Piastów zajmuje 39 miejsce wśród 869 polskich gmin z medianą 10 771 zł/m² (ranking według stanu z 16 października 2026), czyli o 79 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6024 zł. W mieście mieszka 22 567 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 17 km drogą, czyli około 30 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 449 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Piastów jest wciśnięty między Pruszków a Warszawę i ma najmniejszą powierzchnię ze wszystkich gmin powiatu, a mimo to jego rynek mieszkaniowy jest wyraźnie inny niż rynek sąsiada.
Najciekawsza liczba tego wpisu to zestawienie dwóch median, które mówią coś odwrotnego. Metr jest w Piastowie o 1283 zł tańszy niż w Pruszkowie, ale typowe mieszkanie kosztuje tu 630 000 zł wobec 587 204 zł u sąsiada, bo lokale w Piastowie są średnio o 6 m² większe.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 28 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co według cenników z 6 listopada 2026 jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 2734 zł/m² i typowej cenie 125 099 zł przy 44 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 449 aktów. Mediana to 10 771 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9258 do 12 207 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 630 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 408 | 279 | 654 500 zł | 61 m² |
| Wtórny | 11 711 | 169 | 580 000 zł | 49 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7700 | 1 | 900 000 zł | 117 m² |
Różnica wynosi 1303 zł na metrze i, tak jak w sąsiednim Pruszkowie, biegnie w stronę odwrotną do zwykłej: to rynek pierwotny jest tańszy. Tu jednak stoi za tym rzecz, którą widać wprost w tabeli. Deweloperzy sprzedają w Piastowie mieszkania o typowej powierzchni 61 m², podczas gdy rynek wtórny obraca lokalami 49-metrowymi, a większe mieszkanie zwykle kosztuje mniej za metr.
Efekt jest taki, że mieszkanie z pierwszej sprzedaży jest w Piastowie o 74 500 zł droższe niż mieszkanie odsprzedawane, mimo że jego metr jest tańszy o 1303 zł.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z rynku wtórnego właściwą liczbą jest 11 711 zł, a nie 10 771 zł. Mediana miasta leży 940 zł poniżej rynku wtórnego, bo 62 procent aktów to pierwsza sprzedaż.
Adresy: jedna inwestycja to jedna piąta rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Aleja Wojska Polskiego 10 | 10 639 | 87 | 87 | 55 m² |
| Traugutta R. 10 | 11 672 | 41 | 41 | 46 m² |
| Bodycha S. 122 | 12 121 | 23 | 20 | 52 m² |
| Warszawska 13A | 12 466 | 17 | 17 | 53 m² |
| Mochnackiego | 9060 | 13 | 12 | 116 m² |
| Warszawska 43 | 14 622 | 13 | 0 | 44 m² |
| Ogińskiego | 12 171 | 12 | 0 | 45 m² |
| Pileckiego W. 2 | 13 077 | 9 | 1 | 55 m² |
| Reja | 10 320 | 9 | 0 | 37 m² |
| Bodycha S. 120 | 13 038 | 7 | 0 | 63 m² |
Aleja Wojska Polskiego 10 daje 87 aktów, czyli 19 procent całego rynku miasta, i wszystkie są pierwszą sprzedażą. Razem z Traugutta 10 dwie inwestycje odpowiadają za 128 aktów, czyli 29 procent obrotu, i to one ciągną medianę miasta w dół, bo obie sprzedają się poniżej 11 700 zł.
Najdroższy adres w mieście to Warszawska 43 z medianą 14 622 zł przy 13 aktach, wszystkich z rynku wtórnego. Najtańszy z tej listy, Mochnackiego, ma medianę 9060 zł, ale jego lokale mają typowo 116 m², więc jest to przede wszystkim różnica metrażu, a nie lokalizacji.
Rozpiętość między adresami wynosi 5562 zł na metrze. Przy zaledwie 22 tysiącach mieszkańców i mieście, przez które da się przejść pieszo w dwadzieścia minut, jest to bardzo dużo i pokazuje, że mediana Piastowa nie jest liczbą, na której da się oprzeć wycenę konkretnego mieszkania.
