Pięć gmin powiatu warszawskiego zachodniego dzieli 3107 zł na metrze: od 8303 zł w Lesznie do 11 410 zł w Łomiankach. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 155 350 zł różnicy.
Liczby pochodzą z 2383 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrze prowadzonym przez jedno starostwo. Wszystkie pięć gmin ma okno kończące się między 16 lutego a 27 marca 2026, więc porównanie jest wyjątkowo czyste.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest jednak coś, co widać dopiero po rozbiciu każdej gminy na dwie strony rynku. W trzech z czterech głównych gmin mediana urosła przez ostatni rok o 10 do 14 procent, a rynek wtórny liczony osobno zmienił się najwyżej o jeden procent. Ceny mieszkań, którymi handlują mieszkańcy, stoją tu w miejscu; rosną kolejne etapy inwestycji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ożarowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie pięć gmin pochodzi z tego samego rejestru.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do marca 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Leszno 16 lutego, Łomianki 17 marca, Ożarów Mazowiecki 19 marca, Stare Babice 20 marca, Błonie 27 marca 2026. Cały ten powiat kończy rejestr wcześniej niż sąsiednie, o ponad cztery miesiące wcześniej niż powiat pruszkowski (6 sierpnia 2026) i o prawie sześć wcześniej niż legionowski (17 września 2026). Ostatniego pół roku obrotu w tym powiecie porównanie więc jeszcze nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na początek listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w całym powiecie 16 aktów, w tym 11 w Ożarowie Mazowieckim.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Łomianki | 32 371 | 32 | 11 410 | 11 353 | 11 808 | 684 | 2026-03-17 |
| Stare Babice | 23 541 | 42 | 10 655 | 10 625 | 11 568 | 234 | 2026-03-20 |
| Ożarów Mazowiecki | 32 607 | 65 | 9910 | 9361 | 11 793 | 1017 | 2026-03-19 |
| Błonie | 22 680 | 126 | 8395 | 8156 | 8798 | 407 | 2026-03-27 |
| Leszno | 11 214 | 133 | 8303 | 8969 | 6561 | 41 | 2026-02-16 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m².
Leszno traktujemy jako sekcję, a nie jako osobny rynek: 41 aktów w dwa lata to za mało, żeby jego podział na rynek pierwotny i wtórny (26 do 15 transakcji) cokolwiek rozstrzygał.
Na rynku wtórnym trzy gminy mieszczą się w 240 zł
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Łomianki | 11 410 | 11 808 | +398 | 82% |
| Ożarów Mazowiecki | 9910 | 11 793 | +1883 | 75% |
| Stare Babice | 10 655 | 11 568 | +913 | 82% |
| Błonie | 8395 | 8798 | +403 | 63% |
To jest najważniejsza tabela tego porównania. Na całym rynku Ożarów Mazowiecki jest o 1500 zł tańszy od Łomianek. Na rynku wtórnym dzieli je 15 zł.
Trzy gminy, Łomianki, Ożarów i Stare Babice, mieszczą się na rynku wtórnym w przedziale od 11 568 do 11 808 zł, czyli w 240 zł, mimo że na całym rynku dzieli je 1500 zł. Kupujący mieszkanie od poprzedniego właściciela płaci w tych trzech gminach praktycznie tyle samo.
Błonie odstaje od tej trójki o 2770 zł na metrze i jest to prawdziwa różnica, a nie artefakt struktury obrotu: 8798 wobec 11 568 zł na tej samej stronie rynku.
Rozpiętość całego powiatu na rynku wtórnym wynosi więc 3010 zł, czyli praktycznie tyle samo co na całym rynku (3015 zł), tylko rozłożona zupełnie inaczej: nie stopniowo między czterema gminami, lecz jako trzy gminy razem i jedna osobno.
Mediany rosną, odsprzedaże stoją
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Ożarów Mazowiecki | +14,0% | -1,0% |
| Stare Babice | +12,0% | +8,8% |
| Łomianki | +11,2% | +0,8% |
| Błonie | +10,6% | +0,3% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Leszno pomijamy, bo poprzednie dwanaście miesięcy ma tam 19 aktów.
W trzech z czterech gmin różnica między kolumnami przekracza dziesięć punktów procentowych. W Ożarowie mediana urosła o 14,0 procent, a odsprzedaże potaniały o 1,0. W Łomiankach 11,2 wobec 0,8. W Błoniu 10,6 wobec 0,3.
Mechanizm jest we wszystkich trzech ten sam i widać go w tabeli udziału pierwszej sprzedaży: od 63 do 82 procent obrotu to nowe inwestycje sprzedawane etapami, a każdy kolejny etap wchodzi do sprzedaży drożej niż poprzedni. W Łomiankach jest to jedno osiedle przy Wiślanej, dziesięć budynków i 349 aktów; w Ożarowie inwestycje przy Kapuckiej i Piłsudskiego; w Błoniu przy Narutowicza i w Passie.
Stare Babice są jedynym wyjątkiem, w którym obie liczby idą w tę samą stronę, ale i tam rynek wtórny opiera się na 24 aktach.
Dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela wniosek jest jednoznaczny: w tym powiecie ceny odsprzedaży w ostatnim roku nie drgnęły. Wzrost, o którym mówią mediany gmin, dotyczy cenników deweloperów.
