31 sierpnia 2026 roku minął ostateczny, dwukrotnie przesuwany termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych. 1 września wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wygasły z mocy prawa, niezależnie od tego, czy gmina zdążyła z nowym dokumentem. Według komunikatu Ministerstwa Rozwoju i Technologii do końca terminu plan ogólny uchwaliło i opublikowało 877 z 2479 gmin, czyli 35,37 procent, z czego 831 planów już obowiązuje. Pozostałe niemal dwie trzecie gmin weszły we wrzesień bez obowiązującego dokumentu, który od teraz warunkuje wydawanie nowych warunków zabudowy. Sprawdziliśmy 1 września oba państwowe rejestry planistyczne dla wszystkich 2479 gmin i opisujemy, jak naprawdę wygląda mapa Polski po terminie oraz z czym to się wiąże dla właścicieli działek, kupujących i inwestorów.
Skąd wziął się ten termin
Plan ogólny gminy wprowadziła reforma planowania przestrzennego z 7 lipca 2023 roku. Zastępuje on studium uwarunkowań jako dokument obejmujący całą gminę, z jedną zasadniczą różnicą: plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, więc wiąże nie tylko urzędników przy uchwalaniu planów miejscowych, ale też bezpośrednio przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowo tłumaczymy tę konstrukcję w naszym poradniku o planie ogólnym i planie miejscowym.
Pierwotnie studia miały wygasnąć z końcem 2025 roku. Ustawa z 4 kwietnia 2025 roku przesunęła ten moment na 30 czerwca 2026, a nowelizacja przyjęta 30 kwietnia 2026 roku dodała jeszcze dwa miesiące, do 31 sierpnia 2026. Rząd zapowiadał przy tym wprost, że trzeciego przesunięcia nie będzie. I nie było: 1 września 2026 studia wygasły w całej Polsce.
Ile gmin zdążyło: sprint na ostatniej prostej
Tempo uchwalania planów ogólnych przez większość okresu przejściowego było bardzo wolne, a prawdziwy sprint zaczął się dopiero w wakacje:
- 1 lipca 2026 uchwalony plan ogólny miało 267 gmin, czyli 10,8 procent,
- w połowie sierpnia licznik wskazywał 547 gmin, czyli 22,1 procent,
- 25 sierpnia uchwalonych planów było 702,
- do 31 sierpnia liczba urosła do 877 planów uchwalonych i opublikowanych, czyli 35,37 procent gmin, jak podało Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komunikacie po upływie terminu.
Innymi słowy, w ostatnim tygodniu przed terminem rady gmin uchwalały średnio po kilkadziesiąt planów dziennie, a od początku lipca do końca sierpnia przybyło ich więcej niż przez całe wcześniejsze dwa i pół roku reformy. Z danych z początku lipca wynikało przy tym, że 1392 gminy miały opublikowany projekt planu, 705 gmin wszczęło procedurę bez gotowego projektu, a 118 gmin nie podjęło nawet uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu.
Ten finisz miał też drugie dno: od liczby uchwalonych planów zależał kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy. Polska wynegocjowała wiosną obniżenie wymaganego wskaźnika z 40 do 30 procent gmin i ostatecznie, rzutem na taśmę, próg został przekroczony. Ministerstwo ogłosiło realizację wskaźnika: wymagane było co najmniej 744 gmin z planem, uchwalonych i opublikowanych jest 877.
Co widać w państwowych rejestrach, a czego jeszcze nie
Liczba 877 pochodzi ze sprawozdawczości ministerstwa. My patrzymy na to od strony, z którą styka się każdy, kto sprawdza konkretną działkę: co faktycznie widać w państwowych rejestrach planistycznych. 1 września 2026 odpytaliśmy dla wszystkich 2479 gmin dwie krajowe usługi Geoportalu (plany ogólne uchwalone i projektowane) oraz Rejestr Urbanistyczny, działający od 1 lipca 2026.
