Lesznowola zajmuje 47 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026 z medianą 10 444 zł/m², czyli o 74 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 41 459 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 21 km drogą, czyli około 28 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 2449 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i to jest pierwsza rzecz, która w tym wpisie zwraca uwagę. Lesznowola jest gminą wiejską i ma 41 tysięcy mieszkańców, a podpisała w tym czasie więcej aktów na mieszkania niż Piaseczno, które ma ich 98 tysięcy i jest największą gminą obwarzanka.
Powód widać w drugiej liczbie. 1941 z 2449 aktów, czyli 79 procent, to pierwsza sprzedaż. Lesznowola nie handluje swoim zasobem mieszkaniowym, tylko go dopiero buduje.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 5 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 2368 zł/m² i typowej cenie 265 000 zł przy 112 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2449 aktów. Mediana to 10 444 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8415 do 11 977 zł/m², a typowy lokal ma 63 m² i kosztuje 646 380 zł.
Cztery na pięć transakcji to pierwsza sprzedaż
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9979 | 1941 | 614 356 zł | 63 m² |
| Wtórny | 12 190 | 499 | 778 000 zł | 67 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9849 | 9 | 584 000 zł | 69 m² |
Rynek wtórny jest w Lesznowoli o 2211 zł na metrze droższy od pierwotnego, czyli o 22 procent, i tym razem nie tłumaczy tego metraż: obie strony rynku obracają lokalami o niemal identycznej wielkości, 63 i 67 m².
Wyjaśnienie leży w tym, gdzie stoją jedne i drugie. Pierwsza sprzedaż to tu głównie kolejne etapy dużych osiedli w Mysiadle, Nowej Iwicznej i Zamieniu, sprzedawane w cenie wynikającej z terminarza inwestycji. Odsprzedaż dotyczy lokali w budynkach już oddanych, często bliżej granicy Warszawy, i to na nich rynek wycenia lokalizację.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 12 190 zł, a nie 10 444 zł. Mediana gminy leży 1746 zł poniżej rynku wtórnego, bo cztery na pięć aktów to pierwsza sprzedaż.
Adresy: trzy ulice dają prawie jedną piątą rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Tukanów 8 | 14 333 | 65 | 64 | 47 m² |
| Tukanów 6 | 13 994 | 65 | 63 | 49 m² |
| Jedności 32 | 10 680 | 35 | 32 | 52 m² |
| Anyżkowa 12 | 12 328 | 35 | 34 | 37 m² |
| Mariana Rejewskiego 3, 3A | 11 426 | 34 | 32 | 74 m² |
| Jedności 32A | 10 666 | 30 | 30 | 62 m² |
| Anyżkowa 10 | 12 172 | 29 | 25 | 40 m² |
| Jerzego Różyckiego 4 | 10 848 | 28 | 27 | 65 m² |
| Anyżkowa 8 | 12 096 | 27 | 27 | 55 m² |
| Herbaciana 6 | 11 281 | 27 | 25 | 48 m² |
| Nowa 17AB | 11 773 | 25 | 24 | 45 m² |
| Herbaciana 8 | 11 446 | 24 | 23 | 51 m² |
| Mariana Rejewskiego 1 | 11 486 | 24 | 23 | 56 m² |
| Herbaciana 2 | 11 462 | 24 | 22 | 48 m² |
| Nowa 17AC | 11 549 | 23 | 23 | 37 m² |
| Herbaciana 4 | 11 351 | 23 | 23 | 48 m² |
| Herbaciana 10 | 11 354 | 22 | 22 | 51 m² |
| Czekoladowa 32 | 11 517 | 22 | 22 | 48 m² |
| Czekoladowa 36 | 11 207 | 21 | 21 | 48 m² |
| Czekoladowa 28 | 11 307 | 21 | 21 | 48 m² |
| Czekoladowa 24 | 11 126 | 20 | 20 | 48 m² |
Tabela pokazuje adresy z co najmniej dwudziestoma aktami. Licząc po ulicach, trzy dają razem 430 aktów, czyli 18 procent całego rynku gminy: Czekoladowa 161 aktów pod trzynastoma numerami, Tukanów 149 pod czterema i Herbaciana 120 pod pięcioma.
Pięć klatek przy Herbacianej dzieli zaledwie 181 zł na metrze, od 11 281 do 11 462 zł. Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. Dwa adresy przy Tukanów są z kolei najdroższe w tabeli, około 14 000 zł/m².
Dwadzieścia jeden adresów z tabeli to razem 624 akty, czyli 25 procent rynku, i wszystkie są niemal w całości pierwszymi sprzedażami: 603 z 624 aktów.
