Konstancin-Jeziorna zajmuje 20 miejsce wśród 888 polskich gmin w rankingu według stanu z 6 listopada 2026 z medianą 12 658 zł/m², czyli ponad dwa razy więcej niż mediana typowej polskiej gminy. Jest to druga najwyżej notowana gmina województwa mazowieckiego poza Warszawą, po Józefowie, który zajmuje 19 miejsce przy 54 aktach w rejestrze. W gminie mieszka 24 865 osób, a do centrum stolicy jest stąd 18 km drogą, czyli około 30 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 357 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tego, co sprzedają tu deweloperzy. Typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma w Konstancinie 116 m² i kosztuje 1 467 286 zł, a typowe mieszkanie z rynku wtórnego 59 m² i 690 000 zł. W jednej gminie działają więc obok siebie dwa różne rynki, a mediana miesza je niemal po równo.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 5 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 2350 zł/m² i typowej cenie 192 500 zł przy 66 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 357 aktów. Mediana to 12 658 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 375 do 14 389 zł/m², a typowy lokal ma 107 m² i kosztuje 1 167 893 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 8 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 12 064 | 189 | 690 000 zł | 59 m² |
| Pierwotny | 13 024 | 168 | 1 467 286 zł | 116 m² |
Konstancin jest jedyną gminą powiatu piaseczyńskiego, w której rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, i różnica wynosi 960 zł na metrze. W pozostałych pięciu gminach powiatu jest odwrotnie.
Przyczyna jest w drugiej i trzeciej kolumnie. Deweloperzy sprzedają tu lokale o typowej powierzchni 116 m² za 1 467 286 zł, a rynek wtórny obraca mieszkaniami 59-metrowymi za 690 000 zł. Są to dwa różne produkty w jednej gminie: apartamenty z pierwszej sprzedaży i istniejący zasób bloków w Jeziornej.
Rozkład aktów jest przy tym niemal równy, 189 do 168, więc mediana gminy jest w praktyce średnią z dwóch rozłącznych rynków i nie opisuje dobrze żadnego z nich. To najważniejsze zastrzeżenie do liczby 12 658 zł.
Dzielnice: 7883 zł różnicy wewnątrz jednej gminy
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Gawroniec | 19 053 | 19 | 18 | 23 396 | 116 m² |
| Skolimów | 13 940 | 22 | 0 | 13 940 | 82 m² |
| Jeziorna | 13 284 | 64 | 16 | 12 892 | 60 m² |
| Nowa Jeziorna | 11 876 | 22 | 6 | 12 520 | 42 m² |
| Jeziorna Oborska | 11 170 | 15 | 0 | 11 170 | 45 m² |
Tabela obejmuje 142 z 357 aktów. Kolejne 22 przypadły siedmiu dzielnicom, w których rejestr notuje od jednej do dziewięciu transakcji (Grapa, Konstancin, Stare Wierzbno, Klarysew, Chylice, Cegielnia-Obory, Jeziorna Królewska), a pozostałe 193 akty wypadły poza granicami dzielnic wyznaczonych w gminie. Nie są to więc miejsca bez obrotu, tylko miejsca, w których próba jest za mała, żeby podać medianę, albo takie, których gmina nie objęła podziałem.
Gawroniec z medianą 19 053 zł/m² jest najdroższą dzielnicą gminy i przy 18 na 19 aktach z pierwszej sprzedaży opisuje jedną trwającą inwestycję o typowym lokalu 116-metrowym. Po odjęciu pierwszej sprzedaży jedyny pozostały akt daje jeszcze wyższą liczbę, 23 396 zł, ale jest to jedna transakcja i nie należy z niej niczego wnioskować.
Po drugiej stronie tabeli stoją dzielnice istniejącego zasobu: Jeziorna Oborska i Nowa Jeziorna mają mediany 11 170 i 11 876 zł/m², przy lokalach 45 i 42-metrowych. Grapa, z dziewięcioma aktami, ma medianę zbliżoną, 11 184 zł. To jest realna cena zwykłego mieszkania w tej gminie.
Skolimów z medianą 13 940 zł przy 22 aktach i zerze pierwszych sprzedaży jest przypadkiem osobnym: to najdroższa dzielnica gminy, w której nie sprzedaje się nic nowego, a jej mediana opisuje wyłącznie odsprzedaże lokali o typowej powierzchni 82 m².
