Raszyn zajmuje 101 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 8985 zł/m² (ranking według stanu z 16 października 2026), czyli o 49 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6024 zł. W gminie mieszka 24 891 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 20 km drogą, czyli około 29 minut samochodem, bo Raszyn leży przy samym lotnisku i przy trasie krakowskiej.
Liczby pochodzą z 1026 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jest to najniższa mediana metra w całym powiecie pruszkowskim, o 3069 zł poniżej Pruszkowa, i to wygląda na wyłom w regule odległości, bo Raszyn leży bliżej stolicy niż Brwinów.
Wyłomu jednak nie ma, bo w Raszynie sprzedaje się co innego. Przeciętny lokal w tutejszym rejestrze ma 84 m², a nie 50 jak w Pruszkowie, i kosztuje 762 836 zł, czyli o 176 tysięcy więcej niż przeciętne mieszkanie w mieście, które w rankingu stoi 75 miejsc wyżej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 31 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Raszynie ani jednego aktu, co jest rzadkością: w oknie analizy nie ma tu transakcji po cenach odległych od rynkowych, takich jak wykupy mieszkań komunalnych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1026 aktów. Mediana to 8985 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8207 do 9866 zł/m², a typowy lokal ma 84 m² i kosztuje 762 836 zł.
Dziewięć na dziesięć aktów to pierwsza sprzedaż
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8858 | 935 | 746 000 zł | 84 m² |
| Wtórny | 11 032 | 90 | 950 000 zł | 84 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9286 | 1 | 572 740 zł | 62 m² |
Rynek pierwotny to w Raszynie 91 procent wszystkich aktów, i jest to najwyższy udział pierwszej sprzedaży w całym powiecie, wyższy niż w Pruszkowie (58 procent) i ponad dwa razy wyższy niż w Brwinowie (38 procent).
Rynek wtórny jest tu wąski, 90 aktów w dwa lata, i jest o 2174 zł na metrze droższy od pierwotnego, czyli o 25 procent. Metraże po obu stronach są takie same, po 84 m², więc tym razem nie tłumaczy tego wielkość lokalu.
Ta struktura jest kluczem do całego wpisu. Mediana Raszyna nie opisuje rynku mieszkań w potocznym sensie, tylko cennik trwającej właśnie zabudowy gminy, w której lokal jest zwykle segmentem albo dużym mieszkaniem w niskiej zabudowie, a nie kawalerką w bloku. Kupujący, który szuka mieszkania z istniejącego zasobu, ma do czynienia z liczbą 11 032 zł, a nie 8985 zł.
Adresy: rejestr rozprasza się po całej gminie
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Oleńki 14 | 11 402 | 72 | 72 | 64 m² |
| Oleńki 12 | 9110 | 55 | 46 | 71 m² |
To cała lista adresów, pod którymi rejestr notuje co najmniej pięć aktów w dwa lata. Razem dają 127 z 1026 transakcji, czyli 12 procent. Pozostałe 899 aktów rozkłada się na 650 adresów rozrzuconych po Raszynie, Rybiu, Falentach, Jaworowej i Dawidach; pod żadnym z nich nie ma więcej niż czterech transakcji, a pod 414 jest tylko jedna.
Jest to bezpośredni obraz tego, jak buduje się w tej gminie: niska zabudowa, w której każdy lokal ma własny numer i własne wejście, a nie kilkupiętrowe budynki wielorodzinne skupiające po kilkaset transakcji pod jednym adresem, jak Waryńskiego 5 w Pruszkowie z jego 450 aktami.
