Góra Kalwaria zajmuje 178 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026 z medianą 7803 zł/m², czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 28 823 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 34 km drogą, czyli około 48 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 475 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to najtańsza gmina powiatu piaseczyńskiego, choć Prażmów ma medianę wyższą zaledwie o 9 zł.
Najciekawsza liczba tego wpisu to skala spadku w obrębie jednego powiatu. Konstancin-Jeziorna leży 16 km stąd tą samą drogą i ma medianę o 4855 zł wyższą, czyli o 62 procent. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 243 tysiące złotych różnicy, przy dwudziestu minutach jazdy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 12 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 5 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2406 zł/m², czyli 269 000 zł przy 112 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 475 aktów. Mediana to 7803 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6900 do 9206 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 450 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 18 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7565 | 346 | 456 716 zł | 57 m² |
| Wtórny | 9223 | 127 | 420 000 zł | 51 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7568 | 2 | 317 180 zł | 42 m² |
Różnica wynosi 1658 zł na metrze i, tak jak w pięciu z sześciu gmin powiatu, to rynek pierwotny jest tańszy. Metraże po obu stronach są zbliżone, 57 i 51 m², więc nie tłumaczy tego wielkość lokalu.
Pierwsza sprzedaż to tu 73 procent obrotu, niewiele mniej niż w Lesznowoli, gdzie wynosi 79 procent, choć rynek jest tu pięć razy mniejszy. Mediana gminy jest więc w praktyce ceną kilku trwających inwestycji, a nie ceną mieszkań w mieście.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 9223 zł, a nie 7803 zł. Mediana gminy leży 1420 zł poniżej rynku wtórnego, czyli o 15 procent, i jest to jedna z większych takich rozbieżności w powiecie piaseczyńskim, obok Lesznowoli i Prażmowa.
Sześć adresów daje 48 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Budowlanych 3A | 7442 | 60 | 55 | 41 m² |
| Długa 13 | 8810 | 47 | 43 | 51 m² |
| Długa 15 | 9367 | 46 | 46 | 56 m² |
| Polna 54B | 7472 | 30 | 29 | 40 m² |
| Polna 54C | 8492 | 26 | 26 | 39 m² |
| Polna 54 | 6632 | 19 | 18 | 55 m² |
Sześć adresów daje 228 z 475 aktów, czyli 48 procent całego rynku gminy, i wszystkie z nich to w przeważającej części pierwsze sprzedaże: 217 z 228.
Trzy klatki przy Polnej 54 dzieli 1860 zł na metrze, od 6632 zł przy 54 do 8492 zł przy 54C, przy metrażach od 39 do 55 m². Dwie klatki przy Długiej różnią się o 557 zł. Rozpiętość całej tabeli wynosi 2735 zł na metrze, czyli 41 procent najniższej wartości.
Poza tymi sześcioma adresami rejestr nie notuje w Górze Kalwarii ani jednego miejsca z więcej niż sześcioma transakcjami od lipca 2024. Rynek wtórny w tym mieście jest całkowicie rozproszony, co jest normalne dla miasta tej wielkości.
Cenniki deweloperów stoją 59 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 33 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 002 zł/m² |
| Kwartyle | 11 986 do 12 497 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7565 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 346 |
Różnica wynosi 4437 zł na metrze, czyli 59 procent, i dla porównania w Piasecznie ten sam rozjazd wynosi 10 procent, a w Tarczynie 14. Wymaga on jednak trzech zastrzeżeń, bo bez nich prowadzi do fałszywego wniosku.
Po pierwsze, cennik to jedna inwestycja i 33 lokale, wycenione niemal identycznie: rozstęp kwartylowy wynosi 511 zł. Nie jest to więc cena rynku, tylko decyzja jednego dewelopera.
Po drugie, akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do października 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026. Ponad trzysta pierwszych sprzedaży z tego okna pochodzi z inwestycji przy Budowlanych, Długiej i Polnej, których ceny ustalono wcześniej.
