Kobyłka zajmuje 81 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 9538 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 59 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 28 850 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 25 km drogą, czyli około 30 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 539 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to skład rynku. 516 z 539 transakcji, czyli 96 procent, dotyczy lokali o powierzchni co najmniej 50 m², a lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w dwa lata dokładnie cztery. W Ząbkach, oddalonych o dziesięć kilometrów, kawalerek jest 68, a mieszkań od 35 do 50 m² 347.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 28 września 2026. Rejestr Kobyłki kończy się niecałe trzy tygodnie wcześniej niż rejestr Ząbek z tego samego powiatu, a każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 3 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Kobyłce ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 539 aktów. Mediana to 9538 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8662 do 10 983 zł/m², a typowy lokal ma 70 m² i kosztuje 697 962 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 18 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9104 | 323 | 635 000 zł | 68 m² |
| Wtórny | 11 145 | 216 | 801 000 zł | 74 m² |
Różnica wynosi 2041 zł na metrze, czyli 18 procent, i tym razem metraż jej nie tłumaczy: rynek wtórny obraca lokalami większymi (74 m²) i mimo to droższymi za metr.
Jest to rzadka konfiguracja i mówi coś o samym mieście. Pierwsza sprzedaż i odsprzedaż dotyczą tu podobnych, dużych lokali, a mimo to metr z rynku wtórnego kosztuje o dwa tysiące złotych więcej. Cena całego lokalu różni się o 166 tysięcy: 801 000 zł na rynku wtórnym wobec 635 000 zł z pierwszej sprzedaży.
Dla kupującego oznacza to, że przy lokalu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 145 zł, a nie 9538 zł.
Rynek bez małych mieszkań
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 010 | 4 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 000 | 19 | 2 |
| 50 do 65 m² | 9534 | 167 | 124 |
| ponad 65 m² | 9477 | 349 | 197 |
Ta tabela wyjaśnia, dlaczego mediana Kobyłki zachowuje się inaczej niż mediany sąsiadów. Dwa najmniejsze przedziały to razem 23 akty na 539, czyli 4 procent rynku, więc pierwsze dwa wiersze są ciekawostką, a nie wynikiem.
Cały rynek mieści się w dwóch górnych wierszach, a te dzieli zaledwie 57 zł na metrze. Innymi słowy, w Kobyłce cena metra prawie nie zależy od metrażu, o ile mieszkanie ma powyżej pięćdziesięciu metrów, i w powiecie wołomińskim nie ma drugiego takiego miasta: w Ząbkach, Markach, Wołominie i Radzyminie te same dwa przedziały dzieli od 2000 do 2520 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 3 | 11 440 | 65 | 66 m² |
| 4 | 10 982 | 87 | 76 m² |
| 5 | 10 801 | 20 | 91 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb pokazuje to samo: między trzema a pięcioma izbami mediana spada tylko o 639 zł, mimo że typowy metraż rośnie z 66 do 91 m². Wiersze jedno-, dwu- i sześcioizbowy pomijamy, bo opierają się na trzech do szesnastu aktów.
Praktyczny wniosek jest taki, że w Kobyłce cena mieszkania rośnie prawie liniowo z metrażem, a to jest wygodne dla kupującego: wystarczy przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy. W większości miast tej serii takie przemnożenie daje błąd rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Rejestr z trzema adresami, które się powtarzają
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Leśna 8 | 10 996 | 11 | 0 | 65 m² |
| Nadarzyńska 4B | 11 547 | 6 | 0 | 45 m² |
| Rataja | 8826 | 5 | 2 | 68 m² |
To cała lista adresów, pod którymi rejestr notuje co najmniej pięć aktów w dwa lata: 22 z 539 transakcji, czyli 4 procent; reszta jest rozproszona po całym mieście.
Jest to obraz miasta zabudowanego domami i małymi budynkami wielorodzinnymi, a nie osiedlami. Dla porównania w Ząbkach sześć największych adresów pierwszej sprzedaży daje 117 aktów.