Wynik pokazuje skalę opóźnienia rejestrów wobec stanu prawnego:
- w krajowej usłudze Geoportalu z uchwalonymi planami ogólnymi widać 154 gminy, a więc mniej niż jedną piątą tego, co raportuje ministerstwo,
- kolejne 1211 gmin ma w usłudze projektowanych planów opublikowany sam projekt,
- 1112 gmin nie ma wpisu w żadnej z dwóch usług,
- Rejestr Urbanistyczny, prowadzony obowiązkowo od 1 lipca 2026, zawiera na dziś 120 aktów dotyczących planów ogólnych w 119 gminach: 71 planów prawnie wiążących, 26 projektów skierowanych do rad gmin i 22 w opracowaniu,
- po złożeniu obu rejestrów plan ogólny uchwalony i widoczny w państwowych danych ma łącznie 197 gmin.
Najbardziej wymowny jest jeden pomiar: między 19 sierpnia a 1 września w krajowej usłudze Geoportalu nie przybyła ani jedna gmina z uchwalonym planem, mimo że według ministerstwa właśnie w tych dwóch tygodniach rady gmin uchwaliły ponad 300 planów. W tym samym czasie Rejestr Urbanistyczny urósł o 13 gmin.
Rozjazd między 877 uchwalonymi planami a znacznie krótszą listą widoczną w Geoportalu bierze się z mechaniki systemu: wpis pojawia się dopiero wtedy, gdy gmina przygotuje i wgra cyfrowe dane aktu (GML) do zbioru danych przestrzennych. Po sierpniowym sprincie uchwał ta kolejka będzie się rozładowywać tygodniami. Działa to też w drugą stronę i to jest najważniejsza lekcja dla czytelnika: brak gminy w rejestrze nie oznacza, że gmina nie ma planu ogólnego. Zanim uznasz, że twoja gmina planu nie uchwaliła, sprawdź jej Biuletyn Informacji Publicznej albo zapytaj w urzędzie.
Tak wygląda obraz kraju w rejestrach po złożeniu obu źródeł, województwo po województwie:
| Województwo | Plan uchwalony | Projekt przed radą | Projekt opublikowany | Brak wpisu | Gmin |
|---|---|---|---|---|---|
| wielkopolskie | 32 | 2 | 117 | 75 | 226 |
| lubelskie | 20 | 2 | 88 | 103 | 213 |
| śląskie | 20 | 0 | 73 | 74 | 167 |
| lubuskie | 15 | 1 | 49 | 17 | 82 |
| mazowieckie | 15 | 3 | 132 | 164 | 314 |
| pomorskie | 15 | 0 | 71 | 37 | 123 |
| dolnośląskie | 13 | 4 | 67 | 85 | 169 |
| kujawsko-pomorskie | 11 | 6 | 70 | 57 | 144 |
| podlaskie | 11 | 2 | 66 | 40 | 119 |
| warmińsko-mazurskie | 11 | 0 | 69 | 36 | 116 |
| małopolskie | 9 | 3 | 51 | 120 | 183 |
| opolskie | 9 | 0 | 38 | 24 | 71 |
| łódzkie | 7 | 2 | 81 | 87 | 177 |
| zachodniopomorskie | 5 | 1 | 60 | 47 | 113 |
| podkarpackie | 3 | 0 | 100 | 57 | 160 |
| świętokrzyskie | 1 | 0 | 44 | 57 | 102 |
Stan rejestrów na 1 września 2026, pomiar mScanner dla wszystkich 2479 gmin. Kolumna "Brak wpisu" mówi wyłącznie o rejestrach, nie o pracach w gminie: część z tych gmin ma uchwalony albo daleko posunięty plan, którego cyfrowa wersja jeszcze nie trafiła do systemu. Dwóch gmin sonda nie obejmuje z powodu braku obrysu granic.
Co to oznacza dla właścicieli działek i kupujących
Skutki są bardzo różne w zależności od tego, w jakiej sytuacji jest nieruchomość:
- Nieruchomość objęta planem miejscowym: nic się nie zmienia. Plany miejscowe obowiązują dalej i to na ich podstawie nadal wydaje się pozwolenia na budowę. Ministerstwo potwierdza w komunikacie po upływie terminu, że wcześniej wydane decyzje i obowiązujące plany miejscowe zachowują moc, a inwestycje mogą być na ich podstawie realizowane.
