Płońsk zajmuje 216 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 7393 zł/m², czyli o 23 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł/m². W mieście mieszka 21 280 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 69 km drogą, czyli około 51 minut samochodem trasą S7.
Liczby pochodzą z 418 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie znalazła się w medianie, bo została z niej odjęta. Rejestr Płońska zawiera 20 transakcji o medianie 828 zł za metr i typowej cenie 37 986 zł przy 47 m², czyli dziewięciokrotnie poniżej ceny rynkowej. Są to wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców, a nie transakcje rynkowe, i dlatego ich nie liczymy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Płońsku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 30 kwietnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: płoński kończy się o kilka miesięcy wcześniej niż rejestry Płocka, Sierpca i Sochaczewa, więc maj i kolejne miesiące 2026 roku nie są w nim jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 20 aktów o medianie 828 zł/m² i typowej cenie 37 986 zł przy 47 m². Jest to bardzo wysoki udział: mniej więcej jeden akt na dwadzieścia dwa.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Rejestr zapisuje ulicę przy 239 z 418 aktów; przy pozostałych 179 wskazuje działkę, a nie ulicę.
Po tych filtrach zostaje 418 aktów. Mediana to 7393 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6376 do 8582 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 358 500 zł.
Dwadzieścia mieszkań za 38 tysięcy złotych
Zanim przejdziemy do rynku, warto zatrzymać się przy tym, co z niego wypadło. Dwadzieścia aktów w oknie analizy dotyczy mieszkań sprzedanych po 828 zł za metr, czyli za typowe 37 986 zł przy 47 m².
Taka cena nie występuje na rynku. Jest to wykup mieszkania komunalnego przez najemcę, który mieszka w nim od lat i korzysta z ustawowej bonifikaty; gmina sprzedaje wtedy lokal za ułamek jego wartości. Akt notarialny jest prawdziwy i trafia do rejestru, ale opisuje zupełnie inną transakcję niż zakup mieszkania na rynku.
Gdybyśmy tych dwudziestu aktów nie odjęli, mediana Płońska byłaby niższa o 193 zł na metrze, a dolny kwartyl o 234 zł. Jest to najwyższy udział takich transakcji wśród czterech miast, które porównujemy w tej okolicy: w Płocku filtr usunął 18 aktów na ponad dwa tysiące, w Sochaczewie 4, w Sierpcu żadnego.
Rynek pierwotny jest droższy o 7 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7596 | 250 | 384 702 zł | 47 m² |
| Wtórny | 7111 | 159 | 340 000 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6959 | 9 | 340 000 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 485 zł na metrze, czyli 7 procent, przy niemal identycznym metrażu, i rynek pierwotny jest droższy, tak jak w Płocku i Sochaczewie.
Pierwsza sprzedaż to tu 60 procent obrotu. Cena całej nieruchomości różni się o 44 702 zł.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7111 zł, a nie 7393 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Szkolna 104B | 6913 | 42 | 39 | 48 m² |
| Żołnierzy Wyklętych 20G | 5789 | 31 | 31 | 46 m² |
| Szkolna 49A | 7002 | 26 | 25 | 63 m² |
| Żołnierzy Wyklętych 20E | 8792 | 6 | 1 | 43 m² |
| Żołnierzy Wyklętych 20F | 5378 | 6 | 6 | 44 m² |
| Kopernika 5 | 7111 | 5 | 0 | 61 m² |
| Młodzieżowa 13 | 8337 | 5 | 0 | 66 m² |
Siedem adresów daje 121 z 418 aktów, czyli 29 procent rynku, a trzy największe 99, czyli 24 procent, i są to w przeważającej części pierwsze sprzedaże: 95 z 99.
Uderza rozpiętość wewnątrz jednej inwestycji. Trzy budynki przy Żołnierzy Wyklętych 20 mają mediany 5378, 5789 i 8792 zł, czyli dzieli je 3414 zł na metrze przy niemal identycznym metrażu 43 do 46 m². Dwa tańsze to niemal wyłącznie pierwsze sprzedaże, najdroższy jest w pięciu na sześć przypadków odsprzedażą. Różnica jest tak duża, że nie da się jej wytłumaczyć ani metrażem, ani stroną rynku, a rejestr nie zawiera informacji, które pozwoliłyby ją wyjaśnić.
