Cztery obszary, które trzeba sprawdzić
Przy kupnie mieszkania ryzyko kryje się w czterech miejscach:
- stan prawny - kto jest właścicielem, co widnieje w księdze wieczystej, jakie są obciążenia i kto jest zameldowany
- stan techniczny - budynek, instalacje, wilgoć i to, jakie remonty czekają wspólnotę
- cena - czy trzyma się realnych transakcji w okolicy, czy tylko innych ogłoszeń
- okolica - hałas, plan miejscowy, ryzyko powodzi, dojazdy i to, jak się tu naprawdę żyje
Checklista prawna: dokumenty i księga wieczysta
Tę część sprawdzasz w dokumentach, a przy wątpliwościach - z notariuszem lub prawnikiem:
- numer księgi wieczystej i jej treść w przeglądarce ekw.ms.gov.pl: właściciel, hipoteki, służebności i roszczenia w działach I-IV
- podstawa nabycia mieszkania przez sprzedającego: akt notarialny, spadek, darowizna
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach wobec wspólnoty lub spółdzielni
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych - przed aktem, nie po nim
- przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu: czy lokal ma księgę wieczystą i uregulowany grunt
- stan cywilny sprzedającego, pełnomocnictwa i współwłaściciele - kto faktycznie musi podpisać umowę
Checklista techniczna: mieszkanie i budynek
Tego nie widać na zdjęciach z ogłoszenia. Na oglądaniu - a przy starszym budynku najlepiej z inspektorem - sprawdź:
- wiek i stan instalacji: elektryka (aluminium czy miedź), piony wodne, ogrzewanie
- wilgoć i pleśń: narożniki, łazienka, ściany od północy, piwnica
- okna, wentylację i to, czy da się przewietrzyć mieszkanie bez hałasu z ulicy
- klatkę schodową, dach i elewację - stan części wspólnych mówi dużo o zarządcy
- plan remontów i wysokość funduszu remontowego - to Twoje przyszłe koszty
- rok budowy i technologię (wielka płyta, cegła) oraz to, czy jest winda
Checklista cenowa: czy nie przepłacasz
Cenę z ogłoszenia najłatwiej porównać z innymi ogłoszeniami, ale to błąd: ogłoszenia pokazują życzenia sprzedających, nie rynek.
Punktem odniesienia są ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN): kwoty z aktów notarialnych, za które mieszkania faktycznie się sprzedały. Sprawdź:
- cenę za m² wobec transakcji w tym samym budynku i w promieniu kilkuset metrów
- ile podobne mieszkania w okolicy naprawdę kosztowały w ostatnich 12 miesiącach
- pełny koszt zakupu: PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe, garaż i komórkę
- koszty miesięczne: czynsz, ogrzewanie, media - proś o rachunki, nie o deklaracje
Checklista lokalizacyjna: okolica i otoczenie adresu
Mieszkanie da się wyremontować, okolicy już nie. Zanim zakochasz się w salonie, sprawdź:
- hałas: mapy akustyczne, trasy szybkiego ruchu, tory i korytarze nalotów
- plan miejscowy (MPZP): co może powstać na pustej działce za oknem
- ryzyko powodzi i podtopień - zanim powie Ci o nim pierwsza ulewa
- realny czas dojazdu do pracy i szkoły - autem i komunikacją, w godzinach szczytu
- sklepy, szkoły, przychodnie i park - w minutach pieszo, nie „w pobliżu”
- jakość powietrza, zwłaszcza w sezonie grzewczym
W jakiej kolejności to sprawdzać
Nie sprawdzaj wszystkiego naraz. Najpierw kilka minut online: cena wobec transakcji, hałas, MPZP, powódź, dojazdy. Ten filtr odsiewa większość słabych ofert, zanim stracisz wieczór na oglądanie.
Potem oglądanie i część techniczna - już tylko dla adresów, które przeszły pierwszy filtr.
Na końcu dokumenty i notariusz - kolejność ma znaczenie, bo im później coś wyjdzie na jaw, tym trudniej się wycofać.
mScanner robi ten pierwszy etap za Ciebie: wklejasz link do ogłoszenia albo wpisujesz adres i dostajesz raport o nieruchomości z cenami, hałasem, MPZP i dojazdami. Podgląd jest darmowy.
Rynek wtórny a rynek pierwotny - co się zmienia
Na rynku wtórnym najwięcej uwagi wymagają księga wieczysta, stan techniczny i zameldowani lokatorzy.
Przy zakupie od dewelopera dochodzą inne punkty: prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, standard wykończenia i terminy - a odpada PCC od zakupu.
Okolicę i cenę sprawdzasz tak samo na obu rynkach. Pusta działka za oknem potrafi zaskoczyć niezależnie od tego, kto sprzedaje.
Najczęściej zadawane pytania
Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego?
Cztery obszary: księgę wieczystą i stan prawny (hipoteki, służebności, zameldowani), stan techniczny mieszkania i budynku, cenę wobec realnych transakcji z RCN oraz okolicę - hałas, MPZP, ryzyko powodzi i dojazdy. Część prawną i techniczną sprawdzasz z prawnikiem i inspektorem; cenę i okolicę sprawdzisz online w raporcie mScannera.
Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania?
Bezpłatnie, w przeglądarce ksiąg wieczystych na ekw.ms.gov.pl - wystarczy numer księgi, o który prosisz sprzedającego. Zwróć uwagę na dział II (właściciel), III (roszczenia i służebności) i IV (hipoteki). Jeśli sprzedający nie chce podać numeru księgi, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy.
Czy da się sprawdzić mieszkanie przed obejrzeniem?
Sporą część - tak. Online sprawdzisz cenę wobec realnych transakcji w okolicy, hałas, plan miejscowy, ryzyko powodzi, dojazdy i usługi wokół adresu. W mScannerze wklejasz link do ogłoszenia albo wpisujesz adres, a podgląd raportu jest darmowy. Stan techniczny i dokumenty zostają na kolejny etap.
Jak sprawdzić, czy cena mieszkania jest uczciwa?
Porównaj ją z cenami transakcyjnymi z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), a nie z innymi ogłoszeniami. mScanner zestawia cenę z ogłoszenia z transakcjami w tym samym budynku, w promieniu kilkuset metrów i w dzielnicy - od razu widać, czy oferta trzyma się rynku.
Co sprawdzić przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, umowę deweloperską oraz wcześniejsze inwestycje dewelopera. Okolicę sprawdzasz tak samo jak na rynku wtórnym: MPZP wokół inwestycji, hałas, dojazdy i to, co powstanie na sąsiednich działkach - o tym prospekt zwykle milczy.