Radzymin zajmuje 159 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 7982 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 33 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 32 745 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 35 km drogą, czyli około 33 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 742 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to rozjazd między medianą gminy a ceną zwykłego mieszkania. Odsprzedaże mają w Radzyminie medianę 10 775 zł/m², czyli o 2793 zł i 35 procent wyższą od mediany gminy. Jest to największa taka różnica w powiecie wołomińskim i wynika z tego, że trzy piąte tutejszego obrotu to lokale powyżej 65 m², prawie wszystkie z pierwszej sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 lipca 2026. Z czerwca i lipca 2026 rejestr notuje razem 15 aktów wobec 20 do 24 w poprzednich miesiącach, więc ostatnie tygodnie okna nie są jeszcze w pełni policzone. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Radzyminie ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 742 akty. Mediana to 7982 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6733 do 9868 zł/m², a typowy lokal ma 72 m² i kosztuje 600 000 zł.
Trzy piąte rynku to duże lokale
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 850 | 14 | 0 |
| 35 do 50 m² | 10 781 | 85 | 19 |
| 50 do 65 m² | 9343 | 190 | 129 |
| ponad 65 m² | 7145 | 453 | 388 |
453 z 742 aktów, czyli 61 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 388 z nich to pierwsze sprzedaże. Ten jeden przedział decyduje o medianie całej gminy i to on ustawia ją na 7982 zł.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z ostrym progiem: do 50 m² mediana praktycznie stoi (10 850 i 10 781 zł), a potem spada o 3636 zł na dwóch kolejnych przedziałach, czyli o jedną trzecią.
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7448 | 536 | 601 500 zł | 82 m² |
| Wtórny | 10 775 | 204 | 585 000 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6996 | 2 | 605 000 zł | 86 m² |
Ta sama rzecz widziana od strony rynków. Deweloper sprzedaje w Radzyminie lokal 82-metrowy za 601 500 zł, a rynek wtórny mieszkanie 55-metrowe za 585 000 zł. Prawie ta sama kwota, o połowę większa powierzchnia i przez to o 3327 zł niższa cena metra.
Dla kupującego jest to najważniejsze zastrzeżenie do liczby 7982 zł. Jeśli szukasz mieszkania w bloku, twoją liczbą jest 10 775 zł. Jeśli szukasz segmentu, 7448 zł. Mediana gminy nie opisuje żadnego z tych dwóch produktów.
Adresy: pięć budynków przy Słowackiego
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Lecha Falandysza 11 | 11 895 | 14 | 0 | 51 m² |
| Słowackiego J. 71 | 9494 | 7 | 0 | 44 m² |
| Władysława Reymonta 12H | 10 848 | 7 | 0 | 52 m² |
| Słowackiego J. 2 | 12 719 | 6 | 1 | 63 m² |
| Słowackiego J. 91 | 10 416 | 6 | 5 | 49 m² |
| Aleja Armii Krajowej 4A | 12 222 | 5 | 0 | 52 m² |
| Aleja Armii Krajowej 8 | 11 055 | 5 | 0 | 55 m² |
| Słowackiego J. 49 | 10 644 | 5 | 0 | 54 m² |
| Słowackiego J. 89 | 9871 | 5 | 4 | 43 m² |
To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami: 60 z 742 transakcji, czyli 8 procent. Reszta jest rozproszona, co przy zabudowie szeregowej jest normalne, bo każdy segment ma własny numer.
Pięć z dziewięciu pozycji stoi przy ulicy Słowackiego. Cztery z nich dzieli 1150 zł na metrze, od 9494 zł pod numerem 71 do 10 644 zł pod numerem 49; dwa z tych adresów, 89 i 91, są w większości pierwszymi sprzedażami, dwa pozostałe wyłącznie odsprzedażami, a mimo to wszystkie cztery mieszczą się w wąskim przedziale. Piąty, Słowackiego 2, odstaje z medianą 12 719 zł przy sześciu aktach, prawie samych odsprzedażach lokali 63-metrowych. Mieszkania w blokach przy Słowackiego są wyceniane dość jednolicie, w okolicach 10 000 zł za metr; odsprzedaże przy Falandysza, alei Armii Krajowej i pod numerem 2 stoją wyżej, od 11 055 do 12 719 zł.
