Ząbki zajmują 23 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 12 242 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli ponad dwa razy więcej niż mediana typowej polskiej gminy. Jest to najwyższa pozycja w powiecie wołomińskim i wyższa niż Pruszkowa, największego miasta zachodniego obwarzanka. W mieście mieszka 45 654 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 13 km drogą, czyli najbliżej ze wszystkich miast w tej serii, około 28 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 905 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. Trzynaście budynków przy ulicy Powstańców daje 107 aktów, a mediany skrajnych z nich dzieli 4029 zł na metrze, od 10 578 zł przy numerze 64A do 14 607 zł przy numerze 35. Jest to prawie jedna trzecia ceny, na dystansie kilkuset metrów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 15 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Ząbkach ani jednego aktu, co oznacza, że rejestr nie zawiera tu wykupów komunalnych ani sprzedaży po cenach symbolicznych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 905 aktów. Mediana to 12 242 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 806 do 13 621 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 635 000 zł.
Blisko trzy czwarte transakcji to rynek wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 12 726 | 664 | 648 750 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 10 971 | 238 | 601 688 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 10 557 | 3 | 550 000 zł | 43 m² |
664 z 905 aktów, czyli 73 procent, to odsprzedaże, i jest to jeden z najwyższych udziałów rynku wtórnego w obwarzanku Warszawy: spośród gmin, które opisujemy w tej serii, wyższy ma tylko Żyrardów, 84 procent. Ząbki są miastem, które ma już swój zasób i nim handluje, a nie takim, które dopiero się buduje.
Różnica ceny metra wynosi 1755 zł, czyli 14 procent, i rynek pierwotny jest tańszy, choć metraże po obu stronach są zbliżone: 55 i 51 m². Nie tłumaczy tego więc wielkość lokalu, tylko to, że pierwsza sprzedaż dotyczy kilku konkretnych inwestycji o własnym terminarzu cenowym.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 12 726 zł, a nie 12 242 zł. Różnica jest niewielka właśnie dlatego, że rynek wtórny stanowi blisko trzy czwarte obrotu i sam wyznacza medianę miasta.
Ulica Powstańców: trzynaście budynków, 4029 zł różnicy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Rotmistrza Witolda Pileckiego 1 | 13 158 | 32 | 32 | 44 m² |
| Skrajna 7 | 11 363 | 21 | 18 | 40 m² |
| Krasickiego 4 | 10 570 | 20 | 20 | 49 m² |
| Miła 6 | 11 322 | 17 | 16 | 51 m² |
| Szwoleżerów 68 | 11 666 | 17 | 16 | 48 m² |
| Krucza 11 | 10 670 | 10 | 10 | 56 m² |
| Powstańców 37 | 13 081 | 12 | 0 | 53 m² |
| Powstańców 62A | 12 160 | 12 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 15 | 11 111 | 9 | 0 | 68 m² |
| Powstańców 35 | 14 607 | 9 | 0 | 49 m² |
| Powstańców 60 | 12 531 | 9 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 64C | 11 888 | 9 | 0 | 65 m² |
| Powstańców 33 | 12 924 | 8 | 0 | 57 m² |
| Powstańców 4B | 11 762 | 8 | 0 | 46 m² |
| Powstańców 60A | 11 960 | 8 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 2A | 13 158 | 7 | 0 | 49 m² |
| Powstańców 64 | 11 089 | 6 | 0 | 53 m² |
| Powstańców 4A | 13 382 | 5 | 0 | 43 m² |
| Powstańców 64A | 10 578 | 5 | 0 | 45 m² |
Pierwsze sześć pozycji to inwestycje, w których przeważa pierwsza sprzedaż: 117 aktów, z czego 112 to pierwsze sprzedaże, i wszystkie mieszczą się w przedziale od 10 570 do 13 158 zł/m².
Reszta tabeli to wyłącznie odsprzedaże przy jednej ulicy, Powstańców. Trzynaście budynków daje razem 107 aktów, a rozpiętość między nimi wynosi 4029 zł na metrze, od 10 578 zł pod numerem 64A do 14 607 zł pod numerem 35.
Metraż tej różnicy nie tłumaczy. Najdroższy budynek, Powstańców 35, sprzedaje lokale 49-metrowe, a najtańszy, Powstańców 64A, lokale 45-metrowe, czyli mniejsze, które według tabeli metraży powinny być droższe za metr, a nie tańsze. Różnica bierze się z samych budynków przy tej samej ulicy i jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby nie wyceniać mieszkania po medianie miasta ani nawet po medianie ulicy.