Rozpiętość między adresami wynosi 3667 zł na metrze, od 10 666 zł przy Jedności 32A do 14 333 zł przy Tukanów 8, i w dużej mierze idzie w parze z metrażem: najtańszy adres sprzedaje lokale 62-metrowe, najdroższy 47-metrowe.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 021 | 56 | 37 |
| 35 do 50 m² | 11 902 | 519 | 425 |
| 50 do 65 m² | 10 290 | 711 | 583 |
| ponad 65 m² | 9362 | 1163 | 896 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bardzo mocno. Od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 3659 zł na metrze, czyli o 28 procent, a największy pojedynczy skok jest przy przejściu z przedziału 35 do 50 m² do 50 do 65 m², gdzie ubywa 1612 zł.
Rozkład pokazuje, co się w tej gminie buduje: 1163 z 2449 aktów, czyli niemal połowa, to lokale powyżej 65 m², a kawalerek jest 56.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 625 | 591 | 45 m² |
| 3 | 10 544 | 920 | 58 m² |
| 4 | 9321 | 459 | 81 m² |
| 5 | 9023 | 280 | 109 m² |
| 6 | 8151 | 91 | 129 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do sześciu mediana traci 3474 zł na metrze, czyli 30 procent, monotonicznie.
Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo w rejestrze Lesznowoli jest on wewnętrznie sprzeczny: 74 akty opisane jako jednoizbowe mają typową powierzchnię 55 m² i medianę 6617 zł/m², czyli metraż trzyizbowego mieszkania przy cenie o 37 procent niższej od gminnej. Jest to błąd zapisu w źródle, a nie klasa lokali, i wliczenie go do tabeli zniekształciłoby ją w jedynym miejscu, w którym czytelnik szuka kawalerek.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6342 | 604 |
| 2022 | 6664 | 842 |
| 2023 | 6880 | 938 |
| 2024 | 9032 | 917 |
| 2025 | 10 290 | 1173 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 1001 aktów przy medianie 10 939 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 62 procent, czyli o 3948 zł na metrze, ale rozkład tego wzrostu jest nierówny: przez pierwsze trzy lata mediana podniosła się o 538 zł, a przez kolejne dwa o 3410 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje bardzo wysoką liczbę. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 914 zł/m² przy 1466 aktach, a w dwunastu poprzednich 9095 zł przy 886 aktach, czyli wzrost o 20,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 6,5 procent: z 11 879 zł/m² przy 202 aktach do 12 648 zł przy 250 aktach. Różnica między tymi dwiema liczbami jest tu największa w całym powiecie i ma prostą przyczynę: w ostatnim roku sprzedano 1466 lokali wobec 886 rok wcześniej, z czego 1216 to pierwsza sprzedaż, a to, które inwestycje akurat sprzedają lokale, przesuwa medianę gminy znacznie mocniej niż ceny odsprzedaży.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Rynek wtórny w Lesznowoli podrożał przez rok o 6,5 procent, a nie o 20,0 procent, które pokazuje mediana gminy.
Domy i działki
| Typ | Transakcje | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 592 | 1 097 000 zł | 918 770 do 1 445 750 zł | 380 m² |
| Działka | 495 | 502 000 zł | 316 450 do 1 000 000 zł | 1226 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 46 z 592 transakcji domami dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Typowa działka pod domem ma tu 380 m², czyli mniej niż połowę tego, co w sąsiednim Piasecznie, i najmniej w całym powiecie. Jest to bezpośrednia miara tego, jak gęsto zabudowuje się dziś Lesznowolę.
Domów sprzedaje się tu więcej niż działek, inaczej niż w reszcie powiatu: 592 transakcje domami od lipca 2024 wobec 495 transakcji działkami. Mediana działki, 502 000 zł, jest druga w powiecie po Konstancinie. Ostatni akt na działkę pochodzi z 24 września 2026, a na dom z 12 października 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Lesznowoli ani jednego lokalu, mimo 1941 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Oznacza to, że dla najbardziej deweloperskiej gminy w powiecie nie da się dziś porównać ceny ofertowej z transakcyjną.
Co z tego ma kupujący
Lesznowola jest gminą w trakcie budowy i jej mediana opisuje przede wszystkim cennik trwających inwestycji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 12 190 zł, nie na 10 444 zł, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 1941 pierwszych sprzedaży. Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 20,0 procent, bo odsprzedaże podrożały w tym czasie o 6,5 procent. I sprawdź, którym etapem osiedla jest oferta, bo różnice między adresami sięgają tu 3667 zł na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Piaseczno leży 7 km stąd i jest droższe o 1308 zł na metrze, Konstancin-Jeziorna 24 km i jest droższy o 2214 zł, a Góra Kalwaria 22 km i jest tańsza o 2641 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
