Serock zajmuje 185 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 7710 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 678 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 46 km drogą, czyli około 49 minut samochodem. Gmina leży nad Zalewem Zegrzyńskim i to jest klucz do wszystkiego, co widać w jej rejestrze.
Liczby pochodzą z 524 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to nie mediana, tylko to, co się wokół niej dzieje. Rozstęp kwartylowy sięga w Serocku od 5582 do 10 304 zł/m², czyli połowa transakcji mieści się w przedziale szerokim na 4722 zł. W Pruszkowie ten sam rozstęp wynosi 3457 zł, w Piasecznie 3253, a w Legionowie 3077. Mediana Serocka opisuje dwa różne rynki naraz.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 10 lipca 2024 do 10 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1682 zł/m² i typowej cenie 70 100 zł przy 40 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie podaje ulic, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 524 akty. Mediana to 7710 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5582 do 10 304 zł/m², a typowy lokal ma 66 m² i kosztuje 540 050 zł.
Kawalerka kosztuje tu 2,3 raza więcej za metr niż duży lokal
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 500 | 31 | 23 |
| 35 do 50 m² | 9797 | 127 | 101 |
| 50 do 65 m² | 8186 | 102 | 91 |
| ponad 65 m² | 5794 | 264 | 242 |
To jest tabela, która wyjaśnia cały wpis. Metr w lokalu do 35 m² kosztuje w Serocku 13 500 zł, a w lokalu powyżej 65 m² 5794 zł, czyli 2,3 raza mniej. Różnica wynosi 7706 zł i jest największa w całym obwarzanku Warszawy.
Nie jest to zwykłe działanie reguły „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr", bo w żadnej innej gminie obwarzanka spadek między tymi dwoma przedziałami nie przekracza 44 procent, a tu wynosi 57. To są dwa różne produkty. Przedział powyżej 65 m² to 264 akty, czyli połowa całego rynku gminy, i w 242 przypadkach jest to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 3 | 9797 | 23 | 43 m² |
| 4 | 5747 | 130 | 103 m² |
| 5 | 5779 | 67 | 117 m² |
| 6 | 5896 | 14 | 123 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb pokazuje to samo z drugiej strony: lokal czteroizbowy ma w Serocku typowo 103 m² i medianę 5747 zł/m², czyli najniższą w całej gminie. W Legionowie lokal czteroizbowy ma 58 m² i medianę 10 302 zł.
Wiersze jedno-, dwu- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na dwóch, ośmiu i trzech aktach.
Rynek pierwotny jest tańszy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7423 | 457 | 550 100 zł | 77 m² |
| Wtórny | 8631 | 59 | 432 000 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7892 | 8 | 588 000 zł | 87 m² |
Pierwsza sprzedaż to w Serocku 87 procent obrotu, a jej typowy lokal ma 77 m² wobec 46 m² na rynku wtórnym. Te dwie kolumny mówią to samo, co tabela metraży: w gminie sprzedaje się przede wszystkim duże lokale z pierwszej sprzedaży, a odsprzedaże dotyczą zwykłych, mniejszych mieszkań.
Różnica wynosi 1208 zł na metrze, czyli 14 procent, i biegnie w stronę odwrotną do zwykłej, ale cena całego lokalu jest po stronie pierwotnej o 118 tysięcy wyższa.
Dla kupującego zwykłe mieszkanie w Serocku właściwą liczbą jest 8631 zł, a nie 7710 zł. Mediana gminy jest o 11 procent niższa, bo dominują w niej duże lokale.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5508 | 137 |
| 2022 | 5716 | 74 |
| 2023 | 4793 | 69 |
| 2024 | 6595 | 188 |
| 2025 | 7558 | 194 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 10 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 228 aktów przy medianie 7754 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 37 procent, czyli o 2050 zł na metrze, ale przebieg jest nierówny: rok 2023 ma medianę niższą o 715 zł od 2021, a potem następuje skok o 1802 zł w jednym roku. Przy gminie, w której skład obrotu zmienia się z roku na rok tak mocno jak tutaj, tabela roczna mówi więcej o tym, co akurat sprzedawano, niż o cenach.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 7754 zł/m² przy 280 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7311 zł przy 219 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,1 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 13,0 procent: z 8324 zł/m² przy 26 aktach do 9410 zł przy 33 aktach. Obie liczby idą w tę samą stronę, ale ta druga opiera się na 33 aktach, więc jest sygnałem, a nie rozstrzygnięciem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 198 | 697 500 zł | 317 500 do 910 000 zł | 843 m² |
| Działka | 455 | 200 000 zł | 129 980 do 348 500 zł | 2020 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 26 ze 198 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Serocku 697 500 zł, czyli o ponad 300 tysięcy mniej niż w Legionowie, i jest to najniższa mediana domu w powiecie legionowskim.
Działki są tu duże i jest ich dużo: 455 transakcji w dwa lata, typowa działka ma 2020 m² i kosztuje 200 000 zł, czyli około 99 zł za metr gruntu. Połowa próby, 232 akty, dotyczy gruntów od 2000 m² w górę, a udziałów poniżej 300 m² jest w niej tylko dwanaście. Ostatni akt na działkę pochodzi z 3 września 2026.
Co z tego ma kupujący
Serock jest gminą, w której mediana miasta myli szczególnie mocno, bo jej rejestr składa się z dwóch rozłącznych rynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy zwykłym mieszkaniu pracuj na 8631 zł, nie na 7710 zł, a przy kawalerce nawet na 13 500 zł. Przy dużym lokalu właściwą liczbą jest 5794 zł, a różnica między tymi skrajami wynosi 2,3 raza. I nie porównuj mediany Serocka z medianami sąsiednich gmin bez metrażu, bo tutejszy typowy lokal ma 66 m², a w Nowym Dworze 46.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Legionowo leży 16 km stąd i jest droższe o 3274 zł na metrze, Jabłonna 17 km i jest droższa o 2612 zł, a Nowy Dwór Mazowiecki 33 km i jest droższy o 2490 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
