Jastrowie zajmuje 758 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 3497 zł/m², czyli o 42 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W Wielkopolsce taniej jest tylko w siedmiu gminach. W gminie mieszka 10 612 osób, do Piły jest stąd 34 km, a do Poznania 135 km.
Liczby pochodzą ze 109 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To mały rynek, mniej więcej jedna transakcja na tydzień.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy kierunku. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana spadła o 9,8 procent, z 3662 do 3304 zł/m², i spadły razem z nią oba kwartyle. W mieście, w którym rynek pierwotny to jedna transakcja w dwa lata, nie ma dewelopera, który mógłby ten wynik zepsuć albo poprawić.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Złotowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 12 lipca 2024 do 23 lipca 2026. Rejestr Jastrowia kończy się kilka tygodni wcześniej niż rejestry Złotowa i Piły, więc jego ostatnie tygodnie nie są jeszcze policzone.
- Jastrowie jest gminą miejsko-wiejską. 103 ze 109 aktów dotyczą miasta, sześć mieszkań sprzedano we wsiach gminy: po dwa w Brzeźnicy i Samborsku, po jednym w Budach i Nadarzycach.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 773 zł/m² i typowej cenie 45 000 zł przy 56 m². Takie kwoty to zwykle wykup mieszkania komunalnego przez najemcę.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 109 aktów. Mediana to 3497 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2454 do 4630 zł/m², a typowe mieszkanie ma 54 m² i kosztuje 175 000 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki: górny kwartyl jest o 89 procent wyższy od dolnego, podczas gdy w Złotowie o 42, w Pile o 48, a w Wałczu o 51 procent. Dlaczego tak jest, pokazuje tabela ulic.
Rynek pierwotny to jedna transakcja
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3490 | 108 | 175 000 zł | 54 m² |
| Pierwotny | 4963 | 1 | 500 000 zł | 101 m² |
W dwa lata rejestr notuje w Jastrowiu jedną transakcję pierwszej sprzedaży: 101 m² przy Narutowicza za 500 000 zł, w styczniu 2025 roku. Wszystko inne to rynek wtórny, więc mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w praktyce ta sama liczba, 3497 wobec 3490 zł.
To jest ważna różnica wobec sąsiadów. W Złotowie rynek pierwotny daje 253 z 476 aktów, w Pile 535 z 1559. W Jastrowiu nie ma dziś kto sprzedawać nowych mieszkań: ostatnia duża inwestycja zamknęła sprzedaż w 2023 roku, a w ustawowej bazie cenników deweloperów nie ma ani jednego lokalu. Do tej inwestycji wracamy w historii cen.
Siedem ulic, trzy poziomy cen
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Aleja Wolności | 5992 | 5 | 50 m² | 300 000 zł |
| Wojska Polskiego | 4488 | 23 | 58 m² | 264 000 zł |
| Grunwaldzka | 4112 | 6 | 44 m² | 187 500 zł |
| Roosevelta | 3823 | 15 | 48 m² | 150 000 zł |
| Gdańska | 2992 | 15 | 52 m² | 140 000 zł |
| Mickiewicza | 2973 | 9 | 55 m² | 118 000 zł |
| Kilińszczaków | 2393 | 7 | 62 m² | 145 000 zł |
Siedem ulic zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 80 aktów, czyli 73 procent rynku miasta.
Między Aleją Wolności a Kilińszczaków jest 3599 zł na metrze, czyli metr przy Alei Wolności kosztuje dwa i pół raza więcej. Ulice układają się w trzy poziomy: Aleja Wolności i Wojska Polskiego powyżej 4400 zł, Grunwaldzka i Roosevelta około 4000 zł, a Gdańska, Mickiewicza i Kilińszczaków poniżej 3000 zł.
Najdroższy adres miasta to Wojska Polskiego 59: pięć transakcji o medianie 7271 zł/m², od 6361 do 8303 zł, wszystkie na rynku wtórnym. To jedyny budynek, w którym metr kosztuje tyle, co w Pile. Z drugiej strony przy Gdańskiej i Mickiewicza rejestr notuje mieszkania po 1060 i 1084 zł/m², czyli 42 m² za 45 000 zł i 55 m² za 60 000 zł, i są to transakcje rynkowe, bo nie łapią się na filtr nierynkowy.
W całym mieście 40 ze 109 mieszkań sprzedano poniżej 3000 zł/m², a 20 powyżej 5000 zł/m². Mediana 3497 zł leży między tymi grupami i opisuje niewiele z nich. W Jastrowiu bardziej niż gdziekolwiek w okolicy liczy się adres, a nie miasto.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 3961 | 12 |
| 35 do 50 m² | 3502 | 32 |
| 50 do 65 m² | 3448 | 41 |
| ponad 65 m² | 3326 | 24 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od 3961 zł przy kawalerkach do 3326 zł przy lokalach powyżej 65 m², czyli różnica 19 procent. Najwięcej transakcji przypada na przedział od 50 do 65 m², 41 aktów, czyli 38 procent rynku.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3341 | 19 | 38 m² |
| 3 | 3352 | 29 | 51 m² |
| 4 | 3247 | 35 | 60 m² |
| 5 | 4249 | 18 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, nie pokoje, więc kuchnia jest izbą. Typowe mieszkanie w Jastrowiu ma cztery izby przy 60 m². Pominęliśmy osiem aktów z jedną izbą albo sześcioma i więcej, bo przy trzech transakcjach na wiersz mediana nic nie mówi.
