Sześć gmin powiatu pruszkowskiego dzieli 3069 zł na metrze: od 8985 zł w Raszynie do 12 054 zł w Pruszkowie. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to 153 450 zł różnicy, i to na obszarze, który da się przejechać samochodem w pół godziny.
Liczby pochodzą z 3971 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrze prowadzonym przez jedno starostwo, więc porównanie jest wyjątkowo czyste: wszystkie sześć gmin ma okno kończące się między 22 lipca a 6 sierpnia 2026 roku.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że gmina z najdroższym metrem sprzedaje najtańsze mieszkania. Pruszków ma medianę 12 054 zł/m², najwyższą w powiecie, a typowe mieszkanie kosztuje tam 587 204 zł, najmniej w powiecie. Raszyn ma metr najtańszy, 8985 zł, a typowy lokal za 762 836 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie sześć gmin pochodzi z tego samego rejestru.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Nadarzyn 22 lipca, Piastów i Michałowice 28 lipca, Brwinów 30 lipca, Raszyn 31 lipca, Pruszków 6 sierpnia 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co według cenników z 6 listopada 2026 jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął w całym powiecie 9 aktów, po 4 w Pruszkowie, 3 w Brwinowie i 2 w Piastowie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pruszków | 65 936 | 26 | 12 054 | 11 440 | 12 786 | 1742 | 2026-08-06 |
| Piastów | 22 567 | 39 | 10 771 | 10 408 | 11 711 | 449 | 2026-07-28 |
| Michałowice | 19 569 | 56 | 10 164 | 9612 | 12 406 | 120 | 2026-07-28 |
| Brwinów | 30 367 | 57 | 10 096 | 8432 | 11 064 | 408 | 2026-07-30 |
| Nadarzyn | 19 255 | 79 | 9570 | 9300 | 10 432 | 226 | 2026-07-22 |
| Raszyn | 24 891 | 101 | 8985 | 8858 | 11 032 | 1026 | 2026-07-31 |
Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 6 listopada 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m², więc nawet najtańsza gmina tego powiatu leży 50 procent powyżej krajowego środka, a Pruszków dwa razy wyżej.
Rozpiętość topnieje o 23 procent, gdy zostawimy sam rynek wtórny
Na całym rynku różnica między skrajnymi gminami wynosi 3069 zł. Na samym rynku wtórnym wynosi 2354 zł, od 10 432 zł w Nadarzynie do 12 786 zł w Pruszkowie, czyli o 23 procent mniej.
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Raszyn | 8985 | 11 032 | 2047 | 91% |
| Nadarzyn | 9570 | 10 432 | 862 | 82% |
| Brwinów | 10 096 | 11 064 | 968 | 38% |
| Michałowice | 10 164 | 12 406 | 2242 | 76% |
| Piastów | 10 771 | 11 711 | 940 | 62% |
| Pruszków | 12 054 | 12 786 | 732 | 58% |
W każdej z sześciu gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, co jest odwróceniem reguły znanej z większości polskich miast i nie jest przypadkiem: cały powiat jest w trakcie intensywnej zabudowy, a deweloperzy sprzedają tu lokale większe niż to, czym handluje istniejący zasób.
Kolejność gmin na rynku wtórnym jest inna niż na całym rynku. Michałowice przeskakują z trzeciego miejsca na drugie, a Raszyn z ostatniego na piąte, zamieniając się miejscami z Nadarzynem. Brwinów i Raszyn dzieli na rynku wtórnym zaledwie 32 zł. Kupujący mieszkanie od poprzedniego właściciela ma więc do czynienia z inną mapą cen niż ta, którą pokazuje mediana gminy.
Najdroższy metr i najtańsze mieszkanie to ta sama gmina
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny mieszkania |
|---|---|---|---|
| Pruszków | 12 054 | 50 m² | 587 204 zł |
| Piastów | 10 771 | 56 m² | 630 000 zł |
| Michałowice | 10 164 | 155 m² | 1 535 000 zł |
| Brwinów | 10 096 | 71 m² | 750 000 zł |
| Nadarzyn | 9570 | 63 m² | 670 437 zł |
| Raszyn | 8985 | 84 m² | 762 836 zł |
Ta tabela jest sednem całego porównania. Pruszków ma najwyższą cenę metra i najniższą cenę mieszkania w całym powiecie, bo obraca lokalami 50-metrowymi. Raszyn ma cenę metra najniższą i cenę lokalu drugą co do wysokości, bo jego typowy lokal ma 84 m².
Michałowice są skrajnym przypadkiem tej samej reguły: typowy lokal w tutejszym rejestrze ma 155 m² i kosztuje ponad półtora miliona złotych. To już nie są mieszkania w potocznym sensie, tylko segmenty i domy w niskiej zabudowie, którym akt nadaje formę lokalu.
Wniosek jest praktyczny i dotyczy każdego, kto porównuje oferty między gminami. Mediana zł/m² i mediana ceny mieszkania układają te gminy w niemal odwrotnej kolejności, więc dopóki nie ustali się metrażu, obie liczby prowadzą do przeciwnych wniosków.
