Nowy Dwór Mazowiecki zajmuje 55 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 10 200 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 70 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 28 422 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 40 km drogą, czyli około 36 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 1006 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Miasto o 28 tysiącach mieszkańców ma obrót większy niż niejedna gmina dwa razy większa, i wiąże się to z zabudową powstającą wokół lotniska w Modlinie.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie dotyczy jednak ceny metra, tylko tego, co się za nią kupuje. Sześć adresów daje 27 procent wszystkich transakcji w mieście i wszystkie sprzedają mieszkania o metrażu od 38 do 41 m². Rynek pierwotny Nowego Dworu to w praktyce jeden produkt, a typowe mieszkanie w całym mieście ma przez to 46 m² i kosztuje 450 000 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Dworze Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1220 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 47 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1006 aktów. Mediana to 10 200 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8858 do 11 387 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 450 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 5 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 359 | 531 | 444 168 zł | 43 m² |
| Wtórny | 9837 | 465 | 455 000 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 11 128 | 10 | 409 734 zł | 39 m² |
Nowy Dwór jest jedną z niewielu gmin obwarzanka, w której rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, i różnica wynosi 522 zł na metrze, czyli 5 procent. W sąsiednim Legionowie, Serocku i Jabłonnej jest odwrotnie.
Przyczyna jest prosta i widoczna w ostatniej kolumnie: deweloperzy budują tu mieszkania mniejsze niż te, którymi handluje istniejący zasób, 43 m² wobec 47 m², a mniejsze mieszkanie ma droższy metr. Ceny całych mieszkań są po obu stronach praktycznie takie same, 444 168 i 455 000 zł.
Rozkład aktów jest niemal równy, 531 do 465, więc mediana miasta rzetelnie opisuje obie strony rynku naraz, co w tej serii zdarza się rzadko.
Sześć adresów daje 27 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Jarzębinowa 2 | 9994 | 69 | 66 | 40 m² |
| Rtm. Witolda Pileckiego 94 | 9882 | 53 | 46 | 38 m² |
| Jasna 3A | 11 000 | 50 | 49 | 40 m² |
| Jarzębinowa 2A | 9682 | 45 | 44 | 40 m² |
| Rtm. Witolda Pileckiego 94A | 10 659 | 31 | 30 | 39 m² |
| Stefana Okrzei 1 | 9764 | 26 | 26 | 41 m² |
| Leśna 3D | 11 490 | 12 | 12 | 48 m² |
| Leśna 3E | 11 258 | 11 | 11 | 39 m² |
| Lotników 11 | 9758 | 8 | 0 | 27 m² |
| Dębowa 82 | 12 407 | 6 | 0 | 27 m² |
| Dębowa 74 | 11 372 | 6 | 0 | 47 m² |
| Jarzębinowa 9 | 11 371 | 6 | 0 | 66 m² |
| Jarzębinowa 1 | 11 412 | 6 | 0 | 61 m² |
Tabela obejmuje adresy z co najmniej sześcioma aktami. Sześć największych adresów daje 274 z 1006 aktów, czyli 27 procent rynku, i wszystkie sześć to inwestycje w trakcie sprzedaży: 261 z 274 aktów to pierwsze sprzedaże.
Wszystkie sześć mają też prawie identyczny metraż, od 38 do 41 m². Cały rynek pierwotny Nowego Dworu to w praktyce jeden produkt: mieszkanie czterdziestometrowe i to on odpowiada za to, że typowe mieszkanie w mieście należy do najmniejszych w obwarzanku.
Rozpiętość między adresami wynosi 2725 zł na metrze, od 9682 zł przy Jarzębinowej 2A do 12 407 zł przy Dębowej 82, przy czym najdroższy adres w tabeli, Dębowa 82, to sześć odsprzedaży lokali 27-metrowych, a nie inwestycja.