Metraż prawie nie zmienia ceny metra
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 856 | 24 | 4 |
| 35 do 50 m² | 11 177 | 58 | 3 |
| 50 do 65 m² | 12 796 | 40 | 5 |
| ponad 65 m² | 12 888 | 235 | 156 |
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 13 700 | 43 | 40 m² |
| 3 | 12 156 | 70 | 53 m² |
| 4 | 12 301 | 74 | 84 m² |
| 5 | 12 652 | 110 | 115 m² |
| 6 | 13 092 | 39 | 150 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Lokal powyżej 65 m² kosztuje tu za metr 12 888 zł, tylko o 7 procent mniej niż kawalerka, podczas gdy w sąsiednim Piasecznie ta sama różnica wynosi 23 procent. Wśród izb mediana najpierw spada, o 1544 zł od dwóch do trzech izb, a potem znów rośnie: lokal sześcioizbowy, typowo 150-metrowy, kosztuje za metr 13 092 zł, prawie tyle co dwuizbowy. Pięć aktów na lokale ośmioizbowe ma medianę 18 659 zł, ale to zbyt mała próba, żeby ją wpisać do tabeli.
Wyjaśnienie nie leży w metrażu, tylko w tym, co w tej gminie jest towarem. Duży lokal w Konstancinie to najczęściej apartament z pierwszej sprzedaży albo willa podzielona na lokale, a mały to mieszkanie w bloku w Jeziornej: 156 z 235 aktów powyżej 65 m² to pierwsze sprzedaże, wśród mniejszych lokali tylko 12 ze 122. Cena metra mierzy tu więc dwa różne standardy, a nie dwie wielkości tego samego produktu.
Praktyczny wniosek jest taki, że w Konstancinie nie da się oszacować ceny mieszkania przez przemnożenie mediany gminy przez metraż. Kierunek błędu zależy od tego, czy szuka się lokalu w bloku, czy apartamentu, a rozjazd sięga kilku tysięcy złotych na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7830 | 132 |
| 2022 | 8801 | 116 |
| 2023 | 10 534 | 146 |
| 2024 | 11 686 | 244 |
| 2025 | 13 159 | 149 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 października i notuje z niego 111 aktów przy medianie 12 789 zł, czyli nieco mniej niż w 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 68 procent, czyli o 5329 zł na metrze, i jest to drugi najwyższy wzrost w powiecie, po Tarczynie.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 12 898 zł/m² przy 164 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 12 658 zł przy 139 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 1,9 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 6,7 procent: z 12 027 zł/m² przy 66 aktach do 12 830 zł przy 100 aktach. Jest to odwrotność tego, co pokazują pozostałe gminy powiatu: tu mediana gminy niemal stoi, a odsprzedaże drożeją, bo mediana pierwszej sprzedaży spadła w tym samym czasie o 1,9 procent, z 13 199 do 12 951 zł. Obie liczby opierają się na próbie rzędu siedemdziesięciu do stu sześćdziesięciu aktów, więc są sygnałem, a nie rozstrzygnięciem.
Domy i działki
| Typ | Transakcje | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 245 | 1 950 000 zł | 1 175 000 do 3 166 204 zł | 1313 m² |
| Działka | 208 | 664 660 zł | 409 975 do 1 364 750 zł | 1609 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 72 z 245 transakcji domami dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Mediana domu 1 950 000 zł jest najwyższa w całym powiecie i o 660 tysięcy wyższa niż w Piasecznie, a typowa działka pod domem ma 1313 m², czyli trzy i pół raza więcej niż w Lesznowoli. Górny kwartyl, 3 166 204 zł, pokazuje, że jedna czwarta transakcji domami przekracza w tej gminie 3,1 miliona złotych.
Działki również są tu najdroższe w powiecie: 208 transakcji od lipca 2024 przy medianie 664 660 zł i rozstępie kwartylowym od 409 975 do 1 364 750 zł. Ostatni akt na dom pochodzi z 24 września 2026, a na działkę z 28 września 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Konstancina ani jednego lokalu, mimo 168 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Konstancin jest gminą, w której mediana najsłabiej opisuje pojedynczą ofertę, bo jej rynek składa się z dwóch niemal rozłącznych części o podobnej liczbie transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy zwykłym mieszkaniu w Jeziornej pracuj na 11 170 do 11 876 zł, nie na 12 658 zł, bo mediana gminy jest podnoszona przez apartamenty na Gawrońcu i odsprzedaże w Skolimowie. Nie przeliczaj ceny przez metraż według mediany gminy, bo w Konstancinie duży lokal nie jest za metr tańszy od małego. I sprawdź, z którego rynku pochodzi oferta, bo typowy lokal od dewelopera jest tu dwa razy większy i dwa razy droższy niż typowe mieszkanie z rynku wtórnego.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Piaseczno leży 7 km stąd i jest tańsze o 906 zł na metrze, Góra Kalwaria 16 km i jest tańsza o 4855 zł, a Lesznowola 24 km i jest tańsza o 2214 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
