Cztery miasta północnego Mazowsza mieszczą się w 541 zł na metrze: od 6202 zł w Mławie do 6743 zł w Przasnyszu. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to zaledwie 27 050 zł różnicy, a miasta te dzieli do 74 kilometrów.
Liczby pochodzą z 2219 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta zgodność jest jednak pozorna. Po odjęciu rynku pierwotnego te same cztery miasta dzieli 2084 zł na metrze, czyli niemal cztery razy więcej, a ich kolejność odwraca się niemal całkowicie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu (Przasnysz i Chorzele), Żurominie i Makowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do czerwca 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Chorzele 2 lutego 2026, Ciechanów 9 lutego, Przasnysz 24 lutego, Żuromin 18 marca, Maków Mazowiecki 13 maja, Mława 11 czerwca 2026. Trzy pierwsze rejestry należą do najstarszych w województwie, a wszystkie trzy kończą się cztery miesiące przed mławskim, więc ostatnich miesięcy obrotu w tych gminach porównanie nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych sześciu gminach 27 aktów, w tym 16 w Ciechanowie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W Ciechanowie, Przasnyszu, Żurominie, Makowie Mazowieckim i Chorzelach rejestr nie określa strony rynku przy 24 do 100 procentach transakcji, więc ta grupa ma w tabelach własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Przasnysz | 16 077 | 304 | 6743 | 7037 | 5872 | 199 | 2026-02-24 |
| Ciechanów | 41 234 | 357 | 6409 | 6468 | 6418 | 855 | 2026-02-09 |
| Żuromin | 13 046 | 379 | 6334 | 6445 | 4521 | 172 | 2026-03-18 |
| Mława | 30 607 | 402 | 6202 | 6130 | 6605 | 904 | 2026-06-11 |
| Chorzele | 9093 | 460 | 5906 | brak próby | brak próby | 41 | 2026-02-02 |
| Maków Mazowiecki | 8699 | 580 | 5266 | brak próby | brak próby | 48 | 2026-05-13 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 6 listopada 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². „Brak próby” oznacza mniej niż dziesięć aktów po danej stronie rynku.
Cztery główne miasta zajmują miejsca od 304 do 402, czyli mieszczą się w stu pozycjach rankingu, a Ciechanów i Mława, dwa największe, są 45 miejsc od siebie.
Ranking się odwraca po odjęciu rynku pierwotnego
| Miasto | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Mława | 6202 | 6605 | +403 | 64% |
| Ciechanów | 6409 | 6418 | +9 | 64% |
| Przasnysz | 6743 | 5872 | -871 | 27% |
| Żuromin | 6334 | 4521 | -1813 | 59% |
To jest sedno porównania. Na całym rynku cztery miasta mieszczą się w 541 zł. Na rynku wtórnym dzieli je 2084 zł, czyli niemal cztery razy więcej.
Kolejność odwraca się przy tym niemal całkowicie. Mława, ostatnia na całym rynku, wychodzi na pierwsze miejsce z medianą 6605 zł. Przasnysz, pierwszy na całym rynku, spada na trzecie. Żuromin, trzeci, spada na ostatnie miejsce z medianą 4521 zł, czyli o 2084 zł niższą od Mławy.
Wyjaśnienie leży w tym, co każde z tych miast sprzedaje.
Mława jest jedynym, w którym rynek wtórny jest droższy od pierwotnego, o 475 zł, mimo że pierwsze sprzedaże stanowią 64 procent obrotu. Lokale z rynku pierwotnego przy Kusocińskiego sprzedają się tam po 5346 i 5608 zł, czyli poniżej mediany miasta.
Żuromin jest przeciwieństwem: rynek wtórny jest tam o 1924 zł tańszy od pierwotnego, czyli o 30 procent, bo dwie trzecie obrotu pochodzi z jednej inwestycji przy Malinowej, a odsprzedaże dotyczą istniejącego zasobu.
Ciechanów jest jedynym miastem, w którym obie strony rynku kosztują tyle samo, z różnicą dziewięciu złotych na metrze.
Praktyczny wniosek jest jednoznaczny. Jeśli szukasz mieszkania od poprzedniego właściciela, ta okolica jest znacznie bardziej zróżnicowana, niż wynika z rankingu gmin, a najtańsze i najdroższe miasto dzieli 2084 zł na metrze, czyli ponad sto tysięcy na mieszkaniu 50-metrowym.
Koncentracja obrotu w kilku adresach
| Miasto | Adresy w tabeli | Akty | Udział w rynku |
|---|---|---|---|
| Ciechanów | 19 | 590 | 69% |
| Żuromin | 3 | 113 | 66% |
| Mława | 9 | 475 | 53% |
| Przasnysz | 3 | 76 | 38% |
W Ciechanowie dziewiętnaście adresów daje 69 procent transakcji, najwięcej wśród dużych rynków tej okolicy. Dla porównania w Radomiu piętnaście największych adresów daje 21 procent, w Płocku osiemnaście 35 procent.
Żuromin jest jeszcze bardziej skrajny w innym sensie: trzy budynki przy jednej ulicy dają tam 66 procent rynku, a mediana największego z nich, 6335 zł, jest praktycznie tożsama z medianą całej gminy, 6334 zł.
