Sześć gmin na południowy zachód od Warszawy dzieli 3130 zł na metrze: od 6618 zł w Jaktorowie do 9748 zł w Milanówku. Między trzema głównymi miastami rozpiętość wynosi zaledwie 1480 zł, czyli 74 000 zł na mieszkaniu 50-metrowym.
Liczby pochodzą z 2217 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrach dwóch starostw, grodziskiego i żyrardowskiego.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że po przejściu na sam rynek wtórny rozpiętość między gminami nie maleje, tylko rośnie. W czterech gminach, które mają po kilkadziesiąt i więcej odsprzedaży, wynosi na całym rynku 1480 zł na metrze, a na rynku wtórnym 3096 zł, czyli ponad dwa razy więcej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim (Grodzisk Mazowiecki, Milanówek, Żabia Wola, Jaktorów) oraz przez starostwo powiatowe w Żyrardowie (Żyrardów, Mszczonów), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Żabia Wola 10 kwietnia, Milanówek 23 kwietnia, Jaktorów 15 maja, Grodzisk Mazowiecki 1 czerwca, Mszczonów 22 czerwca, Żyrardów 13 sierpnia 2026. Rejestr starostwa grodziskiego kończy się od dwóch do czterech miesięcy wcześniej niż żyrardowski, więc ostatnie miesiące w Grodzisku, Milanówku, Żabiej Woli i Jaktorowie nie są jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w tych sześciu gminach 24 akty: 13 w Żyrardowie, 9 w Grodzisku Mazowieckim i 2 w Żabiej Woli.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Milanówek | 16 244 | 74 | 9748 | 9547 | 11 429 | 186 | 2026-04-23 |
| Grodzisk Mazowiecki | 57 387 | 110 | 8791 | 7834 | 10 592 | 1170 | 2026-06-01 |
| Mszczonów | 11 230 | 120 | 8531 | 8588 | 8443 | 103 | 2026-06-22 |
| Żyrardów | 38 281 | 138 | 8268 | 7900 | 8333 | 618 | 2026-08-13 |
| Żabia Wola | 11 863 | 280 | 6918 | 6906 | za mała próba | 100 | 2026-04-10 |
| Jaktorów | 13 817 | 325 | 6618 | 6606 | za mała próba | 40 | 2026-05-15 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Żabia Wola ma w oknie 9 odsprzedaży, a Jaktorów 3, więc mediany rynku wtórnego dla nich nie podajemy.
Milanówek, najmniejszy z trzech głównych rynków, jest jednocześnie najdroższy, i wyprzedza trzykrotnie większy Grodzisk Mazowiecki o 957 zł na metrze.
Rozpiętość rośnie, zamiast maleć
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Milanówek | 9748 | 11 429 | +1681 | 48% |
| Grodzisk Mazowiecki | 8791 | 10 592 | +1801 | 58% |
| Mszczonów | 8531 | 8443 | -88 | 70% |
| Żyrardów | 8268 | 8333 | +65 | 16% |
| Żabia Wola | 6918 | za mała próba | brak | 91% |
| Jaktorów | 6618 | za mała próba | brak | 93% |
W większości porównań obwarzanka Warszawy, między innymi wokół Pruszkowa, Piaseczna i Ząbek, przejście na sam rynek wtórny zbliża gminy do siebie. Tutaj je rozsuwa: w czterech gminach z wyraźnym rynkiem wtórnym rozpiętość rośnie z 1480 do 3096 zł na metrze, czyli ponad dwukrotnie.
Przyczyna jest w ostatniej kolumnie i jest arytmetyczna, a nie ekonomiczna. Udział pierwszej sprzedaży waha się tu od 16 procent w Żyrardowie do 93 procent w Jaktorowie, czyli jest najbardziej zróżnicowany w całym obwarzanku. W Grodzisku i Milanówku pierwsza sprzedaż to około połowy obrotu i ciągnie medianę gminy w dół, więc po jej odjęciu mediana rośnie o ponad 1600 zł. W Żyrardowie pierwsza sprzedaż to tylko 16 procent obrotu, więc mediana i tak opisuje odsprzedaże i zmienia się o 65 zł. W Żabiej Woli i Jaktorowie, gdzie ponad 90 procent obrotu to pierwsza sprzedaż dużych lokali, odsprzedaży jest tak mało, że ich mediany nie da się uczciwie podać.
