Płock zajmuje 171 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 7860 zł/m², czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł/m². W mieście mieszka 108 772 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 115 km drogą, czyli około 101 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 2160 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to jeden z trzech największych obrotów mieszkaniowych w województwie mazowieckim, obok Warszawy i podwarszawskiego Piaseczna.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej inwestycji. Przy Kazimierza Wielkiego 42C rejestr notuje piętnaście pierwszych sprzedaży o medianie 12 531 zł/m², czyli o 59 procent powyżej mediany miasta, a w ustawowym cenniku ta sama lokalizacja stoi po 15 000 zł. W mieście, w którym mediana wynosi 7860 zł, jest to cena z zupełnie innego rynku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Płock, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 1 lipca 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 18 aktów o medianie 1324 zł/m² i typowej cenie 61 000 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2160 aktów. Mediana to 7860 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6840 do 9130 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 352 695 zł.
Obie strony rynku kosztują niemal tyle samo
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7800 | 1269 | 345 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7983 | 891 | 368 120 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 183 zł na metrze, czyli 2 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach, 46 m². Rozkład aktów jest wyrównany: 1269 odsprzedaży wobec 891 pierwszych sprzedaży.
Dla kupującego jest to sytuacja wygodna. Mediana 7860 zł opisuje w Płocku obie strony rynku niemal równie dobrze i nie wymaga korekty, a różnica sprowadza się do ceny całej nieruchomości: 368 120 zł z pierwszej ręki wobec 345 000 zł z odsprzedaży.
Ta zgodność nie jest jednak jednorodna wewnątrz rynku pierwotnego. Jak pokazuje tabela adresów, część inwestycji sprzedaje się poniżej mediany miasta, a jedna znacznie powyżej.
Adresy: od 5636 do 12 531 zł na metrze
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| gen. Władysława Sikorskiego 18 | 7506 | 146 | 136 | 49 m² |
| Ostatnia 2B | 7290 | 67 | 63 | 46 m² |
| Miodowa 8B | 8655 | 59 | 56 | 46 m² |
| 3 Maja 8 | 8172 | 56 | 50 | 43 m² |
| Graniczna 49F | 7090 | 53 | 49 | 34 m² |
| Górna 38A | 9562 | 50 | 49 | 49 m² |
| Bielska 53C | 9580 | 43 | 41 | 41 m² |
| Przyjazna 88A | 7871 | 43 | 39 | 43 m² |
| Żyzna 6B | 9579 | 32 | 31 | 42 m² |
| Żyzna 6A | 9144 | 30 | 29 | 42 m² |
| Sportowa 2 | 9040 | 29 | 29 | 43 m² |
| Żyzna 6 | 8388 | 25 | 21 | 43 m² |
| Jana Pawła II 23C | 9102 | 25 | 18 | 47 m² |
| Traktowa 10D | 8487 | 25 | 23 | 58 m² |
| Kutnowska 28N | 8457 | 21 | 20 | 50 m² |
| Kazimierza Wielkiego 42C | 12 531 | 15 | 15 | 59 m² |
| Józefa Kwiatka 55A | 10 800 | 15 | 15 | 38 m² |
| gen. Władysława Sikorskiego 16 | 5636 | 16 | 9 | 48 m² |
Osiemnaście adresów daje 750 z 2160 aktów, czyli 35 procent rynku.
Rozpiętość między nimi wynosi 6895 zł na metrze, od 5636 zł przy Sikorskiego 16 do 12 531 zł przy Kazimierza Wielkiego 42C, czyli ponad dwukrotnie.
Uderza para sąsiednich numerów przy Sikorskiego. Numer 18 to 146 aktów po 7506 zł, a numer 16 szesnaście aktów po 5636 zł, przy niemal identycznym metrażu, 49 i 48 m². Dzieli je 1870 zł na metrze, a w obu adresach przeważają pierwsze sprzedaże (136 ze 146 i 9 z 16), więc różnicy nie tłumaczy strona rynku.
Trzy sąsiednie budynki przy Żyznej mają z kolei wyraźnie różne mediany: Żyzna 6 po 8388 zł, 6A po 9144 zł i 6B po 9579 zł, przy tym samym metrażu 42 do 43 m². Między pierwszym a ostatnim jest 1191 zł na metrze.
Cenniki deweloperów stoją 47 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 353 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 700 zł/m² |
| Kwartyle | 9850 do 13 800 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7983 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 891 |
Różnica wynosi 3717 zł na metrze, czyli 47 procent, a rozstęp kwartylowy cennika, od 9850 do 13 800 zł, jest bardzo szeroki. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do lipca 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane w połowie października 2026.