Cenniki deweloperów stoją 11 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 100 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 549 zł/m² |
| Kwartyle | 10 300 do 14 302 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 408 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 279 |
Różnica wynosi 1141 zł na metrze, czyli 11 procent, i jest to mniejszy rozjazd cennika z aktami niż w Pruszkowie, gdzie wynosi 24 procent. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do lipca 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.
Rozstęp kwartylowy cennika, od 10 300 do 14 302 zł, jest za to wyjątkowo szeroki, bo zapas składa się z bardzo różnych inwestycji: 45 lokali przy Traugutta 10 wycenionych na 10 200 zł i 29 lokali przy Dworcowej 3 wycenionych na 14 575 zł, a obok nich 11 lokali inwestycji Viva Piastów po 13 938 zł i 11 lokali przy Bodycha 122 po 12 000 zł. Traugutta 10 jest tym samym adresem, który w aktach dał 41 pierwszych sprzedaży po 11 672 zł, czyli cennik tego, co zostało, stoi 1472 zł poniżej mediany tego, co już sprzedano.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 914 | 30 | 13 |
| 35 do 50 m² | 11 493 | 130 | 59 |
| 50 do 65 m² | 11 306 | 125 | 74 |
| ponad 65 m² | 9223 | 164 | 133 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu wyjątkowo mocno. Od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 4691 zł na metrze, czyli o 34 procent.
Uwagę zwraca też rozkład: największy przedział, powyżej 65 m², to 164 akty, czyli 37 procent rynku, z czego 133 to pierwsze sprzedaże. Kawalerek jest w Piastowie zaledwie 30. To jest bezpośrednia przyczyna tego, że typowe mieszkanie kosztuje tu więcej niż w Pruszkowie: miasto obraca lokalami większymi.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 070 | 11 | 28 m² |
| 2 | 11 684 | 98 | 39 m² |
| 3 | 10 974 | 180 | 54 m² |
| 4 | 10 000 | 69 | 78 m² |
| 5 | 9711 | 37 | 105 m² |
| 6 | 9032 | 34 | 123 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc mieszkanie trzyizbowe ma tu typowo 54 m². Od jednej izby do sześciu mediana traci 5038 zł na metrze, czyli 36 procent, a spadek jest monotoniczny na całej długości. Poza tabelą zostaje 12 lokali o siedmiu i ośmiu izbach, 7 aktów bez liczby izb i jeden z wartością niemożliwą.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7360 | 87 |
| 2022 | 7938 | 181 |
| 2023 | 8753 | 171 |
| 2024 | 9712 | 198 |
| 2025 | 10 966 | 269 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 82 akty przy medianie 11 370 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent, czyli o 3606 zł na metrze, i wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 946 zł/m² przy 209 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 10 639 zł przy 229 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 2,9 procent.
Rynek wtórny policzony osobno rósł ponad dwa razy szybciej. Z 11 333 zł/m² przy 77 aktach do 12 084 zł przy 87 aktach, czyli o 6,6 procent. Obie liczby opisują to samo miasto, ale druga nie zależy od tego, ile w danym roku sprzedano lokali z rynku pierwotnego.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Rynek wtórny w Piastowie podrożał przez rok o 6,6 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 66 | 1 100 000 zł | 890 000 do 1 302 500 zł | 697 m² |
| Działka | 36 | 793 250 zł | 505 150 do 1 146 175 zł | 798 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do września 2026 roku. Żaden z 66 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem.
Rynek gruntu jest w Piastowie najwęższy w powiecie: 36 transakcji działkami w dwa lata, przy medianie 793 250 zł za typowe 798 m².
Co z tego ma kupujący
Piastów wygląda w rankingu na tańszą wersję Pruszkowa, ale kupuje się tu inne mieszkania, więc rachunek wychodzi inaczej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego pracuj na 11 711 zł, nie na 10 771 zł. Porównuj mieszkania o tym samym metrażu, bo w Piastowie różnica między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² sięga 4691 zł na metrze i to ona, a nie lokalizacja, tłumaczy większość rozpiętości w mieście. I sprawdź, czy oferta pochodzi z jednej z dwóch dużych inwestycji przy Wojska Polskiego i Traugutta, które razem dają 29 procent obrotu i sprzedają się poniżej mediany miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pruszków leży 5 km stąd i jest droższy o 1283 zł na metrze, Brwinów 11 km i jest tańszy o 675 zł, a Raszyn 19 km i jest tańszy o 1786 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