Praktyczny wniosek jest jednoznaczny. Dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela ta okolica jest bardziej zróżnicowana, niż wynika z rankingu gmin, a nie mniej. Milanówek i Żyrardów dzielą na rynku wtórnym 3096 zł na metrze, czyli 154 800 zł na mieszkaniu 50-metrowym.
Żyrardów ma 627 mieszkań w cennikach, Grodzisk ani jednego
| Gmina | Lokale w cennikach | Pierwsze sprzedaże w oknie | Mediana ofertowa, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Żyrardów | 627 | 99 | 8500 |
| Milanówek | 6 | 89 | 10 242 |
| Grodzisk Mazowiecki | 0 | 678 | brak danych |
| Żabia Wola | 0 | 91 | brak danych |
| Mszczonów | 0 | 72 | brak danych |
| Jaktorów | 0 | 37 | brak danych |
To zestawienie pokazuje dwa miasta w przeciwnych fazach cyklu.
Żyrardów przez dwa lata zanotował 99 pierwszych sprzedaży, a w ustawowej bazie stoi dziś 627 mieszkań, czyli ponad sześć razy więcej. Siedem inwestycji daje 583 z nich, a ich ceny rozciągają się od 5000 do 11 126 zł na metrze; cztery, razem 405 lokali, należą do jednego dewelopera.
Grodzisk Mazowiecki jest odwrotnością: 678 pierwszych sprzedaży w rejestrze i ani jednego lokalu w ustawowej bazie. Inwestycje, które wypełniły tutejszy rejestr, są już sprzedane, a kolejnych w tej bazie nie widać.
Dla kupującego oznacza to dwie różne sytuacje negocjacyjne. W Żyrardowie wybór jest szeroki i cena ofertowa leży zaledwie 167 zł powyżej mediany odsprzedaży. W Grodzisku nowego mieszkania z pierwszej ręki po prostu nie ma w publicznym cenniku.
Typowy lokal: od 46 do 115 m²
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny lokalu |
|---|---|---|---|
| Żabia Wola | 6918 | 115 m² | 769 500 zł |
| Jaktorów | 6618 | 111 m² | 750 000 zł |
| Grodzisk Mazowiecki | 8791 | 75 m² | 668 500 zł |
| Milanówek | 9748 | 46 m² | 497 500 zł |
| Mszczonów | 8531 | 49 m² | 400 000 zł |
| Żyrardów | 8268 | 46 m² | 380 000 zł |
Dwie najtańsze gminy w rankingu mają najdroższe lokale, bo Żabia Wola i Jaktorów sprzedają niemal wyłącznie duże lokale w zabudowie szeregowej: 115 i 111 m².
Po drugiej stronie stoi Żyrardów z typowym lokalem 46-metrowym za 380 000 zł, czyli najtańszym w tym zestawieniu, choć jego metr jest droższy niż w Żabiej Woli i Jaktorowie. Mszczonów, z lokalem 49-metrowym za 400 000 zł, jest tuż obok.
Milanówek i Żyrardów mają dokładnie ten sam typowy metraż, 46 m², i różnią się o 1480 zł na metrze, więc te dwie gminy można porównywać wprost. Różnica w cenie mieszkania wynosi 117 500 zł.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Milanówek | +15,4% | +22,5% |
| Mszczonów | +9,0% | +2,7% |
| Grodzisk Mazowiecki | +8,0% | +1,8% |
| Jaktorów | +5,5% | brak próby |
| Żabia Wola | +4,1% | brak próby |
| Żyrardów | +4,0% | +6,3% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. W Żabiej Woli i Jaktorowie rynek wtórny ma w ostatnim roku siedem i trzy akty, więc kolumny nie podajemy.