Cała tabela rozciąga się od 5378 do 8792 zł, czyli o 3414 zł, co przy medianie 7393 zł oznacza rozpiętość rzędu połowy ceny.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7894 | 42 | 22 |
| 35 do 50 m² | 7652 | 201 | 115 |
| 50 do 65 m² | 6947 | 110 | 62 |
| ponad 65 m² | 7350 | 65 | 51 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu do sześćdziesięciu pięciu metrów, a potem się odwraca: przedział powyżej 65 m² jest o 403 zł droższy od przedziału 50 do 65 m², i wyjaśnia to ostatnia kolumna, bo 51 z 65 aktów w tym przedziale to pierwsze sprzedaże, a te są w Płońsku droższe.
Skrajne przedziały dzieli 947 zł, czyli 12 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7650 | 12 | 28 m² |
| 2 | 7711 | 155 | 42 m² |
| 3 | 7485 | 166 | 52 m² |
| 4 | 6779 | 77 | 65 m² |
| 5 | 6582 | 5 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 932 zł na metrze, czyli 12 procent, a lokale jedno- i dwuizbowe mają praktycznie tę samą cenę metra. Jeden akt ma w polu izb wartość niemożliwą (773) i tego wiersza nie uwzględniamy.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4170 | 218 |
| 2022 | 5194 | 178 |
| 2023 | 5412 | 270 |
| 2024 | 6757 | 373 |
| 2025 | 7222 | 158 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 kwietnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 127 aktów przy medianie 8512 zł, najwyższej ze wszystkich lat i o 1290 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 73 procent, czyli o 3052 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8216 zł/m² przy 242 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6748 zł przy 200 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 21,8 procent. Jest to najwyższy roczny wzrost wśród Płocka, Sochaczewa, Płońska i Sierpca.
Policzony osobno rynek wtórny urósł o 9,2 procent: z 6856 zł/m² przy 84 aktach do 7489 zł przy 99 aktach. Obie liczby są dodatnie i obie wysokie, choć różnią się ponad dwukrotnie, a przyczyną jest rosnący udział droższych pierwszych sprzedaży.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Płońsku podrożały przez rok o 9,2 procent, wyraźnie szybciej niż w Płocku (0,9 procent) i Sochaczewie (1,4 procent).
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 24 | 650 000 zł | 435 950 do 1 015 000 zł | 752 m² |
| Działka | 51 | 210 000 zł | 97 484 do 266 500 zł | 1000 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 13 z 24 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 650 000 zł opisuje w większości siedliska.
Próba domów jest mała, 24 akty w oknie analizy, więc ich medianę traktujemy jako orientacyjną. Działek jest ponad dwa razy więcej, 51, i są to w większości pełnowymiarowe parcele: 36 z nich ma od 300 do 2000 m², a typowa liczy 1000 m². Mediana działki w Płońsku, 210 000 zł, jest najwyższa wśród Płocka, Sochaczewa, Płońska i Sierpca. Ostatni akt na dom pochodzi z 22 kwietnia 2026, a na działkę z 30 kwietnia 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Płońska ani jednego lokalu, mimo 250 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Płońsk jest miastem, w którym mediana rośnie najszybciej spośród czterech porównywanych miast, a rejestr wciąż notuje wykupy komunalne. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7111 zł, nie na 7393 zł. Sprawdź numer budynku przy Żołnierzy Wyklętych, bo trzy sąsiednie numery jednej inwestycji dzieli 3414 zł na metrze przy tym samym metrażu. I jeśli w ogłoszeniu pojawia się bardzo niska cena za metr, sprawdź, czy nie jest to mieszkanie z wykupu komunalnego: takich transakcji rejestr notuje w Płońsku dwadzieścia, typowo po 38 tysięcy złotych.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Płock leży 50 km stąd i jest droższy o 467 zł na metrze, Sochaczew 56 km i jest droższy o 894 zł, a Sierpc 60 km i jest tańszy o 1827 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