Mieszkania pięcioizbowe są o 1000 zł na metrze droższe od czteroizbowych, co przeczy regule metrażu z tabeli wyżej. Tłumaczy to adres: z 18 takich mieszkań dziesięć sprzedano przy Wojska Polskiego, Roosevelta i Grunwaldzkiej, czyli na droższej połowie miasta.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4161 | 3389 | 75 | 48 |
| 2024 | 3794 | 3868 | 50 | 2 |
| 2025 | 3437 | 3429 | 51 | 1 |
| 2026 (do lipca) | 3341 | 3341 | 35 | 0 |
Tabela obejmuje cały rejestr, który dla Jastrowia zaczyna się w styczniu 2023 roku. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 23 lipca.
Pierwszy wiersz wymaga wyjaśnienia. W 2023 roku 48 z 75 aktów to pierwsza sprzedaż, z czego 44 w jednym budynku przy Alei Wolności 5, o medianie 4186 zł/m². To ta inwestycja podniosła medianę miasta do 4161 zł; rynek wtórny stał wtedy na 3389 zł. Od 2024 roku pierwszej sprzedaży prawie nie ma, więc mediana miasta i mediana rynku wtórnego zrównały się.
Spadek z 4161 do 3341 zł między 2023 a 2026 rokiem to więc w połowie efekt wyprzedania jednego budynku, a w połowie realny spadek cen. Rynek wtórny sam z siebie urósł z 3389 zł w 2023 do 3868 zł w 2024, a potem spadł do 3429 zł w 2025 i 3341 zł w 2026.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3304 zł/m² przy 55 aktach, a w dwunastu poprzednich 3662 zł przy 50 aktach, czyli spadek o 9,8 procent. Rynek wtórny sam spadł o 9,4 procent, z 3647 do 3304 zł, bo poprzednie dwanaście miesięcy zawierało jedną transakcję pierwszej sprzedaży.
Przy 55 aktach taki wynik mógłby być skutkiem tego, co akurat się sprzedawało, i częściowo jest: w ostatnim roku 23 z 55 mieszkań sprzedano poniżej 3000 zł/m², rok wcześniej 17 z 50. Spadły jednak oba kwartyle, dolny z 2574 do 2409 zł, a górny z 4809 do 4388 zł, czyli staniały zarówno tanie, jak i drogie mieszkania. To nie jest efekt jednego budynku.
Dwa mieszkania z inwestycji przy Alei Wolności 5 wróciły już na rynek: w lipcu 2024 roku sprzedano jedno za 4216 zł/m², a we wrześniu 2024 drugie za 5279 zł/m², czyli powyżej ceny pierwszej sprzedaży w tym budynku. Przy dwóch transakcjach to tylko obserwacja, nie pomiar.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Jastrowiu ani jednego lokalu. To spójne z rejestrem: skoro w dwa lata była jedna pierwsza sprzedaż, nie ma inwestycji, która miałaby cennik. Kupujący ma tu do wyboru wyłącznie rynek wtórny.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 35 | 280 000 zł | 83 500 do 510 000 zł | 838 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozstęp cen domów jest tu ogromny: co czwarty akt opiewa na mniej niż 83 500 zł, a co czwarty na więcej niż 510 000 zł. Dziesięć z 35 transakcji zamknięto poniżej 100 000 zł, a rejestr nie mówi, czy to udziały, zabudowania gospodarcze, czy domy do rozbiórki. 13 z 35 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 37 procent. Najdroższy dom w oknie sprzedano za 900 000 zł przy Jedności Robotniczej.
23 domy sprzedano w mieście, mediana 287 000 zł, a 12 we wsiach gminy, przede wszystkim w Brzeźnicy, mediana 267 500 zł. Różnica między miastem a wsią jest tu niewielka.
Działek rejestr prawie nie notuje: trzy transakcje w dwa lata, ostatnia z listopada 2025 roku, za 15 707, 90 000 i 120 000 zł. Przy trzech aktach nie podajemy mediany. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że działek w Jastrowiu nikt nie kupuje.
Co z tego ma kupujący
Jastrowie jest rynkiem bez rynku pierwotnego, z cenami, które w rok spadły, i z rozpiętością między ulicami, jakiej nie ma w żadnym z sąsiednich miast. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta. Między Aleją Wolności a Kilińszczaków jest 3599 zł na metrze, więc liczba 3497 zł opisuje niewiele mieszkań. Właściwy punkt odniesienia to ulica, a przy Wojska Polskiego nawet numer budynku. Sprawdź, w którą stronę idzie cena, bo w ostatnim roku spadły i tanie, i drogie mieszkania, a sprzedający zwykle wyceniają według tego, co było rok wcześniej. I nie licz na nową inwestycję jako alternatywę, bo w ustawowej bazie cenników nie ma dziś w Jastrowiu ani jednego lokalu.
Sąsiednie miasta leżą w zupełnie innym przedziale: Złotów, 18 km stąd, ma medianę 5773 zł/m², czyli o 2276 zł więcej, Piła, 34 km, 7000 zł/m², czyli o 3503 zł więcej, a Wałcz, 31 km, 5276 zł/m², czyli o 1779 zł więcej. Taniej niż w Jastrowiu jest w okolicy tylko w Okonku, 2706 zł/m². Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