Rozstrzał na rynku wtórnym jest tu ogromny: od 1,8 procent w Grodzisku do 22,5 procent w Milanówku, przy czym te dwa miasta dzielą cztery kilometry.
W Milanówku i Żyrardowie rynek wtórny rośnie szybciej niż mediana gminy. W Milanówku opiera się to na 65 aktach z ostatniego roku, więc jest sygnałem, a nie rozstrzygnięciem; w Żyrardowie na 226. Grodzisk i Mszczonów pokazują odwrotny wzór: mediana rośnie o 8 do 9 procent, a odsprzedaże o niecałe trzy, bo wzrost dotyczy kolejnych etapów inwestycji. W Mszczonowie poprzednie dwanaście miesięcy rynku wtórnego to tylko 10 aktów, więc tę liczbę traktujemy ostrożnie.
W Żyrardowie obie liczby leżą najbliżej siebie wśród gmin z obiema kolumnami, 4,0 i 6,3 procent, bo rynek pierwotny stanowi tam 16 procent obrotu i nie może mocno zaburzyć mediany.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Cena gruntu, zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Milanówek | 64 | 1 300 000 zł | 61 | 447 000 zł | 384 |
| Grodzisk Mazowiecki | 223 | 1 000 000 zł | 424 | 400 000 zł | 257 |
| Żabia Wola | 156 | 924 000 zł | 464 | 248 875 zł | 174 |
| Żyrardów | 110 | 750 000 zł | 125 | 290 000 zł | 317 |
| Jaktorów | 94 | 743 000 zł | 238 | 185 900 zł | 141 |
| Mszczonów | 52 | 596 500 zł | 134 | 147 530 zł | 93 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ostatnia kolumna to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię.
Żabia Wola z 464 transakcjami działkami w dwa lata ma najżywszy rynek gruntu w tej okolicy, choć Grodzisk Mazowiecki z 424 aktami jest tuż za nią. Żabia Wola jest przy tym tą samą gminą, w której 91 procent obrotu lokalami to pierwsze sprzedaże. Obie liczby opisują jedno zjawisko: gminę w trakcie zabudowywania.
Cena gruntu układa się w dużej mierze według odległości od Warszawy: najdrożej jest w Milanówku, 384 zł za metr, najtaniej w Mszczonowie, 93 zł. Żyrardów wyłamuje się z tego porządku: 317 zł za metr gruntu, więcej niż w bliższym Warszawie Grodzisku Mazowieckim, mimo że leży od stolicy dalej. Działki w mieście i działki na wsi nie są jednak tym samym produktem, a w Grodzisku, Żabiej Woli i Jaktorowie większość gruntu leży poza miastem.
Odległość od Warszawy
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Milanówek | 34,9 km | 44 min | 9748 |
| Żabia Wola | 38,7 km | 36 min | 6918 |
| Grodzisk Mazowiecki | 39,1 km | 43 min | 8791 |
| Mszczonów | 47,1 km | 38 min | 8531 |
| Jaktorów | 47,1 km | 45 min | 6618 |
| Żyrardów | 57,2 km | 52 min | 8268 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
W tej okolicy odległość nie tłumaczy prawie niczego. Żabia Wola i Grodzisk Mazowiecki leżą w tej samej odległości od stolicy i dzieli je 1873 zł na metrze. Mszczonów i Jaktorów też, a dzieli je 1913 zł.
Tłumaczy je natomiast metraż, tak jak w całym obwarzanku. Gminy z tanim metrem, Żabia Wola i Jaktorów, sprzedają lokale ponaddwukrotnie większe niż gminy z drogim metrem, Milanówek i Mszczonów.
Analizy poszczególnych miast
Każdy z trzech głównych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Milanówku, 186 aktów, mediana 9748 zł/m²
- Ceny mieszkań w Grodzisku Mazowieckim, 1170 aktów, mediana 8791 zł/m²
- Ceny mieszkań w Żyrardowie, 618 aktów, mediana 8268 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie oraz w porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