Dwa adresy przy Oleńki dzieli 2292 zł na metrze, i różnica idzie w parze z metrażem: 71 m² przy tańszym, 64 m² przy droższym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 12 028 | 42 | 29 |
| 50 do 65 m² | 10 378 | 110 | 106 |
| ponad 65 m² | 8713 | 873 | 800 |
Rejestr notuje w Raszynie tylko jeden lokal poniżej 35 m² w całym oknie analizy, więc tego przedziału nie pokazujemy w tabeli. Kawalerek tu praktycznie nie ma. Przedział powyżej 65 m² to 873 akty, czyli 85 procent rynku.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa i tutaj: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² mediana spada o 3315 zł na metrze, czyli o 28 procent. Ale ponieważ ponad osiem na dziesięć transakcji leży w tym ostatnim przedziale, mediana gminy jest w praktyce medianą dużych lokali.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 752 | 46 | 42 m² |
| 3 | 9532 | 168 | 67 m² |
| 4 | 9193 | 235 | 76 m² |
| 5 | 8687 | 282 | 86 m² |
| 6 | 8465 | 215 | 104 m² |
| 7 | 8460 | 54 | 134 m² |
| 8 | 8211 | 17 | 133 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najczęstszy lokal w Raszynie ma pięć izb i 86 m², co jest metrażem domu jednorodzinnego w szeregówce, a nie mieszkania. Dla porównania w Pruszkowie najczęstszy lokal ma trzy izby i 55 m².
Od dwóch izb do ośmiu mediana traci 3541 zł na metrze, czyli 30 procent, a spadek jest monotoniczny na całej długości. Poza tabelą zostają 3 lokale jednoizbowe, jeden dziewięcioizbowy i 5 aktów bez liczby izb.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5975 | 40 |
| 2022 | 5965 | 87 |
| 2023 | 6737 | 387 |
| 2024 | 8100 | 567 |
| 2025 | 8529 | 386 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 31 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 376 aktów przy medianie 9595 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 43 procent, czyli o 2554 zł na metrze, przy czym cały wzrost zaczął się dopiero w 2023 roku. Lata 2021 i 2022 mają praktycznie tę samą medianę, a liczba aktów jest w nich od sześciu do czternastu razy niższa niż w 2024, więc rejestr pokazuje moment, w którym gmina zaczęła się intensywnie zabudowywać.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 9592 zł/m² przy 529 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8406 zł przy 479 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 14,1 procent.
Policzony osobno rynek wtórny poszedł jednak w drugą stronę: z 11 099 zł/m² przy 45 aktach spadł do 10 965 zł przy 45 aktach, czyli o 1,2 procent w dół. Te dwie liczby mierzą różne rzeczy. Pierwsza mówi, ile drożeją kolejne etapy zabudowy sprzedawane w pierwszej sprzedaży, druga, co dzieje się z lokalami, które ktoś odsprzedaje.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba: rynek wtórny w Raszynie od roku stoi w miejscu. Trzeba przy tym pamiętać, że opiera się ona na 45 aktach, więc jest to sygnał, a nie rozstrzygnięcie.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 201 | 1 105 500 zł | 897 949 do 1 500 000 zł | 500 m² |
| Działka | 248 | 660 000 zł | 480 000 do 934 548 zł | 1057 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do września 2026 roku. Żaden z 201 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc w medianie nie ma siedlisk.
Uwagę zwraca proporcja: 248 transakcji działkami to więcej niż domów, i jest to drugi pod względem liczby transakcji rynek gruntu w powiecie, po Nadarzynie. Mediana 660 000 zł za typowe 1057 m² oznacza około 620 zł za metr gruntu.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Raszyna ani jednego lokalu, mimo że gmina ma najwyższy udział pierwszej sprzedaży w powiecie. Najprawdopodobniej wynika to z tego, że buduje się tu w niskiej zabudowie, często poza reżimem, który obejmuje obowiązek publikacji cennika.
Co z tego ma kupujący
Raszyn wygląda w rankingu na najtańszą gminę powiatu, ale to jest złudzenie wynikające z tego, co się tu sprzedaje. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie porównuj mediany Raszyna z medianą Pruszkowa czy Piastowa bez metrażu, bo pierwsza opisuje lokale 84-metrowe, a druga i trzecia mieszkania 50 i 56-metrowe. Przy lokalu z istniejącego zasobu pracuj na 11 032 zł, nie na 8985 zł, bo rynek wtórny jest tu o 25 procent droższy od pierwotnego. I sprawdź, czy oferta to mieszkanie, czy segment, bo najczęstszy lokal w tutejszym rejestrze ma pięć izb i 86 m², czyli jest domem w szeregu, a nie mieszkaniem w bloku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pruszków leży 15 km stąd i jest droższy o 3069 zł na metrze, Piastów 19 km i jest droższy o 1786 zł, a Brwinów 20 km i jest droższy o 1111 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
