Konstancin-Jeziorną i Górę Kalwarię dzieli 4855 zł na metrze: od 7803 zł w Górze Kalwarii do 12 658 zł w Konstancinie. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 242 750 zł różnicy, a obie gminy dzieli 16 kilometrów drogi i dwadzieścia minut jazdy. Prażmów ma medianę wyższą od Góry Kalwarii zaledwie o 9 zł, więc na dole tabeli obie gminy stoją praktycznie na równi, a rozpiętość całego powiatu to te same 4855 zł.
Liczby pochodzą z 5944 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrze prowadzonym przez jedno starostwo. Jest to największy materiał w obwarzanku Warszawy, przed powiatem pruszkowskim z 3971 aktami.
Najciekawsze w tym zestawieniu nie jest jednak rozpiętość, tylko to, że gminy tego powiatu handlują zupełnie różnymi rzeczami. Udział pierwszej sprzedaży w obrocie waha się tu od 34 procent w Piasecznie do 85 procent w Prażmowie, a wraz z nim zmienia się to, co mierzy mediana.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie sześć gmin pochodzi z tego samego rejestru.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do października 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Konstancin-Jeziorna i Lesznowola 5 października, Tarczyn 7 października, Prażmów 9 października, Piaseczno i Góra Kalwaria 12 października 2026. Wszystkie sześć okien kończy się w tym samym tygodniu, więc porównanie ostatnich dwunastu miesięcy jest między gminami uczciwe.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w całym powiecie 30 aktów, 14 w Piasecznie, 11 w Lesznowoli, 4 w Konstancinie i 1 w Górze Kalwarii; w Tarczynie i Prażmowie ani jednego.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konstancin-Jeziorna | 24 865 | 20 | 12 658 | 13 024 | 12 064 | 357 | 2026-10-05 |
| Piaseczno | 98 414 | 29 | 11 752 | 10 776 | 12 126 | 2094 | 2026-10-12 |
| Lesznowola | 41 459 | 47 | 10 444 | 9979 | 12 190 | 2449 | 2026-10-05 |
| Tarczyn | 12 777 | 121 | 8517 | 8439 | 9620 | 363 | 2026-10-07 |
| Prażmów | 13 971 | 177 | 7812 | 7720 | 9482 | 206 | 2026-10-09 |
| Góra Kalwaria | 28 823 | 178 | 7803 | 7565 | 9223 | 475 | 2026-10-12 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy, według stanu z 6 listopada 2026. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m².
Konstancin-Jeziorna jest drugą najwyżej notowaną gminą województwa mazowieckiego poza Warszawą, po Józefowie, który zajmuje 19 miejsce przy 54 aktach w rejestrze. Prażmów i Góra Kalwaria, w tym samym powiecie, leżą ponad 150 miejsc niżej.
Rozpiętość topnieje o dwie piąte, jeśli zostawimy sam rynek wtórny
Na całym rynku cztery główne gminy dzieli 4855 zł. Na samym rynku wtórnym dzieli je 2967 zł, od 9223 zł w Górze Kalwarii do 12 190 zł w Lesznowoli, czyli o 39 procent mniej. Dla wszystkich sześciu gmin rozpiętość rynku wtórnego jest ta sama, bo Góra Kalwaria jest najtańsza również na rynku wtórnym, a Prażmów leży 259 zł nad nią.
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Konstancin-Jeziorna | 12 658 | 12 064 | -594 | 47% |
| Piaseczno | 11 752 | 12 126 | +374 | 34% |
| Lesznowola | 10 444 | 12 190 | +1746 | 79% |
| Tarczyn | 8517 | 9620 | +1103 | 83% |
| Prażmów | 7812 | 9482 | +1670 | 85% |
| Góra Kalwaria | 7803 | 9223 | +1420 | 73% |
Kolejność gmin na rynku wtórnym jest inna niż na całym rynku. Lesznowola przeskakuje z trzeciego miejsca na pierwsze, wyprzedzając Piaseczno i Konstancin, a trzy najdroższe gminy mieszczą się na rynku wtórnym w 126 zł, od 12 064 do 12 190 zł/m². Na dole tabeli nic się nie zmienia: Tarczyn, Prażmów i Góra Kalwaria zachowują kolejność, tylko odstęp do czołówki maleje z około czterech tysięcy do około trzech.