- Działka bez planu miejscowego w gminie, która uchwaliła plan ogólny: nowe warunki zabudowy będą wydawane, ale muszą być zgodne z planem ogólnym, a zabudowa mieszkaniowa co do zasady zmieści się tylko w wyznaczonych w nim obszarach uzupełnienia zabudowy. Jeśli działka wypadła poza te obszary, szansa na WZ-kę właśnie się zamknęła.
- Działka bez planu miejscowego w gminie bez planu ogólnego: tu jest sedno problemu. Od 1 września taka gmina nie wydaje warunków zabudowy na nowe wnioski. Nowe wnioski będą czekać, aż gmina uchwali plan ogólny.
- Wnioski o WZ złożone do 31 sierpnia 2026 są rozpatrywane na starych zasadach, stąd lawina wniosków w wakacje. Urzędy raportowały kilkunastokrotnie większy napływ niż w poprzednich latach.
- Wydane decyzje WZ zachowują ważność. Te, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026, pozostają bezterminowe. Późniejsze wygasają po pięciu latach od uprawomocnienia.
- Inwestycje celu publicznego (drogi, sieci, szkoły) nie są objęte tymi ograniczeniami i ich procedury toczą się bez zmian.
- Razem ze studiami 31 sierpnia wygasła też specustawa mieszkaniowa, tak zwany lex deweloper.
Dla rynku oznacza to zamrożenie części obrotu gruntami w gminach bez planu ogólnego: działka, dla której nie da się uzyskać WZ-ki ani wypisu z planu, jest trudniejsza do wycenienia i sfinansowania. W gminach, które plan uchwaliły, kluczowe stało się natomiast jedno pytanie: czy konkretna działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Jak sprawdzić swoją gminę i swoją działkę
Prowadzimy stale odświeżany przegląd statusu planu ogólnego dla każdej gminy w Polsce: plan ogólny gminy, status dla 2479 gmin. Strona gminy pokazuje, czy plan jest uchwalony, czy w rejestrach wisi projekt oraz na jakim etapie procedury jest dokument według Rejestru Urbanistycznego, razem z linkiem do uchwały tam, gdzie rejestr go podaje.
Dla konkretnej działki lub mieszkania raport mScanner zbiera w jednym miejscu dane planistyczne, w tym status planu ogólnego i etap procedury, oraz kilkadziesiąt innych warstw danych o okolicy.
Uczciwie dodajmy jedno zastrzeżenie, które wynika wprost z opisanego wyżej rozjazdu: nasze raporty czytają status i strefy planu ogólnego z państwowych rejestrów, więc w gminie ze świeżą, sierpniową uchwałą raport może przez pewien czas pokazywać plan jeszcze jako projekt. Dzieje się tak nie dlatego, że dane są złe, tylko dlatego, że gmina nie wgrała jeszcze cyfrowej wersji uchwalonego planu do rejestru. Parametry stref w projekcie skierowanym do rady są już zwykle finalne, ale sam status doganiać będzie stan prawny w miarę, jak urzędy będą uzupełniać dane. Raport zawsze podaje datę sprawdzenia rejestrów, a etap procedury odświeżamy z Rejestru Urbanistycznego co około 12 godzin.
Źródła
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych, komunikat z 31 sierpnia 2026 (877 planów, 35,37 procent gmin)
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii: KPO zmienia polskie gminy, mieszkalnictwo i gospodarkę, komunikat z 31 sierpnia 2026 (831 planów obowiązujących, wskaźnik KPO 744 gmin zrealizowany)
- Rzeczpospolita: Wyścig z czasem o plany ogólne, stan na 25 sierpnia 2026
- Farmer.pl: dane o 547 planach w połowie sierpnia i 118 gminach bez rozpoczętych prac
- Nasza Polska: stan prac na 1 lipca 2026 według OnGeo
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii: komunikat o wydłużeniu terminu do 31 sierpnia 2026
- Gazeta Prawna: zasady wydawania warunków zabudowy od 1 września 2026
- Usługi Geoportalu GUGiK PlanyOgolneGmin i ProjektowanePlanyOgolneGmin oraz Rejestr Urbanistyczny, odpytane przez mScanner 1 września 2026 dla wszystkich 2479 gmin.
