Stare Babice zajmują 42 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 10 655 zł/m², czyli o 77 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszkają 23 541 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 18 km drogą, czyli około 29 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 234 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie dotyczy ceny metra, tylko tego, co się za nią kupuje. Przeciętny lokal w rejestrze Starych Babic ma 121 m² i kosztuje 1 150 000 zł, bo 173 z 234 transakcji, czyli trzy czwarte, dotyczy lokali powyżej 65 m². W sąsiednich Łomiankach przeciętny lokal ma 55 m² i kosztuje 613 086 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ożarowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 marca 2026. Rejestr całego powiatu warszawskiego zachodniego kończy się w marcu 2026, czyli o dwa do sześciu miesięcy wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów, więc obrotu z ostatniego półrocza ten wpis jeszcze nie obejmuje.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2400 zł/m², czyli 345 500 zł przy 144 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 234 akty. Mediana to 10 655 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9372 do 11 591 zł/m², a typowy lokal ma 121 m² i kosztuje 1 150 000 zł.
Gmina, w której nie ma małych mieszkań
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 646 | 4 | 4 |
| 35 do 50 m² | 11 568 | 39 | 36 |
| 50 do 65 m² | 10 840 | 18 | 13 |
| ponad 65 m² | 10 180 | 173 | 138 |
173 z 234 aktów, czyli 74 procent, to lokale powyżej 65 m², a rejestr notuje w dwa lata dokładnie cztery lokale poniżej 35 m². Jest to gmina, w której zabudowa mieszkaniowa polega niemal wyłącznie na zabudowie szeregowej i bliźniaczej, sprzedawanej w formie lokali.
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa, ale jest wyjątkowo płaska: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² ubywa 1388 zł na metrze, czyli 12 procent. W Ząbkach i w Piastowie ta sama różnica wynosi po 20 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 732 | 41 | 40 m² |
| 3 | 10 924 | 18 | 61 m² |
| 4 | 11 360 | 24 | 102 m² |
| 5 | 10 248 | 56 | 130 m² |
| 6 | 9898 | 58 | 137 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najczęstszy lokal w Starych Babicach ma sześć izb i 137 m², a drugi w kolejności pięć izb i 130 m². Dla porównania w Ząbkach najczęstszy lokal ma trzy izby i 53 m².
Spadek ceny metra wraz z liczbą izb jest tu niemonotoniczny: lokale czteroizbowe (11 360 zł) są droższe od trzyizbowych (10 924 zł), mimo że mają o czterdzieści metrów więcej. Przy próbach po 18 i 24 akty jest to raczej szum niż prawidłowość, ale pokazuje, że w tej gminie cena metra słabo zależy od wielkości lokalu.
Rynek pierwotny jest tańszy o 8 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 625 | 191 | 1 150 000 zł | 121 m² |
| Wtórny | 11 568 | 43 | 1 185 000 zł | 118 m² |
Różnica wynosi 943 zł na metrze, czyli 8 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach. Jest to rzadka sytuacja, w której rynek pierwotny i wtórny sprzedają dokładnie to samo: duży lokal w niskiej zabudowie.
Cena całej nieruchomości różni się o 35 tysięcy złotych, czyli o 3 procent. Dla kupującego w Starych Babicach wybór między nową a odsprzedawaną nieruchomością jest więc w praktyce wyborem między 1 150 000 a 1 185 000 zł za mniej więcej to samo.
Pierwsza sprzedaż to tu 82 procent obrotu.
Adresy: jedna inwestycja i jeden budynek odsprzedaży
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Warszawska 818A | 11 108 | 54 | 54 | 40 m² |
| Białej Góry 2C | 13 858 | 7 | 0 | 67 m² |
To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami. 61 z 234 transakcji, czyli 26 procent; reszta jest rozproszona, bo każdy segment w zabudowie szeregowej ma własny numer.
Warszawska 818A jest przy tym wyjątkiem, który potwierdza regułę całego wpisu: to jedyny w gminie budynek wielorodzinny z prawdziwego zdarzenia, 54 akty przy typowej powierzchni 40 m², czyli produkt, którego poza nim w Starych Babicach po prostu nie ma. Jego mediana, 11 108 zł, jest o 453 zł wyższa od mediany gminy.
Najdroższy adres w tabeli, Białej Góry 2C, to siedem odsprzedaży lokali 67-metrowych po 13 858 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5902 | 205 |
| 2022 | 7503 | 337 |
| 2023 | 8181 | 103 |
| 2024 | 9473 | 167 |
| 2025 | 10 818 | 171 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 marca i notuje z niego zaledwie 16 aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 83 procent, czyli o 4916 zł na metrze, i wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 856 zł/m² przy 158 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9692 zł przy 122 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 12,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 8,8 procent: z 11 092 zł/m² przy 24 aktach do 12 064 zł przy 24 aktach. Obie liczby idą w tę samą stronę, ale ta druga opiera się na 24 aktach, więc jest sygnałem, a nie rozstrzygnięciem.
Dla kupującego lokal z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Starych Babicach podrożały przez rok o około 9 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 77 | 1 484 000 zł | 1 100 000 do 2 185 000 zł | 936 m² |
| Działka | 302 | 619 250 zł | 350 900 do 873 750 zł | 1100 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 z 77 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Starych Babicach 1 484 000 zł, najwięcej w powiecie warszawskim zachodnim, a górny kwartyl, 2 185 000 zł, oznacza, że jedna czwarta transakcji przekracza dwa miliony złotych.
Rynek gruntu jest w Starych Babicach największy w powiecie: 302 transakcje działkami w dwa lata, czyli więcej niż mieszkaniami, przy medianie 619 250 zł za typowe 1100 m², co daje około 560 zł za metr gruntu. Rozstęp kwartylowy od 350 900 do 873 750 zł jest szeroki, bo obok działek pod jeden dom rejestr notuje grunty pod zabudowę szeregową.
Ostatni akt na dom pochodzi z 10 marca 2026, a na działkę z 23 marca 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Starych Babic ani jednego lokalu, mimo 191 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.
Co z tego ma kupujący
Stare Babice są gminą, w której rejestr mieszkań opisuje w praktyce rynek domów w zabudowie szeregowej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie przeliczaj mediany 10 655 zł na mieszkanie pięćdziesięciometrowe, bo takich transakcji rejestr notuje w dwa lata sześćdziesiąt jeden na 234, a cała reszta to lokale ponaddwukrotnie większe. Przy dużym lokalu rozróżnienie na rynek pierwotny i wtórny ma tu małe znaczenie: 10 625 wobec 11 568 zł i 1 150 000 wobec 1 185 000 zł za nieruchomość. I jeśli szukasz zwykłego mieszkania w bloku, sprawdź Warszawską 818A, bo jest to jedyny adres w gminie, pod którym rejestr notuje więcej niż siedem takich transakcji.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Ożarów Mazowiecki leży 7 km stąd i jest tańszy o 745 zł na metrze, Łomianki 16 km i są droższe o 755 zł, a Błonie 20 km i jest tańsze o 2260 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
