Wołomin zajmuje 90 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 9254 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 54 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 50 730 osób, czyli więcej niż w Ząbkach czy Markach, a mimo to rejestr notuje tu 481 aktów wobec 905 w Ząbkach i 1023 w Markach. Do centrum Warszawy jest stąd 35 km drogą, czyli około 37 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 481 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży po stronie ofertowej. W ustawowej bazie cen stoi w Wołominie 212 mieszkań o medianie 12 350 zł/m², czyli o 2704 zł więcej niż mediana odsprzedaży w tym mieście, i jest ich więcej, niż deweloperzy sprzedali tu przez całe dwa lata, bo rejestr notuje 186 pierwszych sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 sierpnia 2026. Rejestr Wołomina kończy się o dwa miesiące wcześniej niż rejestr Ząbek z tego samego powiatu, więc września i października 2026 ten wpis nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2279 zł/m², czyli 160 000 zł przy 70 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 481 aktów. Mediana to 9254 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7621 do 10 629 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 510 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9646 | 295 | 445 900 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8582 | 186 | 599 000 zł | 82 m² |
Różnica wynosi 1064 zł na metrze, czyli 11 procent, i tłumaczy ją metraż. Deweloperzy sprzedają w Wołominie lokale o typowej powierzchni 82 m², czyli o 34 metry większe niż mieszkania, którymi handluje istniejący zasób. Do rejestru weszły już także pierwsze sprzedaże w blokach, o czym niżej.
To jest sytuacja, w której mediana miasta nie opisuje ani jednej, ani drugiej strony. Zwykłe mieszkanie w Wołominie kosztuje 9646 zł za metr i 445 900 zł w całości, a lokal z pierwszej sprzedaży 8582 zł za metr i 599 000 zł w całości, bo jest o ponad trzydzieści metrów większy.
Cenniki deweloperów: 212 mieszkań po 12 350 zł
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 212 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 350 zł/m² |
| Kwartyle | 11 477 do 12 600 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 9646 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8582 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 186 |
Ta tabela wymaga ostrożności, bo najprostsze porównanie prowadzi tu do fałszywego wniosku.
Cennik stoi 3768 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 44 procent wyżej, ale te dwie liczby nie opisują tego samego towaru. Rejestrowe 8582 zł to w większości lokale o typowej powierzchni 82 m² w niskiej zabudowie, a cennik składa się prawie w całości z mieszkań w budynkach wielorodzinnych: 82 lokale przy Lipińskiej po 12 400 zł, 71 przy Wiejskiej 12 po 12 700 zł i 35 w drugiej inwestycji przy Lipińskiej po 10 532 zł, razem 188 z 212.
Uczciwsze porównanie to cennik z rynkiem wtórnym, bo tam rzeczywiście chodzi o mieszkania. 12 350 zł ofertowo wobec 9646 zł w aktach odsprzedaży, czyli o 2704 zł i 28 procent więcej. Nawet ta liczba jest jednak zawyżona przez różnicę dat: akty kończą się w sierpniu 2026, a cennik opisuje początek listopada 2026.
Wniosek dla kupującego jest taki, że Wołomin dopiero wchodzi w fazę budowy osiedli wielorodzinnych, a ceny ofertowe tych osiedli są ustawione powyżej wszystkiego, co miasto dotąd notowało. Pierwsze akty z takich bloków rejestr już ma i widać je w tabeli adresów poniżej.
Adresy: pierwsze bloki z pierwszej sprzedaży
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Legionów 144 | 11 000 | 19 | 19 | 50 m² |
| Legionów 142A | 11 070 | 12 | 12 | 46 m² |
| Aleja Armii Krajowej 64 | 9574 | 11 | 0 | 46 m² |
| Przejazd 3 | 12 221 | 6 | 0 | 54 m² |
| Prądzyńskiego 20A | 9208 | 5 | 0 | 38 m² |
| Warszawska 5 | 10 407 | 5 | 0 | 43 m² |
To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami: 58 z 481 transakcji, czyli 12 procent. Pomijamy pięć aktów przy Legionów 51 o medianie 3487 zł/m² i typowej powierzchni 21 m², które wyglądają na lokale inne niż mieszkania.
Najważniejsze są dwa pierwsze wiersze. Dwa budynki przy Legionów 144 i 142A dają 31 pierwszych sprzedaży przy medianie około 11 000 zł/m² i typowym metrażu 46 do 50 m², czyli są to pierwsze w rejestrze pierwsze sprzedaże mieszkań w blokach, a nie segmentów. Stoją one o 2400 zł wyżej niż mediana całego rynku pierwotnego gminy i o około 1400 zł wyżej niż odsprzedaże w istniejącym zasobie.