Cenniki deweloperów stoją 11 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 104 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 156 zł/m² |
| Kwartyle | 11 446 do 12 789 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 971 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 238 |
Różnica wynosi 1185 zł na metrze, czyli 11 procent. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do października 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.
Zapas jest skoncentrowany w dwóch inwestycjach: 56 lokali przy Sikorskiego 33 po 11 942 zł i 21 przy Andersa 3 po 13 029 zł, czyli 77 ze 104. Pozostałe pozycje to pojedyncze budynki po jeden lub dwa lokale.
Warto zauważyć, że cennik, 12 156 zł, leży poniżej mediany rynku wtórnego, 12 726 zł. W Ząbkach mieszkanie od dewelopera jest dziś w ofercie tańsze niż mieszkanie odsprzedawane, i potwierdza to również porównanie samych aktów.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 184 | 68 | 14 |
| 35 do 50 m² | 13 009 | 347 | 80 |
| 50 do 65 m² | 12 338 | 261 | 62 |
| ponad 65 m² | 10 338 | 229 | 82 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. Od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 2846 zł na metrze, czyli o 22 procent, a największy pojedynczy skok jest na końcu, między przedziałem 50 do 65 m² a przedziałem powyżej 65, gdzie ubywa 2000 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 480 | 25 | 29 m² |
| 2 | 13 425 | 229 | 41 m² |
| 3 | 12 720 | 318 | 53 m² |
| 4 | 11 398 | 107 | 71 m² |
| 5 | 10 356 | 26 | 100 m² |
| 6 | 8606 | 14 | 118 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od jednej izby do sześciu mediana traci 5874 zł na metrze, czyli 41 procent. Wiersze siedmio- i ośmioizbowy pomijamy, bo opierają się na czterech i dwóch aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7300 | 311 |
| 2022 | 8554 | 393 |
| 2023 | 9680 | 450 |
| 2024 | 11 411 | 463 |
| 2025 | 12 110 | 419 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 15 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 269 aktów przy medianie 12 740 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent, czyli o 4810 zł na metrze, przy czym tempo wyraźnie zwalnia: 1731 zł między 2023 a 2024 rokiem i 699 zł między 2024 a 2025.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 12 736 zł/m² przy 337 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 11 962 zł przy 424 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,5 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 2,9 procent: z 12 482 zł/m² przy 308 aktach do 12 845 zł przy 264 aktach. Obie liczby opierają się na dużych próbach, ale mówią co innego: mediana miasta rośnie głównie dlatego, że w ostatnim roku ubyło tańszych pierwszych sprzedaży (73 akty wobec 116 rok wcześniej), a ceny odsprzedaży rosną o połowę wolniej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Ząbkach podrożały przez rok o 2,9 procent, czyli wolniej niż w Markach, Kobyłce i Radzyminie; spośród pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii wolniej rósł tylko Wołomin.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 103 | 1 130 000 zł | 785 000 do 1 400 000 zł | 413 m² |
| Działka | 32 | 283 022 zł | 17 561 do 1 000 000 zł | 270 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 29 ze 103 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rejestr domów nadąża tu za rejestrem lokali: ostatni akt na dom pochodzi z 25 września 2026, a na działkę z 15 października 2026, czyli z tego samego dnia, w którym kończy się rejestr lokalowy. Próba działek jest jednak mała i niejednorodna: rozstęp kwartylowy od 17 561 do 1 000 000 zł oraz typowa powierzchnia 270 m² pokazują, że w tych 32 aktach mieszczą się zarówno udziały w drogach, jak i pełne działki budowlane, więc mediany 283 022 zł nie należy czytać jako ceny działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Ząbki są najdroższym miastem powiatu wołomińskiego i najbliżej Warszawy położonym miastem tej serii, a ich mediana jest wyjątkowo wiarygodna, bo trzy czwarte obrotu to zwykłe odsprzedaże. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 12 242 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia, bo rynek wtórny leży zaledwie 484 zł wyżej. Sprawdź konkretny budynek, nie ulicę, bo przy samej Powstańców rejestr pokazuje 4029 zł różnicy między budynkami, i nie tłumaczy jej metraż. I porównaj ofertę dewelopera z rynkiem wtórnym, a nie z medianą miasta: cennik 12 156 zł stoi dziś 570 zł poniżej mediany odsprzedaży.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Marki leżą 9 km stąd i są tańsze o 2442 zł na metrze, Kobyłka 10 km i jest tańsza o 2704 zł, a Wołomin 13 km i jest tańszy o 2988 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