Konsekwencja dla kupującego jest praktyczna: w Kobyłce rzadko da się sprawdzić cenę „w tym samym budynku", bo rejestr prawie nigdy nie ma kilku transakcji pod tym samym adresem. Zostaje porównanie po metrażu i po stronie rynku.
Cenniki deweloperów stoją 9 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 69 |
| Mediana ceny ofertowej | 9958 zł/m² |
| Kwartyle | 9112 do 10 541 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 9104 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 323 |
Różnica wynosi 854 zł na metrze, czyli 9 procent, i jest to najmniejszy rozjazd cennika z aktami pierwszej sprzedaży w powiecie wołomińskim. W Ząbkach wynosi 11 procent, w Radzyminie 32, w Markach 43, w Wołominie 44.
Zapas jest przy tym bardzo mały i rozdrobniony: 69 lokali w kilkunastu pozycjach, z czego dwie największe liczą po 16 lokali: przy 3 Maja 6 po 8452 zł i przy Mickiewicza 28 po 11 480 zł. Dalej jest 6 lokali przy Mironowskiej po 9179 zł, a reszta to inwestycje po jednym lub dwa lokale, wycenione od 8841 do 10 486 zł.
Tak wygląda cennik miasta, w którym buduje się małymi partiami, a nie osiedlami, i w którym deweloperzy wyceniają się blisko tego, co rzeczywiście udaje się sprzedać.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5580 | 134 |
| 2022 | 5847 | 146 |
| 2023 | 6586 | 205 |
| 2024 | 8706 | 220 |
| 2025 | 9440 | 252 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 września i notuje z niego 194 akty przy medianie 9824 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 69 procent, czyli o 3860 zł na metrze, ale niemal cały ten ruch przypadł na jeden rok: między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 2120 zł, a między 2024 a 2025 tylko o 734 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 9709 zł/m² przy 266 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9372 zł przy 227 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 3,6 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 8,9 procent: z 10 888 zł/m² przy 94 aktach do 11 860 zł przy 94 aktach. Te dwie liczby różnią się blisko dwuipółkrotnie i jest to najważniejsze zastrzeżenie do mediany Kobyłki.
Przyczyna leży w składzie obrotu. Liczba transakcji wzrosła w ostatnim roku z 227 do 266, a cały przyrost wzięły pierwsze sprzedaże, które są tu o 2041 zł na metrze tańsze: było ich 133, jest 172. Mediana miasta prawie stanęła nie dlatego, że mieszkania przestały drożeć, tylko dlatego, że sprzedano więcej tych tańszych.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Kobyłce podrożały przez rok o 8,9 procent, a nie o 3,6 procent, najszybciej z pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 174 | 950 000 zł | 802 500 do 1 237 750 zł | 444 m² |
| Działka | 41 | 490 200 zł | 330 000 do 655 000 zł | 774 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 27 ze 174 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Typowa działka kupowana osobno ma 774 m², co daje około 633 zł za metr gruntu.
Ostatni akt na dom pochodzi z 17 września 2026, a na działkę z 10 września 2026, czyli obie części rejestru kończą się niecałe trzy tygodnie przed rejestrem lokalowym i nadążają za nim.
Co z tego ma kupujący
Kobyłka jest miastem o rynku najbardziej jednorodnym w powiecie i jednocześnie najbardziej rozproszonym. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy lokalu z istniejącego zasobu pracuj na 11 145 zł, nie na 9538 zł, bo różnica między stronami rynku wynosi tu 2041 zł i nie tłumaczy jej metraż. Możesz przemnożyć metraż przez medianę, bo powyżej pięćdziesięciu metrów cena metra w Kobyłce prawie nie zależy od wielkości lokalu, co w powiecie wołomińskim jest wyjątkiem. I nie licz na porównanie z sąsiadem z tego samego budynku: rejestr notuje w całym mieście trzy adresy, pod którymi w dwa lata podpisano co najmniej pięć aktów.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Wołomin leży 5 km stąd i jest tańszy o 284 zł na metrze, Marki 6 km i są droższe o 262 zł, a Ząbki 10 km i są droższe o 2704 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
