Sierpc zajmuje 516 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 5566 zł/m², czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł/m². W mieście mieszka 16 540 osób, a do Płocka jest stąd 40 km drogą, czyli około 47 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 232 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Spośród czterech miast, które porównujemy w tej okolicy, Sierpc jest jedynym, którego mediana leży poniżej krajowego środka.
Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca regułę, która działa niemal wszędzie. Mieszkanie powyżej 65 m² kosztuje w Sierpcu 5897 zł za metr, a lokal do 35 m² 5519 zł, czyli o 378 zł mniej. Im większy lokal, tym droższy metr.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sierpcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 18 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Sierpcu ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 232 transakcji, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 232 akty. Mediana to 5566 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5053 do 6326 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 290 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6285 | 107 | 290 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 5529 | 95 | 303 535 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4466 | 30 | 173 500 zł | 42 m² |
Rynek wtórny jest w Sierpcu o 756 zł na metrze droższy od pierwotnego, czyli o 14 procent, i jest to sytuacja odwrotna niż w Płocku, Sochaczewie i Płońsku, gdzie droższy jest rynek pierwotny.
Częściowo tłumaczy to metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 52-metrowe, odsprzedaż mieszkania 47-metrowe. Ale w mieście, w którym cena metra rośnie wraz z metrażem, ten argument działa w drugą stronę i nie wystarcza.
Zwraca uwagę trzeci wiersz. Trzydzieści aktów, przy których rejestr nie podaje strony rynku, ma medianę 4466 zł, czyli o 1100 zł niższą od mediany miasta, i typową cenę 173 500 zł. Rejestr nie mówi, jakie to lokale, więc nie doliczamy tej grupy do żadnego rynku.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6285 zł, a nie 5566 zł. Różnica jest tu wyjątkowo duża jak na miasto tej wielkości.
Cena metra rośnie wraz z metrażem
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5519 | 23 | 11 |
| 35 do 50 m² | 5530 | 104 | 18 |
| 50 do 65 m² | 5741 | 92 | 62 |
| ponad 65 m² | 5897 | 13 | 4 |
Spośród czterech porównywanych miast tylko w Sierpcu cena metra rośnie z każdym kolejnym przedziałem metrażu. Od lokalu do 35 m² do lokalu powyżej 65 m² mediana idzie w górę o 378 zł, czyli o 7 procent.
Różnice są niewielkie, a ostatni wiersz opiera się na trzynastu aktach, więc nie jest to zależność, na której da się oprzeć wycenę. Ale kierunek jest jednoznaczny i przeciwny do tego, co pokazują Płock, Sochaczew i Płońsk.
Rejestr nie pozwala tej zależności wyjaśnić. Nie tłumaczy jej strona rynku: przedział od 50 do 65 m² składa się w dwóch trzecich z pierwszych sprzedaży, które są w Sierpcu tańsze od odsprzedaży, a mimo to jest droższy od mniejszych lokali.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5570 | 66 | 41 m² |
| 3 | 5545 | 119 | 52 m² |
| 4 | 6250 | 35 | 48 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb potwierdza to samo: lokale czteroizbowe są najdroższe za metr, 6250 zł, mimo że mają typowo 48 m², czyli mniej niż trzyizbowe. Wiersze jedno- i pięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na czterech i siedmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 4626 | 116 |
| 2024 | 5102 | 76 |
| 2025 | 5543 | 163 |
Tabela obejmuje lata od 2023, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 18 czerwca; notuje z niego 32 akty przy medianie 6440 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 20 procent, czyli o 917 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 5881 zł/m² przy 111 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 5530 zł przy 125 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,3 procent.
Policzony bez rynku pierwotnego wzrost jest dwukrotnie wyższy, 13,0 procent: z 5625 zł/m² przy 67 aktach do 6354 zł przy 73 aktach. Spośród czterech porównywanych miast tylko w Sierpcu ceny mieszkań istniejących rosną szybciej niż mediana miasta, co zgadza się z tym, że pierwsza sprzedaż jest tu tańsza od odsprzedaży.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Sierpcu podrożały przez rok o 13 procent, czyli dwa razy szybciej, niż pokazuje mediana miasta.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 57 | 445 000 zł | 300 000 do 571 500 zł | 590 m² |
| Działka | 72 | 184 750 zł | 96 009 do 331 976 zł | 1094 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 29 z 57 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 445 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie pojedyncze domy jednorodzinne.
Dom kosztuje w Sierpcu 445 000 zł, czyli o 205 tysięcy mniej niż w Płocku i o 205 tysięcy mniej niż w Płońsku.
Tabeli działek nie należy czytać jako ceny typowej działki budowlanej: mediana 184 750 zł przy typowej powierzchni 1094 m² i rozstępie kwartylowym od 96 009 do 331 976 zł obejmuje zarówno działki pod dom, jak i skrawki gruntu oraz duże areały: 7 z 72 aktów dotyczy działek mniejszych niż 300 m², a 21 większych niż 2000 m². Ostatni akt na dom pochodzi z 2 czerwca 2026, a na działkę z 25 czerwca 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Sierpca ani jednego lokalu, mimo 95 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Sierpc jest najtańszym z czterech porównywanych miast i jedynym z nich, w którym większe mieszkanie ma droższy metr. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6285 zł, nie na 5566 zł, bo różnica wynosi tu 14 procent, wyjątkowo dużo jak na miasto tej wielkości. Nie zakładaj, że mniejsze mieszkanie będzie droższe za metr: w Sierpcu jest odwrotnie. I przy ofercie znacznie poniżej 5000 zł za metr sprawdź stan techniczny, bo trzydzieści aktów w rejestrze, przy których nie podano strony rynku, ma medianę 4466 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Płock leży 40 km stąd i jest droższy o 2294 zł na metrze, Płońsk 60 km i jest droższy o 1827 zł, a Sochaczew 96 km i jest droższy o 2721 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
