodzą z tego samego starostwa, a w Markach po kwietniu 2026 rejestr notuje już tylko 27 aktów. Porównując te miasta, porównuje się różne okna czasowe.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie siedem gmin pochodzi z tego samego rejestru.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do października 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Marki 6 lipca 2026 (po kwietniu tylko 27 aktów), Tłuszcz 9 lipca 2026, Zielonka 22 lipca 2026, Radzymin 23 lipca 2026, Wołomin 20 sierpnia 2026, Kobyłka 28 września 2026, Ząbki 15 października 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na początek listopada 2026 dla wszystkich gmin naraz.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w całym powiecie 3 akty, po jednym w Markach, Wołominie i Zielonce.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Siedem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ząbki | 45 654 | 23 | 12 242 | 10 971 | 12 726 | 905 | 2026-10-15 |
| Zielonka | 17 992 | 59 | 10 077 | 8670 | 10 363 | 226 | 2026-07-22 |
| Marki | 46 963 | 70 | 9800 | 8403 | 11 689 | 1023 | 2026-07-06 |
| Kobyłka | 28 850 | 81 | 9538 | 9104 | 11 145 | 539 | 2026-09-28 |
| Wołomin | 50 730 | 90 | 9254 | 8582 | 9646 | 481 | 2026-08-20 |
| Radzymin | 32 745 | 159 | 7982 | 7448 | 10 775 | 742 | 2026-07-23 |
| Tłuszcz | 20 216 | 186 | 7702 | 7589 | 8253 | 67 | 2026-07-09 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy, ranking według stanu z 6 listopada 2026. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m².
Ząbki są najwyżej notowaną gminą powiatu i stoją wyżej niż Pruszków, największe miasto zachodniego obwarzanka. Wołomin, największa gmina powiatu pod względem ludności, jest dopiero piąty.
Rozpiętość topnieje o 28 procent, gdy zostawimy sam rynek wtórny
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Ząbki | 12 242 | 12 726 | +484 | 26% |
| Zielonka | 10 077 | 10 363 | +286 | 34% |
| Marki | 9800 | 11 689 | +1889 | 60% |
| Kobyłka | 9538 | 11 145 | +1607 | 60% |
| Wołomin | 9254 | 9646 | +392 | 39% |
| Radzymin | 7982 | 10 775 | +2793 | 72% |
| Tłuszcz | 7702 | 8253 | +551 | 76% |
W każdej z siedmiu gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego. W czterech z nich tłumaczy to metraż: w Wołominie, Radzyminie, Zielonce i Markach deweloperzy sprzedają lokale o typowej powierzchni od 67 do 82 m², a rynek wtórny mieszkania od 48 do 64-metrowych. W Ząbkach i Tłuszczu obie strony obracają lokalami zbliżonej wielkości, a w Kobyłce odsprzedaże są nawet większe.
Rozpiętość na całym rynku między pięcioma głównymi miastami wynosi 4260 zł. Na samym rynku wtórnym wynosi 3080 zł, od 9646 zł w Wołominie do 12 726 zł w Ząbkach, czyli o 28 procent mniej.
Ranking się przy tym przestawia. Radzymin, ostatni z pięciu głównych miast na całym rynku, wychodzi na rynku wtórnym na czwarte miejsce, wyprzedzając Wołomin o ponad tysiąc złotych. Wołomin, czwarty na całym rynku, spada na ostatnie miejsce wśród pięciu głównych miast.
Praktyczny wniosek jest jeden. Jeśli szukasz mieszkania w bloku, cała ta okolica mieści się w przedziale od 9646 do 12 726 zł/m², a nie od 7982 do 12 242.
W trzech miastach na pięć cennik deweloperów stoi poniżej mediany odsprzedaży
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek wtórny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Wołomin | 212 | 12 350 | 9646 | +28% |
| Zielonka | 54 | 10 934 | 10 363 | +6% |
| Marki | 476 | 12 056 | 11 689 | +3% |
| Ząbki | 104 | 12 156 | 12 726 | -4% |
| Radzymin | 122 | 9830 | 10 775 | -9% |
| Kobyłka | 69 | 9958 | 11 145 | -11% |
To jest najbardziej niespodziewana tabela tego porównania. W trzech z sześciu gmin, dla których ustawowa baza w ogóle coś zawiera, cena ofertowa mieszkania od dewelopera jest niższa od mediany, po jakiej w tym mieście odsprzedaje się mieszkania istniejące: w Ząbkach o 4 procent, w Radzyminie o 9, w Kobyłce o 11.
