Legionowo zajmuje 35 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 10 984 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 83 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 51 869 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 26 km drogą, czyli około 40 minut samochodem, przy czym miasto ma bezpośrednie połączenie kolejowe.
Liczby pochodzą z 686 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy kierunku cen. Mediana miasta urosła przez ostatni rok o 10,4 procent, ale mieszkania z rynku wtórnego tylko o 2,5 procent. Dużą część różnicy dają dwa miesiące jesieni 2025, w których do obrotu weszła jedna inwestycja.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 16 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 1785 zł/m² i typowej cenie 85 000 zł przy 47 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Legionowski rejestr nie podaje ulic, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji: wszystkie inne liczby są pełne.
Po tych filtrach zostaje 686 aktów. Mediana to 10 984 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9457 do 12 534 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 600 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 5 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 11 164 | 361 | 570 000 zł | 53 m² |
| Pierwotny | 10 617 | 289 | 677 820 zł | 63 m² |
| Nieokreślony w źródle | 11 346 | 36 | 613 750 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 547 zł na metrze, czyli 5 procent, i jest to jeden z najmniejszych rozjazdów między dwiema stronami rynku w obwarzanku Warszawy. W Brwinowie ta sama różnica wynosi 2632 zł, w Lesznowoli 2211.
Powodem jest równowaga obrotu: 361 odsprzedaży wobec 289 pierwszych sprzedaży, i podobne metraże, 53 wobec 63 m². Legionowo nie jest ani miastem, w którym trwa jedna wielka budowa, ani miastem, w którym nic się nie buduje.
Dla kupującego oznacza to rzecz najprostszą z możliwych. Mediana miasta, 10 984 zł, jest tu uczciwym punktem wyjścia niezależnie od tego, po której stronie rynku szuka się mieszkania.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 957 | 34 | 2 |
| 35 do 50 m² | 11 939 | 186 | 57 |
| 50 do 65 m² | 10 775 | 271 | 116 |
| ponad 65 m² | 10 467 | 195 | 114 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu w każdym przedziale, ale płytko: lokale do 35 m² i od 35 do 50 m² dzieli zaledwie 18 zł na metrze, a cała rozpiętość wynosi 1490 zł na metrze, czyli 12 procent, i jest jedną z najpłytszych w obwarzanku.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 321 | 103 | 45 m² |
| 3 | 11 017 | 212 | 52 m² |
| 4 | 10 302 | 151 | 58 m² |
| 5 | 9417 | 39 | 64 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do pięciu mediana traci 1904 zł na metrze, czyli 17 procent, monotonicznie. Wiersze jedno-, sześcio- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na pięciu, czterech i jednym akcie.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6651 | 297 |
| 2022 | 7836 | 181 |
| 2023 | 8387 | 179 |
| 2024 | 9882 | 223 |
| 2025 | 11 058 | 331 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 16 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 259 aktów przy medianie 11 000 zł, czyli o 58 zł poniżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent, czyli o 4407 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 11 426 zł/m² przy 394 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 10 345 zł przy 265 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 10,4 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie tylko o 2,5 procent: z 11 036 zł/m² przy 157 aktach do 11 313 zł przy 216 aktach. Różnica bierze się w dużej mierze z jednego miesiąca: w październiku 2025 rejestr notuje 63 akty, z czego 54 pierwsze sprzedaże, przy medianie 12 605 zł. Jedna inwestycja, która w tym miesiącu weszła do obrotu, podniosła medianę całego roku.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Legionowie podrożały przez rok o 2,5 procent, a nie o 10, które pokazuje mediana miasta.
Jedna inwestycja, która ruszyła medianą
Miesiąc październik 2025 wyróżnia się w całym rejestrze. 63 akty, z czego 54 to pierwsze sprzedaże, przy medianie 12 605 zł/m², podczas gdy listopad i grudzień mają 18 i 41 aktów przy medianach 10 808 i 11 009 zł.
Kolejny taki wyskok jest we wrześniu 2025: 12 aktów, wszystkie z pierwszej sprzedaży, mediana 12 896 zł, najwyższa w całym oknie. Razem te dwa miesiące dają 66 pierwszych sprzedaży, czyli prawie jedną czwartą wszystkich 289 w oknie analizy.
Legionowski rejestr nie podaje ulic, więc nie da się tu wskazać adresu tej inwestycji. Wiadomo natomiast, jaki miała skutek: bez tych dwóch miesięcy mediana miasta z ostatnich dwunastu miesięcy wynosiłaby 11 000 zł, a roczny wzrost 6,3 procent zamiast 10,4. Rynek wtórny, którego te transakcje nie dotyczyły, urósł w tym czasie o 2,5 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 111 | 1 000 000 zł | 701 000 do 1 300 000 zł | 727 m² |
| Działka | 61 | 700 000 zł | 468 630 do 1 150 000 zł | 1319 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 46 ze 111 aktów na dom, czyli ponad dwie piąte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 1 000 000 zł mieszczą się także siedliska.
Typowa działka w Legionowie ma 1319 m² i kosztuje 700 000 zł, a połowa transakcji mieści się między 468 630 a 1 150 000 zł. Ostatni akt na działkę pochodzi z 26 sierpnia 2026.
Co z tego ma kupujący
Legionowo należy do najbardziej zrównoważonych rynków obwarzanka: obie strony rynku mają podobny udział i podobną cenę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 10 984 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia, bo rynek pierwotny i wtórny różnią się o 5 procent. Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 10 procent, bo dużą część tego ruchu dają dwa miesiące jesieni 2025, w których jedna inwestycja weszła do obrotu; odsprzedaże podrożały w tym czasie o 2,5 procent. I przy mieszkaniu powyżej 50 m² licz raczej na 10 467 do 10 775 zł niż na medianę miasta, bo mniejsze lokale kosztują tu około 11 950 zł za metr.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Jabłonna leży 4 km stąd i jest tańsza o 662 zł na metrze, Nowy Dwór Mazowiecki 18 km i jest tańszy o 784 zł, a Serock 16 km i jest tańszy o 3274 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