Odległość od Warszawy nie tłumaczy niczego
| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Michałowice | 16,0 km | 28 min | 10 164 |
| Piastów | 17,4 km | 30 min | 10 771 |
| Pruszków | 19,0 km | 33 min | 12 054 |
| Raszyn | 19,5 km | 29 min | 8985 |
| Nadarzyn | 23,5 km | 29 min | 9570 |
| Brwinów | 30,0 km | 35 min | 10 096 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Gdyby cena spadała wraz z odległością, tabela byłaby uporządkowana malejąco. Nie jest. Raszyn i Pruszków dzieli pół kilometra różnicy w odległości od centrum stolicy i 3069 zł na metrze, a najdalszy Brwinów jest droższy od bliższego Raszyna o 1111 zł.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie. To, co dzieli te gminy, to nie odległość, tylko rodzaj zabudowy: tam, gdzie buduje się bloki, metr jest drogi, a mieszkanie tanie; tam, gdzie buduje się szeregówki, jest odwrotnie.
Kierunek zmian: dwie odpowiedzi na jedno pytanie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Pruszków | +11,5% | +4,2% |
| Piastów | +2,9% | +6,6% |
| Michałowice | +0,6% | +8,6% |
| Raszyn | +14,1% | -1,2% |
| Brwinów | -1,0% | +1,3% |
| Nadarzyn | -10,3% | +6,3% |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia.
W trzech z sześciu gmin obie liczby mają przeciwne znaki, a w pozostałych trzech różnią się więcej niż dwukrotnie. W Nadarzynie mediana całego rynku spadła o 10,3 procent, a rynek wtórny urósł o 6,3. W Raszynie było odwrotnie: cały rynek plus 14,1 procent, rynek wtórny minus 1,2.
Przyczyna jest wszędzie ta sama i widać ją w kolumnie z udziałem rynku pierwotnego. Lokale z pierwszej sprzedaży mają w tym powiecie niższą cenę metra niż odsprzedawane, więc mediana gminy porusza się razem z tym, ile ich sprzedano w danym roku i po ile szły kolejne etapy inwestycji, choć nikt nie zmienił ceny żadnego mieszkania z istniejącego zasobu.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu prawdziwa jest kolumna druga. Mówi ona, że w pięciu z sześciu gmin powiatu ceny odsprzedaży w ostatnim roku rosły, od 1,3 procent w Brwinowie do 8,6 procent w Michałowicach, gdzie jednak rynek wtórny to zaledwie 17 aktów w ostatnim roku. Jedyny wyjątek, Raszyn ze spadkiem o 1,2 procent, opiera się na 45 aktach i jest raczej brakiem zmiany niż spadkiem.
Cenniki deweloperów można zestawić z aktami tylko w dwóch gminach
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Pruszków | 340 | 14 200 | 11 440 | +24% |
| Piastów | 100 | 11 549 | 10 408 | +11% |
W Raszynie, Nadarzynie i Michałowicach ustawowa baza cen mieszkań nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że Raszyn ma 935 aktów pierwszej sprzedaży, a Nadarzyn 186. Najprawdopodobniej wynika to z formy, w jakiej prowadzi się tam zabudowę: obowiązek publikacji cennika obejmuje sprzedaż deweloperską lokali, a nie każdą pierwszą sprzedaż zapisaną w rejestrze. Brwinów pomijamy, bo jego cennik obejmuje jedną inwestycję.
Praktyczny wniosek jest taki, że w trzech z sześciu gmin powiatu nie da się porównać ceny ofertowej z transakcyjną, bo strona ofertowa po prostu nie istnieje w publicznej bazie. Zostaje wtedy jedyne dostępne odniesienie: akty.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Michałowice | 115 | 1 365 000 zł | 186 | 900 000 zł | 1135 m² |
| Brwinów | 119 | 1 250 000 zł | 206 | 480 000 zł | 1100 m² |
| Pruszków | 121 | 1 248 000 zł | 76 | 720 000 zł | 912 m² |
| Raszyn | 201 | 1 105 500 zł | 248 | 660 000 zł | 1057 m² |
| Piastów | 66 | 1 100 000 zł | 36 | 793 250 zł | 798 m² |
| Nadarzyn | 479 | 1 060 000 zł | 662 | 415 000 zł | 1250 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty na domy i działki podpisane od lipca 2024 do września 2026 roku. W żadnej z sześciu gmin ani jeden akt na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc w medianach nie ma siedlisk.
Uwagę zwraca Nadarzyn: 662 transakcje działkami, najwięcej w powiecie i przy najniższej medianie, 415 000 zł. To ta sama gmina, w której pierwsza sprzedaż to 82 procent rynku lokali, więc obie liczby opisują jedno zjawisko: gminę w trakcie zabudowywania.
Analizy poszczególnych gmin
Każdy z czterech największych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:
- Ceny mieszkań w Pruszkowie, 1742 akty, mediana 12 054 zł/m²
- Ceny mieszkań w Piastowie, 449 aktów, mediana 10 771 zł/m²
- Ceny mieszkań w Brwinowie, 408 aktów, mediana 10 096 zł/m²
- Ceny mieszkań w Raszynie, 1026 aktów, mediana 8985 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