Mechanizm, który to tłumaczy, widać w dwóch ostatnich kolumnach: we wszystkich czterech gminach, w których pierwsza sprzedaż przekracza 70 procent obrotu, mediana gminy leży od 1103 do 1746 zł poniżej ceny istniejącego zasobu, a w Piasecznie, gdzie pierwsza sprzedaż to jedna trzecia obrotu, tylko 374 zł. Konstancin jest jedynym wyjątkiem i jedyną gminą powiatu, w której rynek pierwotny jest droższy, bo deweloperzy sprzedają tam lokale o typowej powierzchni 116 m², a nie zwykłe mieszkania.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest jeden. Jeśli szukasz mieszkania od poprzedniego właściciela, cała ta okolica mieści się w przedziale od 9223 do 12 190 zł/m², a nie od 7803 do 12 658.
Gmina wiejska z większym obrotem niż dwukrotnie większe miasto
| Gmina | Ludność | Akty | Akty na 1000 mieszkańców |
|---|---|---|---|
| Lesznowola | 41 459 | 2449 | 59,1 |
| Piaseczno | 98 414 | 2094 | 21,3 |
| Tarczyn | 12 777 | 363 | 28,4 |
| Prażmów | 13 971 | 206 | 14,7 |
| Góra Kalwaria | 28 823 | 475 | 16,5 |
| Konstancin-Jeziorna | 24 865 | 357 | 14,4 |
Lesznowola, gmina wiejska o 41 tysiącach mieszkańców, podpisała od lipca 2024 roku 2449 aktów na mieszkania, czyli o 355 więcej niż Piaseczno, które ma mieszkańców dwa i pół razy więcej.
W przeliczeniu na tysiąc mieszkańców różnica jest jeszcze wyraźniejsza: 59,1 aktu w Lesznowoli wobec 21,3 w Piasecznie i 14,4 w Konstancinie. Na jednego mieszkańca Lesznowola podpisuje ponad cztery razy więcej aktów na mieszkania niż Konstancin, a cztery na pięć z nich to pierwsza sprzedaż, bo ten zasób dopiero powstaje.
Z tych liczb nie wynika, że w Lesznowoli mieszka się lepiej albo gorzej. Wynika z nich tylko tyle, że mediana Lesznowoli opisuje cennik trwającej budowy, a mediana Konstancina rynek, w którym pierwsza sprzedaż i odsprzedaż dzielą obrót niemal po równo.
Kierunek zmian: dwie odpowiedzi na jedno pytanie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Lesznowola | +20,0% | +6,5% |
| Prażmów | +13,5% | +15,7% |
| Góra Kalwaria | +13,5% | -2,0% |
| Tarczyn | +10,0% | +12,7% |
| Piaseczno | +6,0% | +0,8% |
| Konstancin-Jeziorna | +1,9% | +6,7% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia.
W trzech z sześciu gmin mediana całego rynku rośnie wyraźnie szybciej niż rynek wtórny, i wszędzie tam powód jest ten sam: o medianie decyduje to, które inwestycje akurat sprzedają lokale, a pierwsza sprzedaż stanowi dużą część obrotu. Najostrzej widać to w Lesznowoli, gdzie 20,0 procent wobec 6,5 procent to różnica trzykrotna, i w Górze Kalwarii, gdzie mediana gminy rośnie o 13,5 procent, a odsprzedaże tanieją o 2,0 procent.
W Tarczynie i Prażmowie rynek wtórny rośnie nawet nieco szybciej niż cały rynek. W Tarczynie urósł o 12,7 procent przy 31 aktach, a w Prażmowie o 15,7 procent przy zaledwie 13 aktach, więc są to sygnały na granicy istotności, a nie wyniki. Konstancin jest odwrotnością reszty powiatu: mediana gminy niemal stoi, 1,9 procent, a odsprzedaże drożeją o 6,7 procent, bo mediana pierwszej sprzedaży spadła tam w tym czasie o 1,9 procent.
