Piaseczno zajmuje 29 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026 z medianą 11 752 zł/m², czyli o 96 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6000 zł. W gminie mieszka 98 414 osób, co czyni ją najludniejszą gminą całego obwarzanka Warszawy, a do centrum stolicy jest stąd 17 km drogą, czyli około 31 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 2094 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy kierunku cen. Mediana całej gminy urosła przez rok o 6,0 procent, ale mieszkania z rynku wtórnego tylko o 0,8 procent, czyli praktycznie stoją w miejscu. Różnica bierze się ze struktury obrotu: 1377 z 2094 aktów, czyli dwie na trzy transakcje, to odsprzedaże, najwięcej w powiecie. W sąsiedniej Lesznowoli jest odwrotnie: tam osiem na dziesięć transakcji to pierwsza sprzedaż.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 14 aktów o medianie 2202 zł/m² i typowej cenie 113 750 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2094 akty. Mediana to 11 752 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 167 do 13 420 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 670 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 12 126 | 1377 | 642 000 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 10 776 | 706 | 734 024 zł | 66 m² |
| Nieokreślony w źródle | 12 701 | 11 | 649 000 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 1350 zł na metrze i, tak jak w pięciu z sześciu gmin powiatu, biegnie w stronę odwrotną do zwykłej: to rynek pierwotny jest tańszy. Częściowo tłumaczy to metraż. Deweloperzy sprzedają w Piasecznie lokale o typowej powierzchni 66 m², czyli o 14 m² większe niż to, czym handluje istniejący zasób, a większe mieszkanie ma zwykle tańszy metr.
Efekt jest taki, że mieszkanie z pierwszej sprzedaży jest tu o 92 tysiące droższe od odsprzedawanego, mimo tańszego metra.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 12 126 zł, a nie 11 752 zł. Ta różnica jest w Piasecznie mniejsza niż w Lesznowoli czy Górze Kalwarii właśnie dlatego, że pierwsza sprzedaż to tylko 34 procent obrotu.
Adresy: żaden nie dominuje rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Mleczarska 68D | 11 163 | 77 | 75 | 37 m² |
| Jana Pawła II 11C | 13 572 | 46 | 44 | 45 m² |
| Dzikiej Jabłoni 6B | 10 776 | 46 | 44 | 50 m² |
| Wenus 4 | 14 329 | 41 | 40 | 48 m² |
| Energetyczna 9 | 11 682 | 40 | 0 | 48 m² |
| Urbanistów 12, 14 | 14 477 | 39 | 39 | 38 m² |
| Poniatowskiego 4A | 10 302 | 35 | 29 | 56 m² |
| Wenus 2 | 13 571 | 33 | 31 | 58 m² |
| Urbanistów 16 | 13 008 | 24 | 24 | 50 m² |
| Jana Pawła II 11A | 12 452 | 24 | 24 | 45 m² |
| Julianowska 42 | 11 264 | 23 | 0 | 52 m² |
| Pawia 7 | 12 278 | 21 | 0 | 51 m² |
| Czajewicza 14 | 11 757 | 15 | 15 | 63 m² |
| Pelikanów 6 | 12 766 | 15 | 0 | 40 m² |
| Kniaziewicza 45 | 8972 | 13 | 0 | 47 m² |
| Młynarska 39 | 11 274 | 13 | 0 | 55 m² |
| Puławska 45A | 11 508 | 13 | 0 | 47 m² |
| Cichej Łąki 5 | 14 532 | 13 | 3 | 45 m² |
Największy adres, Mleczarska 68D, to 77 aktów, czyli 4 procent rynku, a osiemnaście największych razem daje 531 aktów, czyli 25 procent.
Dziesięć adresów z tej listy to inwestycje deweloperskie w trakcie sprzedaży: Mleczarska 68D, Jana Pawła II 11C i 11A, Dzikiej Jabłoni 6B, Wenus 4 i 2, Urbanistów 12, 14 i 16, Poniatowskiego 4A oraz Czajewicza 14. Siedem to wyłącznie odsprzedaże, i to one pokazują, ile kosztuje istniejący zasób w konkretnym miejscu: od 8972 zł przy Kniaziewicza 45 do 12 766 zł przy Pelikanów 6. Cichej Łąki 5 łączy obie strony rynku, z trzema pierwszymi sprzedażami na trzynaście aktów.
Rozpiętość między adresami wynosi 5560 zł na metrze, od 8972 zł przy Kniaziewicza 45 do 14 532 zł przy Cichej Łąki 5. Wśród najdroższych są nowe inwestycje przy Urbanistów, Wenus i Jana Pawła II, ale dwa najtańsze adresy z pierwszej sprzedaży, Poniatowskiego 4A i Dzikiej Jabłoni 6B, leżą poniżej mediany gminy, więc samo to, że mieszkanie sprzedaje deweloper, nie przesądza o cenie.
