Jabłonna zajmuje 49 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 10 322 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 72 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 23 963 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 23 km drogą, czyli około 37 minut samochodem. Jest to najbliżej stolicy położona gmina powiatu legionowskiego.
Liczby pochodzą z 450 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy nie ceny, lecz tego, że dwie strony tutejszego rynku sprzedają coś zupełnie innego. Typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma w Jabłonnej 100 m² i kosztuje 729 000 zł, a typowe mieszkanie odsprzedawane 44 m² i 500 000 zł. Ta sama gmina, ten sam rejestr, dwa różne produkty.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 15 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2495 zł/m², czyli 66 795 zł przy 27 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Rejestr nie podaje ulic, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
Po tych filtrach zostaje 450 aktów. Mediana to 10 322 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7964 do 11 475 zł/m², a typowy lokal ma 63 m² i kosztuje 664 000 zł.
Dwa rynki w jednej gminie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9900 | 264 | 729 000 zł | 100 m² |
| Wtórny | 11 075 | 153 | 500 000 zł | 44 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9267 | 33 | 685 000 zł | 68 m² |
Różnica ceny metra wynosi 1175 zł, czyli 11 procent, i biegnie w stronę odwrotną do zwykłej: rynek pierwotny jest tańszy. Ale to nie ta liczba jest tu istotna, tylko dwie ostatnie kolumny.
Deweloper sprzedaje w Jabłonnej lokal o powierzchni 100 m², a rynek wtórny mieszkanie 44-metrowe. Jeden jest ponad dwa razy większy od drugiego i kosztuje o 229 tysięcy więcej. Nie są to dwie oferty tego samego towaru, tylko dwie różne rzeczy: duże lokale w niskiej zabudowie z pierwszej sprzedaży po jednej stronie i mieszkania z istniejącego zasobu po drugiej.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy, 10 322 zł, nie opisuje ani jednego, ani drugiego. Przy zwykłym mieszkaniu właściwą liczbą jest 11 075 zł, przy dużym lokalu z pierwszej sprzedaży 9900 zł, a te dwie liczby dotyczą ofert, które w ogóle nie konkurują ze sobą.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 812 | 38 | 8 |
| 35 do 50 m² | 11 372 | 135 | 53 |
| 50 do 65 m² | 11 071 | 67 | 36 |
| ponad 65 m² | 8014 | 210 | 167 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu w bardzo szczególny sposób. Do 65 m² mediana zmienia się niewiele: od 11 812 do 11 071 zł, czyli o 741 zł na trzech przedziałach. Potem spada o 3057 zł naraz.
Przyczyna jest ta sama, którą widać w tabeli rynków. 210 z 450 aktów, czyli 47 procent, to lokale powyżej 65 m², a 167 z nich to pierwsze sprzedaże. W tym jednym przedziale mieści się prawie dwie trzecie rynku pierwotnego gminy, 167 z 264 pierwszych sprzedaży, i to on ciągnie medianę Jabłonnej w dół.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 095 | 11 | 35 m² |
| 2 | 11 610 | 134 | 38 m² |
| 3 | 10 616 | 93 | 54 m² |
| 4 | 8587 | 40 | 103 m² |
| 5 | 7803 | 47 | 123 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Widać ten sam próg: między trzema a czterema izbami mediana traci 2029 zł na metrze, a typowy metraż skacze z 54 na 103 m². Przy pięciu izbach i 123 m² cena metra spada o kolejne 784 zł.
Wiersze sześcio-, siedmio- i dziesięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do siedmiu aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6466 | 119 |
| 2022 | 7857 | 99 |
| 2023 | 8900 | 74 |
| 2024 | 9748 | 116 |
| 2025 | 10 132 | 153 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 15 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 236 aktów przy medianie 10 754 zł, najwyższej ze wszystkich lat i przy największej liczbie transakcji.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 57 procent, czyli o 3666 zł na metrze, a tempo wzrostu wyraźnie zwalnia: 1391 zł w pierwszym roku, 384 zł w ostatnim.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 739 zł/m² przy 290 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9966 zł przy 139 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 7,8 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 8,2 procent: z 10 356 zł/m² przy 70 aktach do 11 210 zł przy 101 aktach. Obie liczby idą w tę samą stronę i są niemal równe, więc kierunek jest jednoznaczny.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Jabłonnej podrożały przez rok o 8,2 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 128 | 1 100 000 zł | 753 750 do 1 482 500 zł | 959 m² |
| Działka | 254 | 382 500 zł | 254 098 do 630 000 zł | 1082 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 32 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 1 100 000 zł mieszczą się także siedliska.
Dom kosztuje w Jabłonnej o 100 tysięcy więcej niż w Legionowie i o ponad 400 tysięcy więcej niż w Serocku, przy typowej działce 959 m².
Rynek gruntu jest tu większy niż rynek domów: 254 transakcje działkami w dwa lata, przy typowej powierzchni 1082 m² i medianie 382 500 zł, czyli około 354 zł za metr gruntu. Rozstęp kwartylowy od 254 098 do 630 000 zł obejmuje w większości pełne działki budowlane; udziałów w gruncie poniżej 300 m² jest w tej próbie dwadzieścia. Ostatni akt na działkę pochodzi z 15 września 2026.
Co z tego ma kupujący
Jabłonna jest gminą, w której rynek pierwotny i wtórny nie konkurują ze sobą, bo sprzedają lokale różniące się ponad dwukrotnie wielkością. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu do 65 m² pracuj na 11 071 do 11 812 zł, bo w tym przedziale cena metra jest w Jabłonnej stabilna i niewiele zależy od tego, czy mieszkanie ma 30, czy 60 metrów. Przy lokalu powyżej 65 m² właściwą liczbą jest 8014 zł, o 3057 zł niższą, a w tym przedziale mieści się prawie dwie trzecie pierwszych sprzedaży. I nie porównuj mediany Jabłonnej z medianą Legionowa bez metrażu: gminy dzieli 662 zł na metrze, ale typowe mieszkanie ma w Legionowie 56 m², a tutaj 63.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Legionowo leży 4 km stąd i jest droższe o 662 zł na metrze, Nowy Dwór Mazowiecki 15 km i jest tańszy o 122 zł, a Serock 17 km i jest tańszy o 2612 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