Po trzecie i najważniejsze, 12 002 zł/m² w Górze Kalwarii to niemal tyle co mediana rynku wtórnego w Piasecznie (12 126 zł) i tylko 656 zł mniej niż mediana Konstancina, czyli najdroższej gminy powiatu. Ta liczba nie opisuje ceny mieszkania w Górze Kalwarii, tylko cenę jednej nowej inwestycji, która celuje wysoko.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7584 | 23 | 10 |
| 35 do 50 m² | 7913 | 152 | 103 |
| 50 do 65 m² | 8713 | 147 | 111 |
| ponad 65 m² | 7316 | 153 | 122 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" nie działa w Górze Kalwarii wcale. Najdroższy jest przedział 50 do 65 m², a nie kawalerki, i różnica wobec najmniejszego przedziału wynosi 1129 zł na metrze.
Wyjaśnienie widać w tabeli adresów. Najdroższe adresy w mieście, Długa 13 i 15, sprzedają lokale o typowej powierzchni 51 i 56 m², czyli dokładnie w tym przedziale, a najtańszy, Polna 54, lokale 55-metrowe. Struktura cen jest tu więc kwestią tego, która inwestycja akurat sprzedaje, a nie tego, jak duże jest mieszkanie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8940 | 36 | 35 m² |
| 2 | 8400 | 160 | 41 m² |
| 3 | 8200 | 131 | 58 m² |
| 4 | 7433 | 78 | 80 m² |
| 5 | 6372 | 56 | 101 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu z kolei zależność jest normalna: od jednej izby do pięciu mediana traci 2568 zł na metrze, czyli 29 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5094 | 111 |
| 2022 | 5523 | 237 |
| 2023 | 6720 | 136 |
| 2024 | 7203 | 272 |
| 2025 | 8198 | 201 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 155 aktów przy medianie 8813 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 61 procent, czyli o 3104 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8583 zł/m² przy 193 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7559 zł przy 250 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 13,5 procent.
Policzony osobno rynek wtórny spadł w tym samym czasie o 2,0 procent: z 9292 zł/m² przy 52 aktach do 9108 zł przy 70 aktach. Obie liczby wskazują w przeciwne strony, a przyczyną jest to samo co w Lesznowoli: o medianie gminy decyduje to, które inwestycje akurat sprzedają lokale, a mediana pierwszej sprzedaży urosła w tym czasie z 7466 do 8400 zł.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Górze Kalwarii potaniały przez rok o 2,0 procent, czyli w praktyce stoją, choć trzeba pamiętać, że opiera się to na 70 aktach.
Domy i działki
| Typ | Transakcje | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 232 | 842 000 zł | 491 250 do 1 129 625 zł | 823 m² |
| Działka | 375 | 240 000 zł | 168 500 do 362 500 zł | 1330 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 47 z 232 transakcji domami dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 842 000 zł mieszczą się także siedliska.
Dom kosztuje w Górze Kalwarii 842 000 zł, czyli o 1 108 000 zł mniej niż w Konstancinie, i jest to najniższa mediana domu w całym powiecie.
Rynek gruntu jest tu szerszy niż rynek domów: 375 transakcji działkami przy medianie 240 000 zł za typową działkę o powierzchni 1330 m². Ostatni akt na działkę pochodzi z 9 października 2026, a na dom z 12 października 2026.
Co z tego ma kupujący
Góra Kalwaria jest najtańszą gminą powiatu, ale jej mediana opisuje przede wszystkim trzy trwające inwestycje. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 9223 zł, nie na 7803 zł, bo mediana gminy jest o 15 procent niższa od rynku wtórnego. Nie porównuj oferty z cennikiem z ustawowej bazy, bo stoi on 59 procent wyżej i pochodzi z jednej inwestycji, która wycenia się na poziomie Piaseczna. I sprawdź, z której klatki przy Polnej 54 pochodzi mieszkanie, bo rejestr pokazuje między nimi 1860 zł różnicy na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Konstancin-Jeziorna leży 16 km stąd i jest droższy o 4855 zł na metrze, Piaseczno 17 km i jest droższe o 3949 zł, a Lesznowola 22 km i jest droższa o 2641 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
