Marki zajmują 70 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 9800 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 63 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 46 963 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 23 km drogą, czyli około 30 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 1023 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tempa zmian. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana Marek urosła o 14,9 procent, a mediana samych odsprzedaży o 3,6 procent. Różnica nie bierze się z tego, że mieszkania nagle podrożały, tylko ze składu obrotu: udział tańszej pierwszej sprzedaży spadł w tym czasie z dwóch trzecich do połowy aktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 lipca 2026. Po kwietniu 2026 rejestr notuje jednak w Markach tylko 27 aktów, podczas gdy w sąsiednich Ząbkach z tego samego starostwa maj, czerwiec i lipiec dają ich 89, więc ostatnie miesiące obrotu nie są w tym wpisie jeszcze w pełni policzone, a rejestr Marek kończy się najwcześniej z siedmiu gmin powiatu.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2818 zł/m², czyli 200 000 zł przy 71 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1023 akty. Mediana to 9800 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7772 do 11 602 zł/m², a typowy lokal ma 70 m² i kosztuje 673 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 28 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8403 | 615 | 640 000 zł | 78 m² |
| Wtórny | 11 689 | 408 | 745 000 zł | 64 m² |
Różnica wynosi 3286 zł na metrze, czyli 28 procent, i jest to jeden z największych rozjazdów między dwiema stronami rynku w obwarzanku Warszawy. Tłumaczy go w części metraż: deweloperzy sprzedają w Markach lokale o typowej powierzchni 78 m², a rynek wtórny mieszkania 64-metrowe.
To jest jednak tylko część wyjaśnienia, bo czternaście metrów różnicy nie daje ponad trzech tysięcy złotych na metrze. Resztę widać w tabeli metraży: 362 z 615 pierwszych sprzedaży to lokale powyżej 65 m², a w tym przedziale mediana całego miasta wynosi zaledwie 8144 zł.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 689 zł, a nie 9800 zł. Mediana miasta leży 1889 zł poniżej rynku wtórnego, bo trzy piąte aktów to pierwsza sprzedaż.
Cenniki deweloperów: 476 mieszkań czeka na kupca
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 476 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 056 zł/m² |
| Kwartyle | 9276 do 12 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8403 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 615 |
To jest najważniejsza tabela tego wpisu i wymaga trzech odczytów.
Po pierwsze, wielkość zapasu. 476 lokali wobec 615 sprzedanych przez dwa lata oznacza zapas na około dziewiętnaście miesięcy przy dotychczasowym tempie i najwięcej niesprzedanych mieszkań w powiecie wołomińskim. Dla porównania w Ząbkach zapas odpowiada około dziesięciu miesiącom, a w Pruszkowie, gdzie w cennikach zostały 72 lokale, niespełna dwóm.
Po drugie, koncentracja. Trzy inwestycje dają 322 z 476 lokali: 206 przy Leonida Teligi po 12 600 zł, 63 przy Braci Briggsów 27DA po 7995 zł i 53 przy alei Piłsudskiego 102 po 12 611 zł. Cena ofertowa nowego mieszkania w Markach jest więc w praktyce wypadkową decyzji trzech firm, które sprzedają zupełnie różne lokale: typowy przy Braci Briggsów ma 110 m², a przy Teligi i Piłsudskiego 45 i 47 m².
Po trzecie, różnica z aktami. Cennik stoi 3653 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 43 procent wyżej, ale te dwie liczby mierzą co innego: akty pierwszej sprzedaży to w większości duże lokale, a dwie największe pozycje cennika to mieszkania 45- i 47-metrowe. Uczciwsze porównanie to cennik z rynkiem wtórnym: 12 056 zł ofertowo wobec 11 689 zł w aktach odsprzedaży, czyli 3 procent więcej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 12 986 | 12 | 4 |
| 35 do 50 m² | 12 096 | 147 | 62 |
| 50 do 65 m² | 10 664 | 303 | 187 |
| ponad 65 m² | 8144 | 561 | 362 |
Rejestr notuje w Markach zaledwie 12 lokali poniżej 35 m² w całym oknie analizy, więc pierwszy wiersz jest ciekawostką, a nie wynikiem. Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa jednak od 35 m² w górę i działa mocno: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² mediana spada o 3952 zł na metrze, czyli o 33 procent.
Rozkład pokazuje, co się w tym mieście sprzedaje: 561 z 1023 aktów, czyli 55 procent, to lokale powyżej 65 m², a 362 z nich to pierwsze sprzedaże.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 12 767 | 83 | 47 m² |
| 3 | 11 799 | 135 | 58 m² |
| 4 | 11 205 | 97 | 75 m² |
| 5 | 10 309 | 34 | 85 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do pięciu mediana traci 2458 zł na metrze, czyli 19 procent. Wiersze jedno- i sześcioizbowy pomijamy, bo opierają się na dwunastu i sześciu aktach, a ten pierwszy jest dodatkowo wewnętrznie sprzeczny: dwanaście lokali opisanych jako jednoizbowe ma typową powierzchnię 57 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5731 | 504 |
| 2022 | 6301 | 477 |
| 2023 | 7181 | 623 |
| 2024 | 8332 | 619 |
| 2025 | 10 154 | 603 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr notuje z niego tylko 135 aktów, w większości do kwietnia, przy medianie 11 094 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 77 procent, czyli o 4423 zł na metrze, i jest to najwyższy wzrost wśród pięciu miast powiatu wołomińskiego opisywanych w tej serii.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje wysoką liczbę. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 553 zł/m² przy 431 aktach, a w dwunastu poprzednich 9188 zł przy 581 aktach, czyli wzrost o 14,9 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 3,6 procent: z 11 475 zł/m² przy 196 aktach do 11 887 zł przy 207 aktach. Te dwie liczby różnią się czterokrotnie, a przyczyną jest zmiana składu obrotu: pierwsze sprzedaże, o 3286 zł na metrze tańsze, stanowiły w poprzednich dwunastu miesiącach 385 z 581 aktów, a w ostatnich 224 z 431.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Markach podrożały przez rok o 3,6 procent, a nie o 14,9.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 136 | 1 100 000 zł | 863 750 do 1 400 000 zł | 534 m² |
| Działka | 52 | 555 000 zł | 440 000 do 831 357 zł | 703 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 38 ze 136 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Typowa działka pod domem ma 534 m², a typowa działka kupowana osobno 703 m², co daje około 789 zł za metr gruntu.
Ostatni akt na dom pochodzi z 24 czerwca 2026, a na działkę z 27 kwietnia 2026, czyli rejestr działek kończy się ponad dwa miesiące przed rejestrem lokali. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Co z tego ma kupujący
Marki to miasto z największą liczbą niesprzedanych mieszkań w powiecie wołomińskim i z medianą, która rośnie przede wszystkim dlatego, że zmienia się skład obrotu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 689 zł, nie na 9800 zł, bo mediana miasta jest ciągnięta w dół przez 615 lokali z pierwszej sprzedaży, w większości dużych. Nie czytaj wzrostu o 14,9 procent jako wzrostu cen odsprzedaży: te podrożały o 3,6 procent. I wykorzystaj wielkość zapasu: 476 mieszkań czekających na kupca to przy dotychczasowym tempie sprzedaży około dziewiętnastu miesięcy podaży, podczas gdy w Kobyłce cennik wystarcza na pięć miesięcy, a w Ząbkach na dziesięć.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kobyłka leży 6 km stąd i jest tańsza o 262 zł na metrze, Ząbki 9 km i są droższe o 2442 zł, a Radzymin 11 km i jest tańszy o 1818 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
