Pruszków zajmuje 26 miejsce wśród 888 polskich gmin z medianą 12 054 zł/m² (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli dwa razy więcej niż mediana typowej polskiej gminy, która wynosi 6000 zł. W mieście mieszka 65 936 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 19 km drogą, czyli około 33 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 1742 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy powiatu pruszkowskiego i jedna z zaledwie sześciu gmin województwa poza stolicą, które mieszczą się w pierwszej trzydziestce kraju.
Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca regułę, którą widać w większości polskich miast. Mieszkanie kupione od dewelopera jest w Pruszkowie o 1346 zł na metrze tańsze niż mieszkanie kupione z rynku wtórnego. Zwykle jest dokładnie odwrotnie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co według cenników z 6 listopada 2026 jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 2299 zł/m² i typowej cenie 113 500 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1742 akty. Mediana to 12 054 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 568 do 14 026 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 587 204 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 11 440 | 1011 | 576 328 zł | 51 m² |
| Wtórny | 12 786 | 727 | 625 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7976 | 4 | 442 715 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 1346 zł na metrze i biegnie w stronę, której nie widać w typowym polskim mieście: to rynek pierwotny jest tańszy. Metraże po obu stronach są niemal identyczne, 51 i 48 m², więc nie jest to efekt tego, że deweloperzy budują coś innego niż to, czym handluje rynek wtórny.
Wyjaśnienie leży w strukturze podaży. Pierwsza sprzedaż to tu 58 procent wszystkich aktów, a więc rynek pierwotny nie jest w Pruszkowie marginesem, tylko główną częścią obrotu, i jego cena wynika z terminarza konkretnych inwestycji, a nie z tego, ile chce dziś sprzedający pojedyncze mieszkanie.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny. Przy mieszkaniu odsprzedawanym właściwą liczbą jest 12 786 zł, a nie 12 054 zł, i mediana miasta jest niższa właśnie dlatego, że prawie sześć na dziesięć aktów to pierwsza sprzedaż.
Dwa adresy dają 36 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Waryńskiego L. 5 | 11 892 | 450 | 436 | 37 m² |
| Staszica 3 | 13 115 | 173 | 170 | 44 m² |
| Konotopska 6 | 10 243 | 65 | 64 | 52 m² |
| Ołówkowa 1 | 14 249 | 41 | 38 | 49 m² |
| Ołówkowa 11 | 8889 | 38 | 35 | 73 m² |
| Bohaterów Warszawy 18 | 13 119 | 25 | 25 | 48 m² |
| Stalowa 42 | 9388 | 18 | 17 | 52 m² |
| Chopina F. 22 | 14 291 | 17 | 17 | 75 m² |
| Prusa 45A | 15 829 | 15 | 0 | 62 m² |
| Staszica 8 | 13 652 | 15 | 7 | 52 m² |
| Waryńskiego L. 28 | 10 191 | 15 | 2 | 27 m² |
Waryńskiego 5 i Staszica 3 dają razem 623 akty, czyli 36 procent całego rynku miasta, i są to prawie wyłącznie pierwsze sprzedaże: 606 z 623. Sam Waryńskiego 5 to 450 aktów, czyli 26 procent obrotu Pruszkowa przez dwa lata pochodzi z jednego adresu.
Rozpiętość między adresami w tabeli wynosi 6940 zł na metrze, od 8889 zł przy Ołówkowej 11 do 15 829 zł przy Prusa 45A. Część tej różnicy tłumaczy metraż, bo Ołówkowa 11 to lokale o typowej powierzchni 73 m². Ale najdroższy adres listy nie jest najmniejszy: przy Prusa 45A sprzedawano wyłącznie z rynku wtórnego, lokale o typowej powierzchni 62 m².
To także powód, dla którego mediana Pruszkowa jest liczbą o ograniczonej użyteczności w rozmowie o konkretnym mieszkaniu. Dwa adresy dają ponad jedną trzecią wszystkich aktów w mieście.
Cenniki deweloperów stoją 24 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 340 |
| Mediana ceny ofertowej | 14 200 zł/m² |
| Kwartyle | 13 700 do 14 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 11 440 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 1011 |
Różnica wynosi 2760 zł na metrze, czyli 24 procent, i nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do sierpnia 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.
