Osiem gmin na północ od Warszawy dzieli 4966 zł na metrze: od 6018 zł w Nasielsku do 10 984 zł w Legionowie. Między czterema największymi rynkami rozpiętość wynosi 3274 zł, czyli 163 700 zł na mieszkaniu 50-metrowym.
Liczby pochodzą z 3606 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrach dwóch starostw, legionowskiego i nowodworskiego.
Najciekawsze w tym zestawieniu nie jest jednak rozpiętość cen, tylko rozpiętość produktu. Typowy lokal, jaki rejestr notuje w tych gminach, ma od 34 m² w Czosnowie do 120 m² w Nieporęcie, czyli różni się trzy i pół raza. Zanim porówna się tu jakąkolwiek medianę, trzeba wiedzieć, czego ona dotyczy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie (Legionowo, Jabłonna, Serock, Wieliszew, Nieporęt) oraz przez starostwo powiatowe w Nowym Dworze Mazowieckim (Nowy Dwór Mazowiecki, Czosnów, Nasielsk), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do września 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Czosnów 18 sierpnia, Nasielsk 21 sierpnia, Nowy Dwór 28 sierpnia, Serock 10 września, Nieporęt 14 września, Jabłonna 15 września, Legionowo 16 września, Wieliszew 17 września 2026. Rejestry nowodworskie kończą się o dwa do czterech tygodni wcześniej niż legionowskie, więc ostatnie tygodnie lata są w nich jeszcze niepełne.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- W pięciu z ośmiu gmin rejestr nie podaje ulic, więc tabel adresowych nie ma w tych wpisach. Spośród czterech gmin, które opisujemy osobno, ulice są dostępne tylko w Nowym Dworze Mazowieckim.
Osiem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Legionowo | 51 869 | 35 | 10 984 | 10 617 | 11 164 | 686 | 2026-09-16 |
| Jabłonna | 23 963 | 49 | 10 322 | 9900 | 11 075 | 450 | 2026-09-15 |
| Nowy Dwór Mazowiecki | 28 422 | 55 | 10 200 | 10 359 | 9837 | 1006 | 2026-08-28 |
| Czosnów | 11 055 | 62 | 10 030 | 9946 | 10 452 | 239 | 2026-08-18 |
| Wieliszew | 22 141 | 141 | 8250 | 7558 | 11 484 | 402 | 2026-09-17 |
| Serock | 18 678 | 185 | 7710 | 7423 | 8631 | 524 | 2026-09-10 |
| Nieporęt | 17 529 | 212 | 7428 | 7428 | 9067 | 235 | 2026-09-14 |
| Nasielsk | 19 082 | 440 | 6018 | brak próby | brak próby | 64 | 2026-08-21 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy, ranking według stanu z 6 listopada 2026. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m².
W Nasielsku podziału na rynki nie podajemy, bo rejestr nie określa strony rynku przy 61 z 64 aktów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Typowy lokal: od 34 do 120 m²
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny lokalu |
|---|---|---|---|
| Nieporęt | 7428 | 120 m² | 889 000 zł |
| Serock | 7710 | 66 m² | 540 050 zł |
| Nasielsk | 6018 | 64 m² | 405 500 zł |
| Jabłonna | 10 322 | 63 m² | 664 000 zł |
| Wieliszew | 8250 | 62 m² | 617 000 zł |
| Legionowo | 10 984 | 56 m² | 600 000 zł |
| Nowy Dwór Mazowiecki | 10 200 | 46 m² | 450 000 zł |
| Czosnów | 10 030 | 34 m² | 343 000 zł |
Ta tabela jest sednem porównania. Czosnów i Nieporęt mają mediany metra różniące się o 2602 zł, ale mediany ceny lokalu różniące się o 546 tysięcy, bo w jednej gminie sprzedaje się lokale 34-metrowe, a w drugiej 120-metrowe.
Na skrajach tabeli prawidłowość jest odwrotna do intuicji: im większy typowy lokal, tym tańszy metr. Nieporęt z lokalem 120-metrowym ma najtańszy metr w powiecie legionowskim, a Czosnów z 34-metrowym jest w czołówce cen całej ósemki. W środku tabeli, gdzie typowe metraże różnią się o kilka metrów, ta reguła już nie porządkuje gmin: Nasielsk z lokalem 64-metrowym jest najtańszy, a Jabłonna z 63-metrowym druga najdroższa.