Nie znaczy to, że mieszkanie od dewelopera jest tańsze od odsprzedawanego przy tym samym metrażu. Cennik i akty odsprzedaży obejmują różne lokale w różnych miejscach, a cennik jest dodatkowo migawką tego, co jeszcze się nie sprzedało. Widać to w Kobyłce, gdzie dwie największe pozycje cennika, po 16 lokali, wyceniono na 8452 i 11 480 zł.
Wołomin wyraźnie odstaje: jego cennik stoi 28 procent powyżej odsprzedaży, a 188 z 212 lokali pochodzi z trzech inwestycji wielorodzinnych. Ich cena, 12 350 zł, jest ustawiona powyżej wszystkiego, co miasto dotąd notowało, choć pierwsze sprzedaże w blokach przy Legionów rejestr notuje już po około 11 000 zł. W Markach cennik stoi 3 procent nad odsprzedażą, czyli praktycznie na jej poziomie, a w Zielonce 6 procent.
Największy zapas i najmniejszy zapas
| Gmina | Lokale w cennikach | Pierwsze sprzedaże w oknie | Zapas w miesiącach |
|---|---|---|---|
| Marki | 476 | 615 | 19 |
| Wołomin | 212 | 186 | 27 |
| Radzymin | 122 | 536 | 5 |
| Ząbki | 104 | 238 | 10 |
| Kobyłka | 69 | 323 | 5 |
Zapas w miesiącach to liczba lokali w cenniku podzielona przez dotychczasowe tempo sprzedaży, czyli liczbę pierwszych sprzedaży w oknie dwuletnim.
Marki mają 476 mieszkań czekających na kupca, najwięcej w powiecie, co przy dotychczasowym tempie oznacza około dziewiętnastu miesięcy podaży. Wołomin ma zapas nominalnie dłuższy, ponad dwa lata, ale ta liczba wynika z tego, że miasto dopiero zaczyna budować mieszkania wielorodzinne i tempo sprzedaży w blokach dopiero się ustala.
Po drugiej stronie stoją Kobyłka i Radzymin z zapasem na około pięć miesięcy. W obu tych miastach buduje się małymi partiami i sprzedaje szybko.
Dla kupującego jest to konkretna informacja negocjacyjna. W Markach kupujący ma do wyboru 476 lokali i ponad półtora roku podaży; w Kobyłce 69 lokali i pięć miesięcy.
Typowy lokal: od 55 do 82 m² na rynku pierwotnym
| Gmina | Typowy lokal, rynek pierwotny | Typowy lokal, rynek wtórny | Mediana ceny lokalu |
|---|---|---|---|
| Wołomin | 82 m² | 48 m² | 510 000 zł |
| Radzymin | 82 m² | 55 m² | 600 000 zł |
| Marki | 78 m² | 64 m² | 673 000 zł |
| Kobyłka | 68 m² | 74 m² | 697 962 zł |
| Ząbki | 55 m² | 51 m² | 635 000 zł |
Ta tabela wyjaśnia większość rozjazdów w tym porównaniu. W Wołominie i Radzyminie deweloper sprzedaje lokal o ponad połowę większy niż to, czym handluje rynek wtórny; w Ząbkach oba są niemal tej samej wielkości.
Kobyłka jest jedynym miastem, w którym rynek wtórny obraca lokalami większymi niż pierwsza sprzedaż, i jedynym, w którym cena metra prawie nie zależy od metrażu powyżej pięćdziesięciu metrów.
Kierunek zmian: dwie odpowiedzi na jedno pytanie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Marki | +14,9% | +3,6% |
| Ząbki | +6,5% | +2,9% |
| Wołomin | +3,9% | +0,8% |
| Kobyłka | +3,6% | +8,9% |
| Radzymin | -0,4% | +3,8% |
| Zielonka | -1,3% | -7,9% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Tłuszcz pomijamy, bo oba okna mają tam po 30 i 35 aktów; Zielonka ma ich 115 i 107, więc wchodzi do tabeli, choć jej rynek wtórny w poprzednim oknie to tylko 61 aktów.