Cenniki deweloperów są tylko w trzech gminach
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Piaseczno | 98 | 11 827 | 10 776 | +10% |
| Tarczyn | 155 | 9650 | 8439 | +14% |
| Góra Kalwaria | 33 | 12 002 | 7565 | +59% |
W Lesznowoli, Konstancinie i Prażmowie ustawowa baza cen mieszkań nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że sama Lesznowola ma 1941 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Rozjazd w Górze Kalwarii wymaga zastrzeżenia. 33 lokale w cenniku to jedna inwestycja wyceniona na 12 002 zł/m², czyli niemal tyle co mediana rynku wtórnego w Piasecznie (12 126 zł) i tylko 656 zł poniżej mediany Konstancina, najdroższej gminy powiatu. Ta liczba opisuje ambicję jednego dewelopera, a nie poziom cen w mieście, w którym mediana wynosi 7803 zł.
Odległość od Warszawy działa, ale tylko na południe od Piaseczna
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Piaseczno | 17,3 km | 31 min | 11 752 |
| Konstancin-Jeziorna | 18,1 km | 30 min | 12 658 |
| Lesznowola | 21,4 km | 28 min | 10 444 |
| Góra Kalwaria | 33,9 km | 48 min | 7803 |
| Tarczyn | 37,5 km | 36 min | 8517 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta. Prażmów pomijamy w tej tabeli, bo jego transakcje rozkładają się po całej gminie i wypadkowa odległość, 47 km, nie odpowiada położeniu samej wsi.
Do dwudziestu kilometrów odległość nie tłumaczy niczego: Konstancin leży dalej od centrum niż Piaseczno i jest droższy o 906 zł, a Lesznowola, do której jedzie się najkrócej z całej trójki, jest najtańsza.
Powyżej trzydziestu kilometrów zależność wraca i jest ostra. Góra Kalwaria, oddalona o 34 km, ma medianę o 3949 zł niższą od Piaseczna. Na odcinku od 17 do 34 kilometra ubywa zatem około 240 zł na każdym kilometrze.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie.
Domy i działki
| Gmina | Domy, transakcje | Mediana domu | Działki, transakcje | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Konstancin-Jeziorna | 245 | 1 950 000 zł | 208 | 664 660 zł | 1609 m² |
| Piaseczno | 629 | 1 290 000 zł | 656 | 400 000 zł | 1200 m² |
| Lesznowola | 592 | 1 097 000 zł | 495 | 502 000 zł | 1226 m² |
| Prażmów | 162 | 999 500 zł | 627 | 200 000 zł | 1200 m² |
| Tarczyn | 159 | 920 000 zł | 433 | 220 000 zł | 1100 m² |
| Góra Kalwaria | 232 | 842 000 zł | 375 | 240 000 zł | 1330 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dom kosztuje w Konstancinie 1 950 000 zł, a w Górze Kalwarii 842 000 zł, czyli ponad dwa razy mniej, przy działce pod domem o podobnej wielkości: 1313 m² wobec 823 m². To jest ta sama rozpiętość co przy mieszkaniach, tylko wyrażona w cenie całej nieruchomości.
Rynek gruntu jest w tym powiecie żywy: w pięciu z sześciu gmin rejestr notuje więcej transakcji działkami niż domami, a najwięcej w Piasecznie, 656; wyjątkiem jest Lesznowola, gdzie domów sprzedano więcej. Rozpiętość jest tu jeszcze większa niż przy domach: typowa działka w Konstancinie kosztuje 664 660 zł, a w Prażmowie 200 000 zł, ponad trzy razy mniej, przy powierzchni 1609 i 1200 m².
Analizy poszczególnych gmin
Każdy z czterech największych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Piasecznie, 2094 akty, mediana 11 752 zł/m²
- Ceny mieszkań w Lesznowoli, 2449 aktów, mediana 10 444 zł/m²
- Ceny mieszkań w Konstancinie-Jeziornej, 357 aktów, mediana 12 658 zł/m²
- Ceny mieszkań w Górze Kalwarii, 475 aktów, mediana 7803 zł/m²
Sąsiedni powiat pruszkowski zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