Nie jest to zależność przyczynowa, tylko odbicie tego, co się w każdej z tych gmin buduje. W Czosnowie i Nowym Dworze powstają małe mieszkania w budynkach wielorodzinnych, w Nieporęcie, Serocku i Wieliszewie duże lokale w niskiej zabudowie. Kupujący porównujący ofertę z medianą gminy musi najpierw sprawdzić, czy jego mieszkanie należy do tej samej kategorii.
Ranking się odwraca, gdy zostawimy sam rynek wtórny
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Wieliszew | 8250 | 11 484 | +3234 | 56% |
| Legionowo | 10 984 | 11 164 | +180 | 42% |
| Jabłonna | 10 322 | 11 075 | +753 | 59% |
| Czosnów | 10 030 | 10 452 | +422 | 82% |
| Nowy Dwór Mazowiecki | 10 200 | 9837 | -363 | 53% |
| Nieporęt | 7428 | 9067 | +1639 | 72% |
| Serock | 7710 | 8631 | +921 | 87% |
Wieliszew, piąty na całym rynku, wychodzi na pierwsze miejsce na rynku wtórnym z medianą 11 484 zł, wyprzedzając Legionowo. Różnica między jego dwiema medianami wynosi 3234 zł, najwięcej w całej okolicy, i bierze się stąd, że 226 z 402 aktów to pierwsze sprzedaże lokali o typowej powierzchni 97 m².
Nowy Dwór Mazowiecki jest jedyną gminą, w której rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, i spada przez to z trzeciego miejsca na piąte. Na dole tabeli Nieporęt i Serock zamieniają się miejscami: na całym rynku tańszy jest Nieporęt, na rynku wtórnym Serock.
Rozpiętość na samym rynku wtórnym wynosi 2853 zł, od 8631 zł w Serocku do 11 484 zł w Wieliszewie, czyli o 20 procent mniej niż na całym rynku, gdzie między tymi samymi siedmioma gminami sięga 3556 zł.
Dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela cała ta okolica mieści się w przedziale od 8631 do 11 484 zł/m².
Kierunek zmian: dwie odpowiedzi na jedno pytanie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Nowy Dwór Mazowiecki | +11,4% | +4,0% |
| Legionowo | +10,4% | +2,5% |
| Jabłonna | +7,8% | +8,2% |
| Nieporęt | +7,5% | +39,7% |
| Serock | +6,1% | +13,0% |
| Wieliszew | -6,4% | +7,4% |
| Nasielsk | +7,8% | +5,8% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Czosnów pomijamy: poprzednie dwanaście miesięcy ma tam 19 aktów, więc porównanie nie ma sensu.
Na rynku wtórnym wszystkie siedem liczb jest dodatnich, więc dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela kierunek jest w tej okolicy jednoznaczny: ceny rosną. Różni się tempo, a mediana całego rynku potrafi wskazać nawet przeciwny kierunek.
Najwyraźniej widać to w Wieliszewie. Mediana gminy spadła przez rok o 6,4 procent, a odsprzedaże podrożały o 7,4 procent. Typowy lokal sprzedany w ostatnich dwunastu miesiącach ma 82 m² wobec 61 m² rok wcześniej, a większy lokal ma tańszy metr. Spadek mediany bierze się więc ze składu obrotu, a nie z tego, że te same mieszkania potaniały.
Dwie liczby wymagają ostrzeżenia. Nieporęt z 39,7 procent na rynku wtórnym opiera się na 24 aktach wobec 17 rok wcześniej, a Nasielsk w ogóle nie ma podziału na rynki w rejestrze, więc jego kolumna wtórna to w praktyce prawie ten sam zbiór co całkowita. Obie traktujemy jako sygnał, nie wynik.
