Siedem gmin zachodniego Mazowsza dzieli 2721 zł na metrze: od 5566 zł w Sierpcu do 8287 zł w Sochaczewie. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 136 050 zł różnicy.
Liczby pochodzą z 3975 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2160 z samego Płocka.
Najciekawsza liczba tego zestawienia dotyczy dwóch miast o zupełnie różnej wielkości. Sochaczew ma 32 786 mieszkańców i medianę 8287 zł/m². Płock ma 108 772 mieszkańców i medianę 7860 zł/m². Miasto trzy razy mniejsze i będące stolicą powiatu, a nie miastem na prawach powiatu, jest droższe o 427 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Płock, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Sochaczewie (Sochaczew, Teresin), Płońsku (Płońsk, Raciąż), Sierpcu i Gostyninie. Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do października 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Raciąż 24 lutego, Płońsk 30 kwietnia, Sierpc 18 czerwca, Płock 1 lipca, Gostynin 4 września, Sochaczew 16 września, Teresin 15 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr Raciąża kończy się 24 lutego 2026 i nowszych aktów w nim nie ma, a płoński 30 kwietnia, czyli kilka miesięcy wcześniej niż rejestry sąsiadów, więc ostatnie miesiące nie są w nich jeszcze policzone. Rejestr Gostynina zaczyna się z kolei dopiero pod koniec listopada 2024.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych siedmiu gminach 43 akty, w tym 20 w Płońsku i 18 w Płocku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tylko Płock zapisuje je konsekwentnie; w Sochaczewie i Sierpcu rejestr podaje niemal wyłącznie oznaczenie działki, a w Płońsku przy 179 z 418 transakcji.
Siedem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sochaczew | 32 786 | 135 | 8287 | 8686 | 7734 | 835 | 2026-09-16 |
| Teresin | 11 513 | 147 | 8141 | brak próby | brak próby | 139 | 2026-10-15 |
| Płock | 108 772 | 171 | 7860 | 7983 | 7800 | 2160 | 2026-07-01 |
| Płońsk | 21 280 | 216 | 7393 | 7596 | 7111 | 418 | 2026-04-30 |
| Gostynin | 16 458 | 341 | 6500 | 6800 | 5922 | 120 | 2026-09-04 |
| Raciąż | 3870 | 514 | 5580 | 5603 | 5062 | 71 | 2026-02-24 |
| Sierpc | 16 540 | 516 | 5566 | 5529 | 6285 | 232 | 2026-06-18 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 870 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 17 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Sierpc i Raciąż to jedyne gminy w tym zestawieniu, których mediana leży poniżej krajowego środka. W Teresinie podziału na rynki nie podajemy, bo rejestr nie określa strony rynku przy 138 ze 139 aktów. Mediana Teresina opisuje przede wszystkim jedną inwestycję: 94 ze 139 aktów pochodzi z dwóch budynków przy Świętokrzyskiej 9 i 9A.
Najdroższe są dwie gminy na linii kolejowej do Warszawy
| Miasto | Ludność | Kolej do Warszawy | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Sochaczew | 32 786 | tak, linia do Poznania | 8287 |
| Teresin | 11 513 | tak, ta sama linia | 8141 |
| Płock | 108 772 | nie | 7860 |
| Płońsk | 21 280 | nie | 7393 |
| Sierpc | 16 540 | nie | 5566 |
Zestawienie ludności z medianą daje w tej okolicy wynik odwrotny do intuicji. Trzy razy większy Płock jest tańszy od Sochaczewa o 427 zł, a niespełna dwunastotysięczny Teresin jest od Płocka droższy o 281 zł.
Dwie gminy, które leżą na czynnej linii kolejowej do Warszawy, Sochaczew i Teresin, są w tej tabeli najdroższe. Płock, największe miasto województwa po Warszawie i Radomiu, nie ma połączenia kolejowego ze stolicą wcale, a droga zajmuje stąd 101 minut.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa i nie da się jej z rejestru wykazać. Ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie, bo różnica 427 zł na metrze to ponad 21 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, i pojawia się mimo trzykrotnej różnicy w wielkości miasta.
