Sochaczew zajmuje 135 miejsce wśród 870 polskich gmin (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą 8287 zł/m², czyli o 37 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł/m². W mieście mieszka 32 786 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 74 km drogą, czyli około 62 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej do Poznania.
Liczby pochodzą z 835 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to porównanie z Płockiem. Sochaczew ma medianę o 427 zł wyższą niż Płock, który jest od niego trzykrotnie większy i ma jeden z trzech największych rynków mieszkaniowych w województwie. Sochaczew ma przy tym bezpośrednie połączenie kolejowe z Warszawą, a Płock nie ma go wcale. Z samego rejestru nie da się wykazać, że to kolej podnosi cenę, ale przy wyborze miasta warto mieć oba fakty obok siebie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sochaczewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 16 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1845 zł/m² i typowej cenie 83 400 zł przy 42 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie zapisuje ulicy przy 834 z 835 transakcji, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 835 aktów. Mediana to 8287 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7128 do 9368 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 392 638 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 12 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8686 | 496 | 428 108 zł | 48 m² |
| Wtórny | 7734 | 311 | 340 000 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8115 | 28 | 330 000 zł | 46 m² |
Rynek pierwotny jest w Sochaczewie droższy od wtórnego o 952 zł na metrze, czyli o 12 procent. Metraże po obu stronach są zbliżone, 48 i 46 m², więc nie tłumaczy jej wielkość lokalu.
Pierwsza sprzedaż to tu 59 procent obrotu, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim trwające inwestycje. Różnica w cenie całej nieruchomości jest wyraźna: 428 108 zł za lokal z rynku pierwotnego wobec 340 000 zł za odsprzedawany, czyli o 88 108 zł więcej.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7734 zł, a nie 8287 zł, i jest to liczba niższa niż mediana rynku wtórnego w Płocku (7800 zł).
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8548 | 94 | 39 |
| 35 do 50 m² | 8374 | 395 | 225 |
| 50 do 65 m² | 8365 | 230 | 143 |
| ponad 65 m² | 7126 | 116 | 89 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu w każdym przedziale, choć w środku ledwie: przedziały od 35 do 50 m² i od 50 do 65 m² dzieli zaledwie 9 zł. Skrajne przedziały dzieli natomiast 1422 zł, czyli 17 procent, a największy spadek przypada na lokale powyżej 65 m², w trzech czwartych sprzedawane przez deweloperów.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 063 | 28 | 32 m² |
| 2 | 8489 | 309 | 41 m² |
| 3 | 8630 | 328 | 53 m² |
| 4 | 7680 | 102 | 63 m² |
| 5 | 6130 | 52 | 85 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Lokale jednoizbowe mają w Sochaczewie medianę 10 063 zł/m², czyli o 1574 zł więcej niż dwuizbowe i o 3933 zł więcej niż pięcioizbowe, a spadek na całej długości wynosi 39 procent. Wiersz jednoizbowy opiera się jednak na 28 aktach. Wiersz trzyizbowy wyłamuje się z kolejności, będąc o 141 zł droższym od dwuizbowego; przy 328 i 309 aktach jest to różnica niewielka.
Zmiana cen w ostatnim roku
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8572 zł/m² przy 345 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8039 zł przy 463 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,6 procent.
Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 7726 zł/m² przy 146 aktach urósł do 7834 zł przy 166 aktach, czyli o 1,4 procent.
Przyczyna różnicy jest widoczna w tabeli rynków: 496 z 835 aktów to pierwsze sprzedaże, a te są w Sochaczewie o 952 zł na metrze droższe od odsprzedaży. Mediana miasta zależy więc przede wszystkim od tego, ile pierwszych sprzedaży trafia do danego okresu i po jakiej cenie, a ceny mieszkań istniejących ruszają się niewiele.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Sochaczewie podrożały przez rok o 1,4 procent.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dla Sochaczewa jedna inwestycja z ośmioma lokalami w sprzedaży. Przy 496 pierwszych sprzedażach zanotowanych w rejestrze jest to resztka zapasu, a nie rynek, więc mediany z niej nie podajemy.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 110 | 490 000 zł | 302 500 do 710 000 zł | 758 m² |
| Działka | 40 | 90 950 zł | 25 309 do 181 250 zł | 829 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 60 ze 110 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 490 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne.
Tabeli działek nie należy czytać jako ceny typowej działki budowlanej: mediana 90 950 zł przy typowej powierzchni 829 m² i rozstępie kwartylowym od 25 309 do 181 250 zł obejmuje zarówno działki pod dom, jak i drobne skrawki gruntu, bo 11 z 40 aktów dotyczy działek mniejszych niż 300 m².
Ostatni akt na dom pochodzi z 7 września 2026, a na działkę z 5 sierpnia 2026.
Co z tego ma kupujący
Sochaczew jest miastem, w którym mediana rośnie wraz z pierwszymi sprzedażami, a ceny mieszkań istniejących ruszają się niewiele. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7734 zł, nie na 8287 zł. Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 6,6 procent, bo odsprzedaże urosły w tym samym czasie o 1,4 procent. I przy mieszkaniu powyżej 65 m² licz na niższą cenę metra: ten przedział ma medianę 7126 zł/m², o 1161 zł mniej niż całe miasto.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Płock leży 61 km stąd i jest tańszy o 427 zł na metrze, Płońsk 56 km i jest tańszy o 894 zł, a Sierpc 96 km i jest tańszy o 2721 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