W Legionowie rozjazd idzie w drugą stronę. Mediana miasta urosła o 10,4 procent, a odsprzedaże o 2,5, a dużą część tej różnicy dają dwa miesiące jesieni 2025, w których do obrotu weszła jedna inwestycja: wrzesień z 12 aktami przy medianie 12 896 zł i październik z 63 aktami, w tym 54 pierwszymi sprzedażami, przy medianie 12 605 zł. Bez nich mediana miasta urosłaby o 6,3 procent.
Odległość od Warszawy działa tu wyraźniej niż na zachodzie
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Jabłonna | 23,4 km | 37 min | 10 322 |
| Nieporęt | 24,0 km | 41 min | 7428 |
| Legionowo | 25,9 km | 40 min | 10 984 |
| Czosnów | 29,4 km | 27 min | 10 030 |
| Wieliszew | 31,9 km | 48 min | 8250 |
| Nowy Dwór Mazowiecki | 39,6 km | 36 min | 10 200 |
| Serock | 45,5 km | 49 min | 7710 |
| Nasielsk | 57,2 km | 58 min | 6018 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Skrajne wiersze układają się zgodnie z regułą: najbliższą Jabłonnę i najdalszy Nasielsk dzieli 34 kilometry i 4304 zł na metrze. Środek tabeli jednak reguły nie potwierdza. Nieporęt leży 24 km od centrum i ma medianę o 2602 zł niższą od Czosnowa oddalonego o 29 km, a Nowy Dwór, 40 km od stolicy, jest droższy od Wieliszewa oddalonego o 32.
Po raz kolejny tłumaczy to nie odległość, tylko metraż. Nieporęt i Wieliszew sprzedają duże lokale, Czosnów i Nowy Dwór małe mieszkania, a w tabeli cen za metr te dwie rzeczy zawsze się rozjeżdżają.
Warto zauważyć jeszcze jedną kolumnę: Czosnów leży 29 km od centrum, a jedzie się tam 27 minut, czyli szybciej niż z Legionowa oddalonego o 26 km, bo droga biegnie trasą szybkiego ruchu, a nie przez zabudowę.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|
| Jabłonna | 128 | 1 100 000 zł | 254 | 382 500 zł |
| Legionowo | 111 | 1 000 000 zł | 61 | 700 000 zł |
| Nieporęt | 139 | 980 000 zł | 239 | 400 000 zł |
| Czosnów | 74 | 889 500 zł | 247 | 260 000 zł |
| Wieliszew | 236 | 864 500 zł | 279 | 350 000 zł |
| Nowy Dwór Mazowiecki | 41 | 745 000 zł | 45 | 222 500 zł |
| Serock | 198 | 697 500 zł | 455 | 200 000 zł |
| Nasielsk | 109 | 540 000 zł | 132 | 120 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dom kosztuje w Jabłonnej 1 100 000 zł, a w Nasielsku 540 000 zł, czyli o 560 tysięcy mniej, przy 34 kilometrach różnicy w odległości od stolicy. Domy układają się więc według odległości znacznie wierniej niż mieszkania, bo są bardziej porównywalnym produktem.
Działek jest w tych rejestrach więcej niż domów w sześciu z ośmiu gmin, ale ich mediany zależą głównie od wielkości gruntu: w Legionowie typowa działka ma 1319 m² i kosztuje 700 000 zł, w Serocku 2020 m² i 200 000 zł. Najwięcej transakcji gruntem notuje Serock, 455 w dwa lata, a najmniej Nowy Dwór Mazowiecki, 45. Mediana Nieporętu, 400 000 zł, i Jabłonnej, 382 500 zł, opisuje typową działkę budowlaną od 1100 do 1650 m² w najbliższym sąsiedztwie stolicy.
Analizy poszczególnych gmin
Każdy z czterech największych rynków opisujemy osobno, z tabelą metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Legionowie, 686 aktów, mediana 10 984 zł/m²
- Ceny mieszkań w Jabłonnej, 450 aktów, mediana 10 322 zł/m²
- Ceny mieszkań w Nowym Dworze Mazowieckim, 1006 aktów, mediana 10 200 zł/m²
- Ceny mieszkań w Serocku, 524 akty, mediana 7710 zł/m²
Sąsiednie powiaty zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie oraz w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