Aktualne cenniki obejmują w Pruszkowie przede wszystkim jedną dużą inwestycję: 226 lokali przy Miry Zimińskiej-Sygietyńskiej 5 wycenionych na 14 100 zł/m², a obok niej 54 lokale jednego dewelopera bez podanego adresu po 18 300 zł i 53 lokale przy Staszica 3 po 13 900 zł/m². Staszica 3 to adres, który w aktach dał 173 transakcje przy medianie 13 115 zł, więc cena tego, co zostało, stoi tam o 785 zł wyżej niż cena tego, co już sprzedano. Poza tymi trzema pozycjami w bazie jest jeszcze 6 lokali przy Paderewskiego po 8996 zł i jeden przy Chełmońskiego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 400 | 323 | 203 |
| 35 do 50 m² | 12 500 | 553 | 274 |
| 50 do 65 m² | 11 037 | 520 | 324 |
| ponad 65 m² | 10 830 | 346 | 210 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. Od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2570 zł na metrze, czyli o 19 procent, a największy pojedynczy skok jest przy przejściu z przedziału 35 do 50 m² do przedziału 50 do 65 m², gdzie ubywa 1463 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 458 | 182 | 26 m² |
| 2 | 12 849 | 614 | 39 m² |
| 3 | 11 263 | 619 | 55 m² |
| 4 | 10 996 | 211 | 71 m² |
| 5 | 10 664 | 36 | 93 m² |
| 6 | 9193 | 36 | 123 m² |
| 7 | 8203 | 17 | 123 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc mieszkanie trzyizbowe ma tu typowo 55 m². Spadek jest monotoniczny: od jednej izby do siedmiu mediana traci 6255 zł na metrze, czyli 43 procent. Poza tabelą zostaje 7 lokali ośmioizbowych, 17 aktów bez liczby izb i trzy akty z wartościami niemożliwymi (73, 370 i 9 przy 98 m²).
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7165 | 493 |
| 2022 | 8173 | 621 |
| 2023 | 8687 | 1635 |
| 2024 | 10 567 | 1240 |
| 2025 | 12 229 | 857 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 6 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 326 aktów przy medianie 13 054 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 71 procent, czyli o 5064 zł na metrze, i jest to najszybszy wzrost spośród czterech miast powiatu, które opisujemy osobno.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 13 012 zł/m² przy 529 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 11 672 zł przy 1116 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,5 procent.
Ta liczba jest jednak zawyżona przez zmianę struktury obrotu, bo liczba pierwszych sprzedaży spadła w tym czasie prawie pięciokrotnie. Policzony osobno rynek wtórny urósł o 4,2 procent: z 12 500 zł/m² przy 325 aktach do 13 030 zł przy 370 aktach.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Rynek wtórny w Pruszkowie podrożał przez rok o 4,2 procent, a nie o 11 procent, które pokazuje mediana całego miasta.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 121 | 1 248 000 zł | 1 025 000 do 1 460 000 zł | 435 m² |
| Działka | 76 | 720 000 zł | 550 000 do 1 223 750 zł | 912 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do sierpnia 2026 roku. Żaden ze 121 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc w medianie 1 248 000 zł nie ma siedlisk, tylko domy jednorodzinne na typowej działce 435 m².
Rynek gruntu w Pruszkowie jest wąski i drogi: 76 transakcji przy medianie 720 000 zł za typowe 912 m².
Co z tego ma kupujący
Pruszków jest największym i najdroższym rynkiem powiatu, ale jego mediana opisuje głównie to, co sprzedają deweloperzy, a nie to, czym handlują mieszkańcy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego pracuj na 12 786 zł, nie na 12 054 zł, bo mediana miasta jest w dół ciągnięta przez 1011 pierwszych sprzedaży. Sprawdź, z którego adresu pochodzi oferta, bo rozpiętość między największymi adresami sięga 6940 zł na metrze. I traktuj cennik dewelopera jako cenę tego, co zostało, a nie jako cenę rynku: dziś stoi on 24 procent nad tym, co w tym mieście faktycznie zapłacono za lokale z rynku pierwotnego.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Piastów leży 5 km stąd i jest tańszy o 1283 zł na metrze, Raszyn 15 km i jest tańszy o 3069 zł, a Brwinów 8 km i jest tańszy o 1958 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