W trzech gminach mediana rośnie szybciej niż rynek wtórny, w dwóch wolniej, a w Zielonce obie miary spadają. Najmocniejszy rozjazd jest w Markach: 14,9 procent wobec 3,6, bo w obrocie ubyło tańszych pierwszych sprzedaży. Odwrotny przypadek to Kobyłka, gdzie 3,6 procent wobec 8,9 pokazuje, jak przybywające pierwsze sprzedaże ściągają medianę miasta w dół, choć odsprzedaże drożeją, i Radzymin, gdzie mediana gminy stoi, a odsprzedaże rosną o 3,8 procent.
Rynek wtórny, czyli to, co kupujący faktycznie płaci za mieszkanie w bloku, rósł w ostatnim roku w każdej z pięciu głównych gmin, od 0,8 procent w Wołominie do 8,9 procent w Kobyłce. Warto pamiętać, że każda z tych liczb kończy się w innym miesiącu.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Cena gruntu, zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Ząbki | 103 | 1 130 000 zł | 32 | 283 022 zł | 1048 |
| Marki | 136 | 1 100 000 zł | 52 | 555 000 zł | 789 |
| Kobyłka | 174 | 950 000 zł | 41 | 490 200 zł | 633 |
| Zielonka | 53 | 950 000 zł | 19 | 650 000 zł | 721 |
| Radzymin | 228 | 800 000 zł | 131 | 225 000 zł | 225 |
| Wołomin | 140 | 799 500 zł | 51 | 277 400 zł | 310 |
| Tłuszcz | 95 | 560 000 zł | 13 | 150 000 zł | 202 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ostatnia kolumna to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię. W Ząbkach typowa działka ma tylko 270 m², a rozstęp kwartylowy ceny sięga od 17 561 do 1 000 000 zł, bo w 32 aktach mieszczą się udziały w drogach obok pełnych działek budowlanych, więc tamtejsza cena gruntu jest najmniej pewna w tabeli.
Cena gruntu spada wzdłuż tej tabeli pięciokrotnie, od 1048 zł za metr w Ząbkach do 202 zł w Tłuszczu, i z jednym wyjątkiem, parą Radzymin oraz Wołomin, układa się według odległości od Warszawy.
Rejestr domów nadąża w tym powiecie za rejestrem lokali: ostatnie akty na dom pochodzą z czerwca do września 2026. Rejestr działek stoi dalej w tył w Markach (27 kwietnia 2026), Tłuszczu (17 kwietnia 2026) i Wołominie (3 czerwca 2026). To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Odległość od Warszawy
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Ząbki | 12,9 km | 28 min | 12 242 |
| Marki | 23,4 km | 30 min | 9800 |
| Zielonka | 23,6 km | 29 min | 10 077 |
| Kobyłka | 24,9 km | 30 min | 9538 |
| Radzymin | 34,5 km | 33 min | 7982 |
| Wołomin | 35,1 km | 37 min | 9254 |
| Tłuszcz | 55,7 km | 49 min | 7702 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
W tym powiecie odległość tłumaczy ceny niemal bez wyjątków. Ząbki, oddalone o 13 km, mają 12 242 zł; Tłuszcz, oddalony o 56 km, 7702 zł. Na czterdziestu trzech kilometrach ubywa 4540 zł, czyli około 106 zł na kilometrze.
Wyraźne odstępstwo jest jedno: para Radzymin i Wołomin, oddalone od Warszawy prawie tak samo, a różniące się o 1272 zł na metrze. Ale i to odstępstwo znika po przejściu na rynek wtórny: tam Radzymin ma 10 775 zł, a Wołomin 9646, czyli kolejność się odwraca i wraca zgodność z odległością, bo Radzymin leży o pół kilometra bliżej.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z pięciu największych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Ząbkach, 905 aktów, mediana 12 242 zł/m²
- Ceny mieszkań w Markach, 1023 akty, mediana 9800 zł/m²
- Ceny mieszkań w Kobyłce, 539 aktów, mediana 9538 zł/m²
- Ceny mieszkań w Wołominie, 481 aktów, mediana 9254 zł/m²
- Ceny mieszkań w Radzyminie, 742 akty, mediana 7982 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku oraz w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