Struktura cennika tłumaczy tę rozpiętość.
| Inwestycja | Lokale | Mediana ofertowa, zł/m² |
|---|---|---|
| Bielska 57 | 106 | 10 075 |
| Kazimierza Wielkiego 42 | 93 | 15 000 |
| Kazimierza Wielkiego 42A | 81 | 12 450 |
| Traktowa 10C | 22 | 8700 |
| Kutnowska 28R | 12 | 8338 |
| Kutnowska 28P | 10 | 8315 |
Same trzy adresy przy Kazimierza Wielkiego, czyli 42, 42A i 31, to 182 lokale o medianach ofertowych od 11 890 do 15 000 zł/m², od półtora do prawie dwóch razy więcej niż mediana miasta. Jest to jedna lokalizacja w centrum, wyceniona zupełnie inaczej niż reszta miasta.
Kluczowe jest to, że rejestr transakcji potwierdza tę cenę tylko częściowo: Kazimierza Wielkiego 42C ma w aktach medianę 12 531 zł/m² przy piętnastu pierwszych sprzedażach. Wysoki koniec cennika, 15 000 zł, nie ma jeszcze pokrycia w podpisanych aktach.
Po drugiej stronie cennika stoją Traktowa 10C po 8700 zł/m² oraz Kutnowska 28R i 28P po około 8300 zł/m², czyli inwestycje wycenione blisko tego, co miasto rzeczywiście notuje. Kupujący nowe mieszkanie w Płocku ma więc do wyboru dwa różne poziomy cen w obrębie jednego miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7998 | 403 | 139 |
| 35 do 50 m² | 7871 | 1049 | 441 |
| 50 do 65 m² | 7703 | 524 | 230 |
| ponad 65 m² | 7829 | 184 | 81 |
Cena metra w Płocku praktycznie nie zależy od metrażu: cztery przedziały mieszczą się w 295 zł, czyli w 4 procentach, a przedział powyżej 65 m² jest droższy od przedziału 50 do 65 m².
Praktyczna konsekwencja jest dla kupującego wygodna. W Płocku można przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy, niezależnie od wielkości mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8462 | 110 | 27 m² |
| 2 | 8507 | 631 | 38 m² |
| 3 | 7748 | 908 | 49 m² |
| 4 | 7340 | 327 | 56 m² |
| 5 | 6367 | 91 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest już wyraźna: od dwóch izb do pięciu mediana traci 2140 zł na metrze, czyli 25 procent. Lokale jedno- i dwuizbowe mają praktycznie tę samą cenę metra.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4777 | 1119 |
| 2022 | 5195 | 923 |
| 2023 | 6003 | 1189 |
| 2024 | 7056 | 1272 |
| 2025 | 7928 | 1092 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 1 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 562 akty przy medianie 8734 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent, czyli o 3151 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku. Liczba transakcji utrzymuje się przy tym na poziomie około tysiąca rocznie.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8232 zł/m² przy 1140 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7576 zł przy 1020 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 8,7 procent.
Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 7766 zł/m² przy 597 aktach urósł do 7838 zł przy 672 aktach, czyli o 0,9 procent. Obie liczby opierają się na bardzo dużych próbach, więc różnica między nimi jest realna.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Płocku podrożały przez rok o 0,9 procent, czyli praktycznie stanęły, a wzrost mediany miasta o 8,7 procent pochodzi z coraz droższych inwestycji deweloperskich.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 168 | 650 000 zł | 366 250 do 895 500 zł | 474 m² |
| Działka | 103 | 135 000 zł | 31 135 do 322 500 zł | 750 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 68 ze 168 aktów na dom, czyli 40 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Tabeli działek nie należy czytać jako ceny typowej działki budowlanej. 37 ze 103 aktów dotyczy działek mniejszych niż 300 m², czyli niewielkich skrawków gruntu, i to one ściągają dolny kwartyl do 31 135 zł. Jeśli ograniczymy się do działek od 500 do 2000 m², zostaje 49 aktów o medianie 217 000 zł.
Ostatni akt na dom pochodzi z 22 czerwca 2026, a na działkę z 16 czerwca 2026, czyli oba są zgodne z końcem rejestru lokalowego.
Co z tego ma kupujący
Płock ma jeden z największych rynków mieszkaniowych w województwie, z niemal równą ceną po obu stronach rynku, a jednocześnie jedną lokalizację wycenioną zupełnie inaczej niż reszta miasta. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 7860 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia, bo obie strony rynku dzieli 183 zł, a cena metra prawie nie zależy od metrażu. Sprawdź adres, nie dzielnicę, bo rozpiętość między adresami sięga 6895 zł na metrze, a dwa sąsiednie numery przy Sikorskiego dzieli 1870 zł. I przy nowym mieszkaniu ustal, czy oferta pochodzi z rejonu Kazimierza Wielkiego, gdzie mediany cennika wynoszą od 11 890 do 15 000 zł/m², czy z inwestycji przy Kutnowskiej 28 lub Traktowej, wycenionych na 8300 do 8700 zł/m².
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sierpc leży 40 km stąd i jest tańszy o 2294 zł na metrze, Płońsk 50 km i jest tańszy o 467 zł, a Sochaczew 61 km i jest droższy o 427 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