Typowy lokal: od 55 do 121 m²
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny lokalu |
|---|---|---|---|
| Stare Babice | 10 655 | 121 m² | 1 150 000 zł |
| Ożarów Mazowiecki | 9910 | 60 m² | 600 000 zł |
| Leszno | 8303 | 60 m² | 540 000 zł |
| Błonie | 8395 | 58 m² | 468 500 zł |
| Łomianki | 11 410 | 55 m² | 613 086 zł |
Stare Babice odstają od reszty powiatu nie ceną metra, tylko produktem: przeciętny lokal ma tam 121 m² i kosztuje 1 150 000 zł, czyli dwa razy więcej niż w Łomiankach, gdzie metr jest droższy o 755 zł. 173 z 234 tamtejszych transakcji dotyczą lokali powyżej 65 m².
W pozostałych czterech gminach typowy lokal ma od 55 do 60 m², więc ich mediany metra można porównywać wprost.
Koncentracja: jedna ulica potrafi być połową rynku
| Gmina | Największe skupisko | Akty | Udział w rynku gminy |
|---|---|---|---|
| Łomianki | ulica Wiślana, dziesięć budynków | 349 | 51% |
| Ożarów Mazowiecki | ulica Kapucka, pięć budynków | 258 | 25% |
| Stare Babice | Warszawska 818A | 54 | 23% |
| Błonie | Narutowicza 25 i 27 oraz Warszawska 26 | 93 | 23% |
W żadnej innej gminie obwarzanka Warszawy jedna ulica nie daje takiej części obrotu jak w Łomiankach: ponad połowę wszystkich transakcji w gminie. W Ożarowie jedna ulica daje jedną czwartą.
Ma to dla kupującego bezpośrednie znaczenie. Mediana gminy jest tu w dużej mierze ceną jednej inwestycji, a rozpiętość wewnątrz tej inwestycji bywa większa niż różnica między gminami: przy Kapuckiej sięga 3277 zł na metrze, przy Wiślanej 1847 zł.
Cenniki deweloperów są tylko w dwóch gminach i mówią coś przeciwnego
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Błonie | 224 | 10 850 | 8156 | +33% |
| Łomianki | 30 | 9564 | 11 353 | -16% |
W Ożarowie Mazowieckim i Starych Babicach ustawowa baza nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sam Ożarów ma 758 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy, czyli najwięcej w powiecie.
Dwie gminy, które w tej bazie są, dają odczyty przeciwne, i obie mają proste wyjaśnienie. W Błoniu cennik to 165 lokali przy jednej ulicy, Nowakowskiego, w inwestycji, której rejestr transakcji jeszcze nie widział, wycenionej o jedną trzecią powyżej tego, co miasto dotąd notowało. W Łomiankach cennik to 30 lokali w kilku drobnych inwestycjach, podczas gdy główne osiedle przy Wiślanej jest już wysprzedane i to jego ceny, od 11 000 do 12 900 zł, widać w aktach.
Wniosek jest ogólniejszy niż ten powiat. Ustawowa baza pokazuje to, co zostało, a nie to, co się sprzedaje, więc jej mediana może stać zarówno powyżej, jak i poniżej rynku, zależnie od tego, na jakim etapie są akurat lokalne inwestycje.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Cena gruntu, zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Stare Babice | 77 | 1 484 000 zł | 302 | 619 250 zł | 563 |
| Łomianki | 171 | 1 230 000 zł | 155 | 520 000 zł | 483 |
| Ożarów Mazowiecki | 114 | 1 190 000 zł | 175 | 610 000 zł | 581 |
| Błonie | 73 | 930 000 zł | 148 | 232 000 zł | 212 |
| Leszno | 71 | 870 000 zł | 209 | 310 000 zł | 230 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ostatnia kolumna to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię.
Dom kosztuje w Starych Babicach 1 484 000 zł, a w Lesznie 870 000 zł, czyli o 614 tysięcy mniej, przy piętnastu kilometrach odległości.
Grunt jest najdroższy w Ożarowie Mazowieckim i Starych Babicach, po około 560 do 580 zł za metr, a najtańszy w Błoniu i Lesznie, po 210 do 230 zł, więc w tej kolumnie powiat układa się według odległości od Warszawy jeszcze wyraźniej niż w cenie mieszkań. Najwięcej działek sprzedaje się w Starych Babicach, 302 w dwa lata, czyli więcej niż mieszkań.
Odległość od Warszawy
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Stare Babice | 18,3 km | 29 min | 10 655 |
| Łomianki | 18,8 km | 25 min | 11 410 |
| Ożarów Mazowiecki | 21,9 km | 28 min | 9910 |
| Leszno | 31,7 km | 45 min | 8303 |
| Błonie | 34,4 km | 42 min | 8395 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Ten powiat układa się według odległości niemal bez wyjątków. Trzy gminy w promieniu 22 km mają od 9910 do 11 410 zł, dwie powyżej 31 km po około 8300 do 8400 zł. Na odcinku od 19 do 34 kilometra ubywa około 190 zł na kilometrze.
Jedyne odstępstwo, Ożarów tańszy od Starych Babic mimo podobnej odległości, znika po przejściu na rynek wtórny: tam Ożarów ma 11 793 zł, a Stare Babice 11 568, czyli kolejność się odwraca.
Analizy poszczególnych gmin
Każdy z czterech głównych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Łomiankach, 684 akty, mediana 11 410 zł/m²
- Ceny mieszkań w Starych Babicach, 234 akty, mediana 10 655 zł/m²
- Ceny mieszkań w Ożarowie Mazowieckim, 1017 aktów, mediana 9910 zł/m²
- Ceny mieszkań w Błoniu, 407 aktów, mediana 8395 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie oraz w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
