Przasnysz zajmuje 304 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 6743 zł/m², czyli o 12 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 16 077 osób, a do Ciechanowa jest stąd 27 km drogą, czyli około 32 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 199 aktów notarialnych podpisanych między lipcem 2024 a lutym 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu to para wartości o przeciwnych znakach. Mediana miasta urosła przez ostatnie dwanaście miesięcy o 9,2 procent, a ceny bez rynku pierwotnego spadły o 8,7 procent. Jest to jedyny taki rozjazd wśród czterech porównywanych miast północnego Mazowsza.
Warto też zauważyć, że Przasnysz jest droższy od niemal dwukrotnie większej Mławy o 541 zł na metrze i od Ciechanowa o 334 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Przasnyszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 lutego 2026. Rejestr przasnyski należy do najstarszych w województwie i kończy się prawie cztery miesiące wcześniej niż sąsiedni mławski: ostatnich ośmiu miesięcy obrotu ten wpis nie obejmuje.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1948 zł/m², czyli 100 000 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. Rejestr nie określa strony rynku przy 59 ze 199 aktów, więc ta grupa ma w tabeli własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Adres z ulicą ma 185 ze 199 aktów.
Po tych filtrach zostaje 199 aktów. Mediana to 6743 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5499 do 7156 zł/m², a typowe mieszkanie ma 53 m² i kosztuje 341 213 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 20 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7037 | 54 | 388 987 zł | 59 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6720 | 59 | 346 274 zł | 51 m² |
| Wtórny | 5872 | 86 | 299 500 zł | 52 m² |
Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 1165 zł na metrze, czyli 20 procent, i tylko częściowo tłumaczy ją metraż: lokale z rynku pierwotnego są o siedem metrów większe.
Cena całej nieruchomości różni się o 89 487 zł: 388 987 zł za mieszkanie z rynku pierwotnego wobec 299 500 zł za odsprzedawane.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5872 zł, a nie 6743 zł, czyli o 871 zł mniej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Świętego Krzysztofa 4 | 6782 | 40 | 8 | 58 m² |
| Kardynała Stefana Wyszyńskiego 1B | 7119 | 31 | 31 | 57 m² |
| Magnolii 30F | 8137 | 5 | 0 | 63 m² |
To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami. 76 ze 199 transakcji, czyli 38 procent rynku, przypada na te trzy adresy.
Wyszyńskiego 1B to w całości pierwsze sprzedaże, Świętego Krzysztofa 4 w większości odsprzedaże, a mimo to dzieli je zaledwie 337 zł na metrze. Najdroższy adres, Magnolii 30F, to pięć odsprzedaży po 8137 zł, czyli o 1355 zł powyżej Świętego Krzysztofa 4, przy podobnym metrażu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5226 | 12 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6640 | 69 | 17 |
| 50 do 65 m² | 6914 | 94 | 34 |
| ponad 65 m² | 6758 | 24 | 3 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Przasnyszu nie działa: najtańsze są kawalerki, a najdroższy przedział od 50 do 65 m². Dwanaście kawalerek ma medianę 5226 zł, o 1688 zł niższą od przedziału od 50 do 65 m², i żadna z nich nie jest pierwszą sprzedażą.
Trzy górne przedziały mieszczą się w 274 zł na metrze, więc powyżej 35 m² cena metra jest w tym mieście praktycznie stała.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6893 | 49 | 42 m² |
| 3 | 6772 | 82 | 54 m² |
| 4 | 6702 | 47 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch do czterech izb mediana zmienia się o 191 zł, czyli praktycznie wcale. Wiersze jedno- i pięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na trzech i dziewięciu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3805 | 79 |
| 2022 | 4478 | 238 |
| 2023 | 5176 | 186 |
| 2024 | 5935 | 131 |
| 2025 | 6833 | 146 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 lutego i notuje z niego 21 aktów przy medianie 5897 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 80 procent, czyli o 3028 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 6875 zł/m² przy 121 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6295 zł przy 161 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 9,2 procent.
Policzony bez rynku pierwotnego wynik jest ujemny: z 6552 zł/m² przy 90 aktach spadł do 5984 zł przy 80 aktach, czyli o 8,7 procent w dół. Te dwie liczby idą w przeciwne strony i obie opierają się na próbach rzędu stu aktów.
Przyczyną jest zmiana składu obrotu, a nie jeden ruch cen. W bieżącym oknie aż 28 pierwszych sprzedaży przypada na grudzień 2025, z medianą miesiąca 7091 zł, i to one podnoszą medianę miasta. Jednocześnie po stronie bez rynku pierwotnego zmienił się zestaw transakcji: akty bez określonej strony rynku spadły z 49 do 10, a odsprzedaże wzrosły z 41 do 70.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Mieszkania spoza rynku pierwotnego potaniały w Przasnyszu o 8,7 procent w roku kończącym się w lutym 2026, mimo że mediana miasta urosła o 9,2 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 53 | 510 000 zł | 350 000 do 615 000 zł | 531 m² |
| Działka | 43 | 169 920 zł | 22 500 do 260 022 zł | 976 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 53 aktów na dom, czyli 43 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Ostatni akt na dom pochodzi z 25 lutego 2026.
Dom kosztuje w Przasnyszu 510 000 zł, czyli o 30 000 zł więcej niż w Ciechanowie i o 25 000 zł więcej niż w Mławie, mimo że jest to najmniejsze z tych trzech miast.
Tabeli działek nie należy czytać jako ceny działki budowlanej. Dwanaście z 43 aktów dotyczy skrawków gruntu poniżej 150 m² za 3981 do 25 000 zł, czyli udziałów w drogach i dojazdach, i to one ciągną dolny kwartyl do 22 500 zł. Pełne działki od 700 do 1400 m² kosztują tu od 100 000 do 350 000 zł, a najdroższe dwa akty, za 851 025 i 1 168 500 zł, dotyczą gruntów o powierzchni 4863 i 2032 m². Ostatni akt na działkę pochodzi z 17 grudnia 2025.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Przasnysza ani jednego lokalu, mimo 54 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Przasnysz jest najdroższym miastem tej okolicy i jedynym z czterech porównywanych miast, w którym ceny bez rynku pierwotnego spadają. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 5872 zł, nie na 6743 zł, bo różnica wynosi tu 20 procent. Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 9,2 procent, bo mieszkania spoza rynku pierwotnego w tym samym czasie potaniały o 8,7. I pamiętaj, że liczby kończą się 24 lutego 2026, więc do dzisiejszej ceny trzeba doliczyć osiem miesięcy, których rejestr nie zdążył zapisać.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ciechanów leży 27 km stąd i jest tańszy o 334 zł na metrze, Mława 40 km i jest tańsza o 541 zł, a Żuromin 74 km i jest tańszy o 409 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