Warto zauważyć różnicę wewnątrz jednej ulicy. Jarzębinowa 2 i 2A, dwie klatki tej samej inwestycji, mają mediany 9994 i 9682 zł, a Jarzębinowa 1 i 9, adresy odsprzedaży, po 11 412 i 11 371 zł. Różnica wynosi około 1500 zł na metrze, choć w inwestycji sprzedaje się lokale 40-metrowe, a w istniejącym zasobie 61- i 66-metrowe.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 103 | 99 | 30 |
| 35 do 50 m² | 10 404 | 507 | 308 |
| 50 do 65 m² | 9737 | 283 | 126 |
| ponad 65 m² | 9392 | 117 | 67 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale różnice są niewielkie: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 1711 zł na metrze, czyli o 15 procent. To mniej niż w większości gmin obwarzanka, gdzie ten spadek sięga często od 20 do 40 procent.
Powód widać w rozkładzie: 507 z 1006 aktów, czyli połowa, mieści się w jednym przedziale od 35 do 50 m², a lokali powyżej 65 m² jest tylko 117. Rynek jest tak jednorodny, że nie ma w nim miejsca na duże różnice.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 501 | 38 | 27 m² |
| 2 | 10 934 | 426 | 39 m² |
| 3 | 10 206 | 346 | 52 m² |
| 4 | 8717 | 161 | 60 m² |
| 5 | 7559 | 30 | 64 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od jednej izby do pięciu mediana traci 3942 zł na metrze, czyli 34 procent, a największy pojedynczy skok jest między trzema a czterema izbami, gdzie ubywa 1489 zł. Wiersz sześcioizbowy pomijamy, bo opiera się na pięciu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6112 | 594 |
| 2022 | 6262 | 489 |
| 2023 | 7693 | 432 |
| 2024 | 8931 | 283 |
| 2025 | 10 064 | 504 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 355 aktów przy medianie 11 035 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 65 procent, czyli o 3952 zł na metrze, przy czym pierwsze dwa lata były płaskie (wzrost o 150 zł), a cały ruch zaczął się w 2023.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 958 zł/m² przy 487 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9836 zł przy 486 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,4 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 4,0 procent: z 9691 zł/m² przy 205 aktach do 10 076 zł przy 241 aktach. Obie liczby są dodatnie i obie opierają się na solidnej próbie, ale różnią się prawie trzykrotnie: większość wzrostu mediany miasta dają pierwsze sprzedaże.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Nowym Dworze Mazowieckim podrożały przez rok o 4,0 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 41 | 745 000 zł | 313 100 do 990 000 zł | 646 m² |
| Działka | 45 | 222 500 zł | 35 727 do 690 000 zł | 988 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 25 z 41 aktów na dom, czyli ponad trzy piąte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 745 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie pojedyncze domy jednorodzinne. Przy tak małej próbie i takim składzie nie jest to liczba, na której da się oprzeć wycenę.
Rynek gruntu jest równie wąski: 45 transakcji w dwa lata przy typowej działce 988 m² i rozstępie kwartylowym od 35 727 do 690 000 zł, w którym mieszczą się zarówno udziały w drogach, jak i pełne działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
Nowy Dwór należy do nielicznych rynków obwarzanka, na których mediana miasta rzetelnie opisuje obie strony rynku, bo pierwsza sprzedaż i odsprzedaż mają tu prawie równy udział i prawie równą cenę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na 10 200 zł niezależnie od tego, czy mieszkanie jest z pierwszej sprzedaży, czy z odsprzedaży, bo obie mediany różnią się o 5 procent i idą w stronę, którą tłumaczy metraż, a nie standard. Sprawdź, czy oferta pochodzi z jednej z sześciu dużych inwestycji, które dają 27 procent rynku i sprzedają lokale o niemal identycznym metrażu czterdziestu metrów. I nie porównuj mediany ceny mieszkania z sąsiednimi gminami bez metrażu: 450 000 zł kupuje w Nowym Dworze 46 m², a w Serocku ta sama kwota kupiłaby 58 m², bo tam metr jest o 2490 zł tańszy.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Jabłonna leży 15 km stąd i jest droższa o 122 zł na metrze, Legionowo 18 km i jest droższe o 784 zł, a Serock 33 km i jest tańszy o 2490 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