Cenniki deweloperów stoją 32 procent nad rynkiem pierwotnym
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 122 |
| Mediana ceny ofertowej | 9830 zł/m² |
| Kwartyle | 9500 do 10 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7448 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 10 775 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 536 |
Cennik stoi 2382 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 32 procent wyżej, ale jednocześnie 945 zł poniżej mediany odsprzedaży. Obie te liczby są prawdziwe i razem mówią rzecz sensowną: cennik opisuje mieszkania, a nie segmenty.
Widać to w strukturze zapasu. Największe pozycje to 25 lokali przy Polskiej Organizacji Wojskowej 53 po 9987 zł oraz 21 i 17 lokali przy Słowackiego po 10 700 i 11 500 zł, czyli w przedziale, w którym rejestr notuje odsprzedaże przy tej samej ulicy. Najtańsza pozycja, siedem lokali przy Norwida 41 po 7099 zł, leży w okolicach mediany pierwszej sprzedaży z rejestru.
122 lokale w cenniku wobec 536 pierwszych sprzedaży w dwa lata to zapas na około pięć i pół miesiąca dotychczasowego tempa, drugi najkrótszy w powiecie wołomińskim po Kobyłce.
Izby
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 096 | 59 | 41 m² |
| 3 | 10 270 | 126 | 55 m² |
| 4 | 7322 | 40 | 95 m² |
| 5 | 6634 | 16 | 133 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Widać ten sam próg co przy metrażach: między trzema a czterema izbami mediana traci 2948 zł na metrze, a typowy metraż skacze z 55 na 95 m². Pozostałe wiersze pomijamy, bo opierają się na trzech do siedmiu aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5652 | 142 |
| 2022 | 5908 | 264 |
| 2023 | 5958 | 260 |
| 2024 | 7152 | 337 |
| 2025 | 7984 | 452 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 lipca i notuje z niego 134 akty przy medianie 7984 zł, czyli dokładnie tyle samo co w roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 41 procent, czyli o 2332 zł na metrze, i jest to najniższy wzrost wśród pięciu miast powiatu wołomińskiego opisywanych w tej serii, gdzie Marki urosły o 77 procent, a Kobyłka o 69.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8016 zł/m² przy 352 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8045 zł przy 364 aktach w dwunastu poprzednich, czyli spadek o 0,4 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 3,8 procent: z 10 669 zł/m² przy 108 aktach do 11 070 zł przy 95 aktach. Mediana gminy stoi, bo udział tańszej pierwszej sprzedaży w obrocie jest niezmiennie wysoki, 257 z 352 aktów wobec 256 z 364 rok wcześniej, a to ona wyznacza medianę; odsprzedaże w tym czasie drożały.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Radzyminie podrożały przez rok o 3,8 procent, wolniej niż w Kobyłce, a szybciej niż w Markach, Ząbkach i Wołominie.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 228 | 800 000 zł | 503 750 do 1 016 250 zł | 800 m² |
| Działka | 131 | 225 000 zł | 100 000 do 357 500 zł | 999 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 29 z 228 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działka kosztuje w Radzyminie 225 000 zł za typowe 999 m², czyli około 225 zł za metr gruntu, najmniej wśród pięciu miast tej serii: w Wołominie jest to 310 zł, w Kobyłce 633, a w Markach 789. Taniej spośród siedmiu gmin powiatu, które zestawiamy w porównaniu, jest tylko w Tłuszczu, około 202 zł.
Ostatni akt na dom pochodzi z 28 lipca 2026, a na działkę z 14 lipca 2026, czyli obie części rejestru nadążają za rejestrem lokalowym; rejestr ma w archiwum 565 aktów na domy i 550 na działki w tej gminie.
Co z tego ma kupujący
Radzymin jest gminą, w której mediana najmocniej rozjeżdża się z ceną zwykłego mieszkania, bo trzy piąte obrotu to duże lokale z pierwszej sprzedaży. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu w bloku pracuj na 10 775 zł, nie na 7982 zł, i to niezależnie od tego, czy jest to pierwsza sprzedaż, czy odsprzedaż: cztery adresy przy Słowackiego mieszczą się w przedziale od 9494 do 10 644 zł bez względu na stronę rynku. Przy segmencie właściwą liczbą jest 7448 zł. I wykorzystaj to, że cennik deweloperów, 9830 zł, stoi poniżej mediany odsprzedaży: w powiecie wołomińskim tak jest w trzech miastach na pięć, a wyżej stoją cenniki w Wołominie, o 28 procent, i w Markach, o 3 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Marki leżą 11 km stąd i są droższe o 1818 zł na metrze, Wołomin 11 km i jest droższy o 1272 zł, a Ząbki 20 km i są droższe o 4260 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