Mediany rosną szybciej niż odsprzedaże, poza Sierpcem
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Płońsk | +21,8% | +9,2% |
| Teresin | +9,4% | brak podziału |
| Płock | +8,7% | +0,9% |
| Gostynin | +7,6% | -8,5% |
| Sochaczew | +6,6% | +1,4% |
| Sierpc | +6,3% | +13,0% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Raciąż pomijamy, bo jego bieżące dwanaście miesięcy ma 15 aktów. W Teresinie rejestr nie określa strony rynku, więc podajemy tylko cały rynek. Rejestr Gostynina zaczyna się w listopadzie 2024, więc jego poprzednie dwanaście miesięcy opiera się tylko na 32 aktach, w tym 18 z rynku wtórnego, i ten wiersz jest najmniej pewny w tabeli.
W czterech z pięciu gmin, dla których da się policzyć obie liczby, mediana rośnie szybciej niż ceny odsprzedaży, a w dwóch różnica przekracza dwanaście punktów procentowych. W Płońsku 21,8 wobec 9,2 procent, w Gostyninie 7,6 wobec -8,5, w Płocku 8,7 wobec 0,9, w Sochaczewie 6,6 wobec 1,4.
Mechanizm jest wszędzie ten sam. W Sochaczewie 59 procent obrotu to pierwsze sprzedaże, a te są o 952 zł na metrze droższe od odsprzedaży; im więcej ich w obrocie i im droższe kolejne etapy, tym wyżej idzie mediana miasta, choć ceny mieszkań istniejących rosną wolniej albo wcale.
Sierpc jest jedynym wyjątkiem, i to podwójnym. Tam odsprzedaże rosną szybciej niż mediana, 13,0 wobec 6,3 procent, bo rynek wtórny jest w tym mieście o 756 zł na metrze droższy od pierwotnego.
Dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela wniosek jest jednoznaczny: w Płocku i Sochaczewie ceny odsprzedaży przez ostatni rok praktycznie stanęły, choć mediany obu miast urosły o 6,6 i 8,7 procent.
Rynek pierwotny jest tu droższy, i to jest reguła
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Sochaczew | 8287 | 7734 | -553 | 59% |
| Płock | 7860 | 7800 | -60 | 41% |
| Płońsk | 7393 | 7111 | -282 | 60% |
| Gostynin | 6500 | 5922 | -578 | 50% |
| Raciąż | 5580 | 5062 | -518 | 79% |
| Sierpc | 5566 | 6285 | +719 | 41% |
W pięciu z sześciu gmin rynek pierwotny jest droższy od wtórnego.
Powód widać w metrażach. W Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Raciążu deweloperzy sprzedają mieszkania niemal takiej samej wielkości, jaką ma istniejący zasób (w Płocku 46 m² po obu stronach, w Sochaczewie 48 i 46), więc nie ma efektu metrażowego, który obniżałby cenę metra pierwszej sprzedaży. Lokal z rynku pierwotnego jest po prostu droższy od odsprzedawanego.
Sierpc jest jedynym wyjątkiem: deweloper sprzedaje tam lokale 52-metrowe, a rynek wtórny 47-metrowe. Sam metraż tego wyjątku nie tłumaczy, bo w Gostyninie różnica jest jeszcze większa, 54 wobec 46 m², a rynek pierwotny jest tam mimo to droższy o 878 zł na metrze.
Cenniki deweloperów: w Płocku dwa poziomy cen
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Płock | 353 | 11 700 | 7983 | +47% |
W Płońsku, Sierpcu, Teresinie, Gostyninie i Raciążu ustawowa baza cen mieszkań nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sam Płońsk ma 250 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. W Sochaczewie baza ma jedną inwestycję z ośmioma lokalami, za mało, żeby podawać z niej medianę.
