Brwinów zajmuje 57 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 10 096 zł/m² (ranking według stanu z 16 października 2026), czyli o 68 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6024 zł. W gminie mieszka 30 367 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 30 km drogą, czyli około 35 minut samochodem. Jest to najdalej od stolicy położona gmina powiatu pruszkowskiego.
Liczby pochodzą z 408 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to para wartości, które mówią coś przeciwnego. Metr z pierwszej sprzedaży jest w Brwinowie o 2632 zł tańszy niż z rynku wtórnego, a mimo to typowy lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje 992 100 zł, o 364 600 zł więcej niż odsprzedawany. Obie liczby są policzone poprawnie i obie opisują to samo miasto, tylko dwa różne rodzaje lokali.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 30 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1243 zł/m² i typowej cenie 60 986 zł przy 42 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 408 aktów. Mediana to 10 096 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8303 do 11 684 zł/m², a typowy lokal ma 71 m² i kosztuje 750 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 24 procent, ale sprzedaje co innego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 11 064 | 252 | 627 500 zł | 56 m² |
| Pierwotny | 8432 | 156 | 992 100 zł | 123 m² |
Różnica wynosi 2632 zł na metrze i jest to drugi co do wielkości rozjazd między dwiema stronami rynku w powiecie, po Michałowicach. Tłumaczy go przede wszystkim metraż: deweloperzy sprzedają w Brwinowie lokale o typowej powierzchni 123 m², czyli ponad dwukrotnie większe niż to, czym handluje rynek wtórny.
Efekt jest taki, że pierwsza sprzedaż jest w Brwinowie o 365 tysięcy złotych droższa od odsprzedaży, mimo że jej metr jest tańszy o 2632 zł. Lokal za 992 100 zł i 123 m² to w praktyce segment w niskiej zabudowie, a nie mieszkanie w bloku.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 064 zł, a nie 10 096 zł. Mediana gminy leży 968 zł poniżej rynku wtórnego, bo 38 procent aktów to pierwsza sprzedaż lokali o zupełnie innym metrażu.
Adresy: rejestr rozprasza się, a jedno osiedle daje pięć z ośmiu pozycji
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Akacjowa 6 | 8169 | 17 | 0 | 23 m² |
| Pszczelińska 99M | 4311 | 9 | 8 | 52 m² |
| Pszczelińska 99B | 11 132 | 6 | 0 | 43 m² |
| Pszczelińska 99G | 12 671 | 6 | 1 | 51 m² |
| Pszczelińska 99L | 11 847 | 6 | 2 | 50 m² |
| Armii Krajowej 3 | 10 857 | 5 | 0 | 50 m² |
| Działkowa 125 | 11 888 | 5 | 0 | 71 m² |
| Pszczelińska 99E | 12 344 | 5 | 0 | 46 m² |
To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami. Razem 59 z 408 transakcji, czyli 14 procent rynku; reszta jest rozproszona po Brwinowie, Otrębusach, Kaniach i Żółwinie, po jednej do czterech transakcji pod adresem.
Osiedle przy Pszczelińskiej 99 pojawia się w tabeli pięć razy i rozpiętość między jego klatkami sięga 8360 zł na metrze, od 4311 zł przy 99M do 12 671 zł przy 99G. Klatka 99M to jedyna, w której przeważa pierwsza sprzedaż, osiem aktów na dziewięć, i jej mediana leży o 5785 zł poniżej mediany gminy. Rozjazd tej skali wewnątrz jednego osiedla oznacza, że lokale sprzedawano tam w bardzo różnych stanach i w różnym czasie.
Najtańszy metr, 4311 zł, i najdroższy, 12 671 zł, dzieli tu tylko numer klatki. Jest to najmocniejszy argument w całym wpisie za tym, żeby ceny konkretnego mieszkania nie szacować z mediany gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9857 | 28 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 794 | 74 | 4 |
| 50 do 65 m² | 10 852 | 86 | 19 |
| ponad 65 m² | 8990 | 220 | 133 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" łamie się w Brwinowie na najmniejszym przedziale. Kawalerki mają tu medianę 9857 zł, czyli o 1937 zł niższą niż mieszkania 35 do 50 m², i są jedynym przedziałem bez ani jednej pierwszej sprzedaży. Powyżej 35 m² reguła wraca i działa normalnie: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² ubywa 2804 zł na metrze.