Dla kupującego oznacza to, że mediana rynku pierwotnego, 8582 zł, opisuje dziś dwa różne produkty naraz: segmenty w niskiej zabudowie i pierwsze mieszkania w blokach po około 11 000 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 518 | 49 | 0 |
| 35 do 50 m² | 9740 | 149 | 28 |
| 50 do 65 m² | 9683 | 125 | 40 |
| ponad 65 m² | 7506 | 158 | 118 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym progiem. Do 65 m² mediana schodzi łagodnie, o 835 zł na dwóch przedziałach, a potem spada o 2177 zł naraz.
Przyczyna jest ta sama, którą widać w tabeli rynków: 158 z 481 aktów to lokale powyżej 65 m², a 118 z nich to pierwsze sprzedaże w niskiej zabudowie. Ten jeden przedział ciągnie medianę miasta w dół o kilkaset złotych.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 10 818 | 59 | 33 m² |
| 3 | 9771 | 118 | 46 m² |
| 4 | 8762 | 74 | 59 m² |
| 5 | 8073 | 13 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do pięciu mediana traci 2745 zł na metrze, czyli 25 procent, monotonicznie. Wiersze jedno-, sześcio- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do sześciu aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5399 | 110 |
| 2022 | 6195 | 201 |
| 2023 | 6654 | 141 |
| 2024 | 8351 | 187 |
| 2025 | 9046 | 192 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 sierpnia, ale wart jest wzmianki: notuje z niego 194 akty przy medianie 9661 zł, czyli tyle samo aktów, co w całym roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 68 procent, czyli o 3647 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 9462 zł/m² przy 279 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9109 zł przy 168 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 3,9 procent.
Policzony osobno rynek wtórny prawie stanął: urósł o 0,8 procent, z 9620 zł/m² przy 133 aktach do 9698 zł przy 143 aktach. Mediana miasta rośnie szybciej niż odsprzedaże, choć pierwszej sprzedaży, która jest tu tańsza za metr, było w ostatnim roku znacznie więcej: 136 aktów wobec 35 rok wcześniej. Wyjaśnienie leży w tym, co weszło do rejestru: 31 z tych 136 aktów to mieszkania w blokach przy Legionów 144 i 142A po około 11 000 zł, więc pierwsza sprzedaż przestała ciągnąć medianę gminy w dół tak mocno jak wcześniej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Wołominie podrożały przez rok o 0,8 procent, najwolniej wśród pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii, przy czym rejestr kończy się 20 sierpnia 2026.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 140 | 799 500 zł | 550 000 do 1 105 000 zł | 700 m² |
| Działka | 51 | 277 400 zł | 200 000 do 448 550 zł | 894 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 57 ze 140 aktów na dom, czyli dwie piąte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 799 500 zł opisuje w dużej części siedliska.
Rynek działek jest tu wyraźnie czytelniejszy: 51 transakcji przy medianie 277 400 zł za typowe 894 m² i rozstępie kwartylowym od 200 000 do 448 550 zł, co daje około 310 zł za metr gruntu, wobec 633 zł w Kobyłce i 789 zł w Markach.
Ostatni akt na dom pochodzi z 20 sierpnia 2026, czyli z tego samego dnia, w którym kończy się rejestr lokalowy, a na działkę z 3 czerwca 2026. Rejestr działek stoi więc dwa i pół miesiąca za rejestrem lokali. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Co z tego ma kupujący
Wołomin jest największą gminą powiatu, a jednocześnie ma w rejestrze najmniej transakcji z całej piątki, i właśnie zaczyna się w nim budować duże osiedla. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy zwykłym mieszkaniu pracuj na 9646 zł, nie na 9254 zł, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez duże lokale z niskiej zabudowy, a przy mieszkaniu w nowym bloku na około 11 000 zł, bo tyle rejestr notuje przy Legionów. Traktuj cennik 12 350 zł jako ambicję, a nie jako cenę rynkową: stoi on 28 procent powyżej tego, co w mieście płacono za odsprzedaże, i dotyczy 212 lokali, które dopiero czekają na kupca. I pamiętaj, że rejestr kończy się 20 sierpnia 2026, więc porównując Wołomin z Ząbkami czy Kobyłką, porównujesz różne okna czasowe.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kobyłka leży 5 km stąd i jest droższa o 284 zł na metrze, Radzymin 11 km i jest tańszy o 1272 zł, a Ząbki 13 km i są droższe o 2988 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