Płocki cennik jest wart osobnego spojrzenia, bo nie opisuje jednego rynku. Trzy adresy przy Kazimierza Wielkiego to 182 lokale, a ich mediany ofertowe wynoszą od 11 890 do 15 000 zł/m², czyli od półtora do prawie dwóch razy więcej niż mediana miasta, podczas gdy inwestycje przy Kutnowskiej 28 i Traktowej stoją po 8300 do 8700 zł/m², czyli blisko tego, co miasto rzeczywiście notuje.
Rejestr transakcji potwierdza ten wysoki poziom tylko częściowo: Kazimierza Wielkiego 42C ma w aktach medianę 12 531 zł/m² przy piętnastu pierwszych sprzedażach, a cenowy szczyt cennika, 15 000 zł, nie ma jeszcze pokrycia w podpisanych aktach.
Typowy lokal i cena mieszkania
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny mieszkania |
|---|---|---|---|
| Sochaczew | 8287 | 48 m² | 392 638 zł |
| Płońsk | 7393 | 47 m² | 358 500 zł |
| Płock | 7860 | 46 m² | 352 695 zł |
| Teresin | 8141 | 41 m² | 341 110 zł |
| Gostynin | 6500 | 51 m² | 318 596 zł |
| Sierpc | 5566 | 48 m² | 290 000 zł |
| Raciąż | 5580 | 47 m² | 282 020 zł |
Wszystkie siedem gmin obraca lokalami podobnej wielkości: od 41 do 51 m², więc ich mediany metra można porównywać wprost, bez korekty na metraż.
Cena przeciętnego mieszkania rozciąga się od 282 020 zł w Raciążu do 392 638 zł w Sochaczewie, czyli różni się o 110 618 zł.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Teresin | 97 | 775 000 zł | 58% | 37 | 148 830 zł | 1141 m² |
| Płock | 168 | 650 000 zł | 40% | 103 | 135 000 zł | 750 m² |
| Płońsk | 24 | 650 000 zł | 54% | 51 | 210 000 zł | 1000 m² |
| Sochaczew | 110 | 490 000 zł | 55% | 40 | 90 950 zł | 829 m² |
| Sierpc | 57 | 445 000 zł | 51% | 72 | 184 750 zł | 1094 m² |
| Gostynin | 24 | 352 500 zł | 46% | 7 | za mało aktów | za mało aktów |
| Raciąż | 9 | za mało aktów | za mało aktów | 8 | za mało aktów | za mało aktów |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
We wszystkich sześciu gminach, w których aktów na dom jest dość, od 40 do 58 procent z nich dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc mediany opisują w dużej części gospodarstwa, a nie same domy jednorodzinne.
Najdroższą działkę ma w tym zestawieniu Płońsk, 210 000 zł przy typowej powierzchni 1000 m², a nie Płock. Mediany działek trzeba jednak czytać razem z ich powierzchnią: w Płocku 37 ze 103 aktów i w Sochaczewie 11 z 40 dotyczy działek mniejszych niż 300 m², które ściągają medianę w dół. Przy działkach podajemy, tak jak przy domach, wyłącznie cenę całkowitą. W Gostyninie i Raciążu działek jest za mało, żeby podawać medianę, a w Raciążu także domów: rejestr notuje ich tam w oknie analizy dziewięć.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z czterech głównych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Sochaczewie, 835 aktów, mediana 8287 zł/m²
- Ceny mieszkań w Płocku, 2160 aktów, mediana 7860 zł/m²
- Ceny mieszkań w Płońsku, 418 aktów, mediana 7393 zł/m²
- Ceny mieszkań w Sierpcu, 232 akty, mediana 5566 zł/m²
Sąsiedni powiat grodziski zestawiamy w porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