Wyjaśnienie widać w tabeli adresów. Największy zbiór kawalerek to Akacjowa 6, siedemnaście aktów o typowej powierzchni 23 m² i medianie 8169 zł, wszystkie z rynku wtórnego. Jest to jeden budynek, który sam ciągnie cały przedział w dół.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9857 | 24 | 23 m² |
| 2 | 11 815 | 69 | 46 m² |
| 3 | 10 875 | 109 | 58 m² |
| 4 | 10 512 | 70 | 72 m² |
| 5 | 8310 | 40 | 121 m² |
| 6 | 7436 | 32 | 125 m² |
| 7 | 8608 | 38 | 136 m² |
| 8 | 7346 | 13 | 158 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Rozkład powtarza to, co widać przy metrażach: najdroższy metr mają lokale dwuizbowe, a nie jednoizbowe. Od dwóch izb w górę cena za metr spada, choć nie bez wyjątku, bo lokale siedmioizbowe są droższe od sześcioizbowych; od dwóch do ośmiu izb ubywa 4469 zł, czyli 38 procent. Poza tabelą zostają 4 lokale o dziewięciu i dziesięciu izbach oraz 9 aktów bez liczby izb.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6174 | 162 |
| 2022 | 6569 | 294 |
| 2023 | 7614 | 230 |
| 2024 | 9474 | 151 |
| 2025 | 9900 | 206 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 135 aktów przy medianie 10 441 zł, czyli o 541 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 60 procent, czyli o 3726 zł na metrze, a większość tego wzrostu przypadła na lata 2023 i 2024. W 2025 roku mediana przybrała już tylko 426 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje, że mediana całego rynku stoi w miejscu. W ostatnich dwunastu miesiącach wyniosła 10 032 zł/m² przy 254 aktach, a w dwunastu poprzednich 10 135 zł przy 143 aktach, czyli 1,0 procent w dół.
Rynek wtórny policzony osobno poszedł lekko w drugą stronę. Urósł w tym samym czasie o 1,3 procent: z 10 953 zł/m² przy 101 aktach do 11 096 zł przy 145 aktach. Mediana całego rynku nie urosła, bo w ostatnim roku sprzedano znacznie więcej dużych lokali z pierwszej sprzedaży, 109 wobec 42 rok wcześniej, a te mają wyraźnie niższą cenę metra niż lokale odsprzedawane.
Dla kupującego liczy się ta druga liczba. Mieszkania z istniejącego zasobu w Brwinowie przez rok nieznacznie podrożały; mediana gminy lekko spadła, bo zmienił się skład obrotu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 119 | 1 250 000 zł | 725 000 do 1 685 000 zł | 1001 m² |
| Działka | 206 | 480 000 zł | 362 250 do 700 000 zł | 1100 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do września 2026 roku. Żaden ze 119 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem.
Rynek gruntu jest w Brwinowie drugi najtańszy w powiecie, po Nadarzynie: mediana 480 000 zł za typowe 1100 m², czyli około 440 zł za metr gruntu, wobec 620 zł w Raszynie i 790 zł w Pruszkowie.
Co z tego ma kupujący
Brwinów jest gminą, w której mediana słabo opisuje pojedynczą ofertę, bo obrót składa się z dwóch niemal rozłącznych rynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 064 zł, nie na 10 096 zł, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 156 dużych lokali z pierwszej sprzedaży. Porównuj cenę całego lokalu, a nie tylko metra, bo tańszy metr z pierwszej sprzedaży oznacza tu lokal droższy o 365 tysięcy złotych. I przy osiedlu przy Pszczelińskiej pytaj o konkretną klatkę, bo rejestr pokazuje między nimi 8360 zł różnicy na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pruszków leży 8 km stąd i jest droższy o 1958 zł na metrze, Piastów 11 km i jest droższy o 675 zł, a Raszyn 20 km i jest tańszy o 1111 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