Ma to bezpośrednie znaczenie dla kupującego. W obu tych miastach mediana jest przede wszystkim ceną kilku trwających inwestycji, a różnice między adresami sięgają 4525 zł w Ciechanowie i 2058 zł w Żurominie.
W Mławie, największym rynku tej okolicy, rozpiętość adresowa wynosi tylko 1391 zł na metrze, podobnie jak w Przasnyszu, gdzie trzy adresy dzieli 1355 zł.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Bez rynku pierwotnego, ostatnie 12 miesięcy | Akty w ostatnim roku |
|---|---|---|---|
| Ciechanów | +12,3% | +5,3% | 569 |
| Przasnysz | +9,2% | -8,7% | 121 |
| Mława | +7,9% | +4,9% | 380 |
| Żuromin | brak próby | +3,7% | 152 |
| Maków Mazowiecki | -16,8% | -16,8% | 28 |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Chorzele pomijamy, bo bieżące dwanaście miesięcy ma tam osiem aktów; w Żurominie okres odniesienia ma dwadzieścia pięć aktów, więc podajemy tylko kolumnę drugą.
W trzech miastach mediana rośnie szybciej niż ceny odsprzedaży, a w Przasnyszu obie liczby mają przeciwne znaki: plus 9,2 wobec minus 8,7 procent.
Najwięcej aktów mają Ciechanów i Mława, 569 i 380 w ostatnim roku. Ciechanów i Mława pokazują wzrost odsprzedaży o 4,9 do 5,3 procent rocznie, czyli niewiele powyżej inflacji, przy medianach miast rosnących wyraźnie szybciej.
Liczba transakcji zachowuje się w tych dwóch miastach różnie: w Ciechanowie wzrosła z 533 do 569, a w Mławie spadła z 538 do 380, czyli o 29 procent.
Cenniki deweloperów stoją wyżej niż akty
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Mława | 184 | 7060 | 6130 | +15% |
| Ciechanów | 32 | 9400 | 6468 | +45% |
W Przasnyszu, Żurominie, Makowie Mazowieckim i Chorzelach ustawowa baza nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sam Żuromin ma 101 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Dwa miasta, które w tej bazie są, dają bardzo różne odczyty i obie różnice mają proste wyjaśnienie.
W Mławie cennik to 184 lokale, z czego 166 w dwóch inwestycjach wycenionych jednolicie na 7060 i 7138 zł, przy rozstępie kwartylowym zaledwie 479 zł. Rozjazd z aktami wynosi 15 procent, czyli tyle, ile zwykle dzieli to, co niesprzedane, od tego, co sprzedane.
W Ciechanowie cennik to 32 lokale, z czego 29 z jednej inwestycji po 9400 zł, a rozjazd z aktami sięga 45 procent. Jest to cena wyższa niż mediana najdroższego adresu w całym ciechanowskim rejestrze. Nie jest to więc cena rynku, tylko ambicja jednego dewelopera.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Cena gruntu, zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Przasnysz | 53 | 510 000 zł | 43% | 43 | 174 |
| Mława | 125 | 485 000 zł | 43% | 72 | brak wiarygodnych |
| Ciechanów | 61 | 480 000 zł | 48% | 82 | 159 |
| Żuromin | 48 | 445 000 zł | 54% | 40 | 107 |
| Maków Mazowiecki | 26 | 365 000 zł | 58% | 39 | 93 |
| Chorzele | 35 | 175 000 zł | 66% | 5 | brak wiarygodnych |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a cena gruntu to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię.
Udział siedlisk rośnie wzdłuż tej tabeli, od 43 procent w Przasnyszu i Mławie do 66 procent w Chorzelach: im tańszy typowy dom, tym częściej akt dotyczy nieruchomości z kilkoma budynkami. W Chorzelach mediana 175 000 zł opisuje więc głównie gospodarstwa, a nie domy jednorodzinne.
Tam, gdzie próba na to pozwala, cena gruntu wynosi od 174 zł za metr w Przasnyszu i 159 zł w Ciechanowie do 93 i 107 zł w Makowie Mazowieckim i Żurominie. Liczbę przasnyską trzeba czytać ostrożnie, bo dwanaście z 43 aktów to udziały w gruncie poniżej 150 m². W Mławie i Chorzelach próby są zbyt rozstrzelone albo zbyt małe, żeby podać wiarygodną liczbę: w Mławie 72 akty rozciągają się od 67 750 do 411 250 zł przy typowej powierzchni zaledwie 613 m², a Chorzele mają pięć transakcji.
Działek jest w rejestrze więcej niż domów tylko w Ciechanowie, 82 wobec 61, i w Makowie Mazowieckim, 39 wobec 26.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z czterech rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Przasnyszu, 199 aktów, mediana 6743 zł/m²
- Ceny mieszkań w Ciechanowie, 855 aktów, mediana 6409 zł/m²
- Ceny mieszkań w Żurominie, 172 akty, mediana 6334 zł/m²
- Ceny mieszkań w Mławie, 904 akty, mediana 6202 zł/m²
Sąsiednie regiony zestawiamy w porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie oraz w porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