Cenniki deweloperów stoją 10 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 98 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 827 zł/m² |
| Kwartyle | 10 915 do 13 375 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 776 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 706 |
Różnica wynosi 1051 zł na metrze, czyli 10 procent, i nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do października 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.
Zapas jest wyraźnie skoncentrowany: 44 z 98 lokali, czyli 45 procent, pochodzi z dwóch inwestycji, 23 lokale przy Sękocińskiej 20 po 11 541 zł/m² i 21 przy Trzeciakowskich 52 po 12 410 zł, a trzecia co do wielkości, 17 lokali przy Dzikiej Jabłoni 6A, jest wyceniona na 14 000 zł. Rozpiętość całego cennika sięga od 7747 zł do 17 850 zł, przy czym oba skrajne przypadki to inwestycje po dwa i dziewięć lokali.
98 lokali w cenniku wobec 706 pierwszych sprzedaży od lipca 2024 oznacza zapas odpowiadający mniej więcej czterem miesiącom dotychczasowego tempa sprzedaży.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 466 | 188 | 38 |
| 35 do 50 m² | 12 454 | 664 | 176 |
| 50 do 65 m² | 11 950 | 442 | 132 |
| ponad 65 m² | 10 375 | 800 | 360 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. Od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 3091 zł na metrze, czyli o 23 procent, w każdym kolejnym przedziale.
Widać też, gdzie buduje się nowe lokale: 360 z 800 aktów w przedziale powyżej 65 m² to pierwsze sprzedaże, wobec 38 ze 188 wśród kawalerek. Deweloperzy w Piasecznie budują małe mieszkania rzadko.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 13 374 | 111 | 31 m² |
| 2 | 12 564 | 700 | 43 m² |
| 3 | 11 922 | 622 | 58 m² |
| 4 | 10 690 | 356 | 79 m² |
| 5 | 9294 | 217 | 118 m² |
| 6 | 9058 | 57 | 138 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc lokal trzyizbowy ma tu typowo 58 m². Od jednej izby do sześciu mediana traci 4316 zł na metrze, czyli 32 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7080 | 1284 |
| 2022 | 8150 | 1086 |
| 2023 | 9264 | 1252 |
| 2024 | 10 088 | 1395 |
| 2025 | 11 485 | 739 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego już 857 aktów przy medianie 12 386 zł, najwyższej ze wszystkich lat, i więcej niż z całego 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 62 procent, czyli o 4405 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku. Zwraca uwagę spadek liczby aktów: 1395 w 2024 roku wobec 739 w 2025, czyli o niemal połowę mniej, po czym rok 2026 wraca do poprzedniego tempa.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 12 138 zł/m² przy 1044 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 11 450 zł przy 795 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 0,8 procent: z 12 124 zł/m² przy 554 aktach do 12 224 zł przy 666 aktach. Różnica między tymi dwiema liczbami bierze się z pierwszej sprzedaży: w ostatnim roku sprzedawały lokale nowe inwestycje przy Wenus, Urbanistów i Jana Pawła II, z medianami od 12 452 do 14 477 zł/m², i mediana pierwszej sprzedaży wzrosła z 10 357 do 11 994 zł, choć ceny odsprzedaży się nie ruszyły.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Rynek wtórny w Piasecznie podrożał przez rok o 0,8 procent, czyli praktycznie stanął.
Domy i działki
| Typ | Transakcje | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 629 | 1 290 000 zł | 930 000 do 1 710 000 zł | 893 m² |
| Działka | 656 | 400 000 zł | 306 425 do 692 500 zł | 1200 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 115 z 629 transakcji domami dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 1 290 000 zł mieszczą się także siedliska.
Rynek gruntu jest tu szeroki: 656 transakcji działkami od lipca 2024, więcej niż domami, z medianą 400 000 zł za typową działkę o powierzchni 1200 m². Połowa transakcji mieści się między 306 425 a 692 500 zł.
Ostatni akt na dom i na działkę pochodzi z 9 października 2026.
Co z tego ma kupujący
W Piasecznie, inaczej niż w Lesznowoli czy Górze Kalwarii, mediana opisuje głównie istniejący zasób, a nie cennik deweloperów. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 12 126 zł, nie na 11 752 zł, choć różnica jest tu mniejsza niż w sąsiednich gminach. Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 6,0 procent, bo odsprzedaże podrożały w tym czasie o 0,8 procent. I porównuj mieszkania o tym samym metrażu, bo od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana traci 3091 zł na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Lesznowola leży 7 km stąd i jest tańsza o 1308 zł na metrze, Konstancin-Jeziorna 7 km i jest droższy o 906 zł, a Góra Kalwaria 17 km i jest tańsza o 3949 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
