Ożarów Mazowiecki zajmuje 65 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9910 zł/m², czyli o 65 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 32 607 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 22 km drogą, czyli około 28 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 1017 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, czyli z największego obrotu w powiecie warszawskim zachodnim.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. Pięć budynków przy ulicy Kapuckiej daje 258 z 1017 aktów, czyli jedną czwartą całego rynku gminy, a mediany skrajnych z nich dzieli 3277 zł na metrze, od 8800 zł pod numerem 23 do 12 077 zł pod numerem 34.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ożarowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 marca 2026. Rejestr całego powiatu warszawskiego zachodniego kończy się w marcu 2026, czyli o dwa do sześciu miesięcy wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów, więc obrotu z ostatniego półrocza ten wpis nie obejmuje.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 1949 zł/m² i typowej cenie 81 900 zł przy 41 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1017 aktów. Mediana to 9910 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8760 do 11 419 zł/m², a typowe mieszkanie ma 60 m² i kosztuje 600 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 21 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9361 | 758 | 591 500 zł | 62 m² |
| Wtórny | 11 793 | 259 | 640 000 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 2432 zł na metrze, czyli 21 procent, i rynek pierwotny jest tańszy, choć metraże po obu stronach różnią się tylko o siedem metrów.
Pierwsza sprzedaż to tu 75 procent obrotu, czyli trzy na cztery transakcje. Ożarów jest gminą w trakcie intensywnej zabudowy i jego mediana opisuje przede wszystkim cennik trwających inwestycji, a nie cenę mieszkań w istniejącym zasobie.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 793 zł, a nie 9910 zł. Mediana gminy leży 1883 zł poniżej rynku wtórnego.
Ulica Kapucka: jedna czwarta rynku i 3277 zł rozpiętości
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Kapucka 21 | 8900 | 85 | 83 | 41 m² |
| Kapucka 25 | 10 900 | 70 | 69 | 41 m² |
| Nadbrzeżna 35 | 10 183 | 54 | 47 | 47 m² |
| Kapucka 23 | 8800 | 48 | 48 | 41 m² |
| Kapucka 34 | 12 077 | 38 | 38 | 42 m² |
| Józefa Piłsudskiego 2 | 8196 | 38 | 38 | 68 m² |
| Józefa Piłsudskiego 6 | 11 707 | 35 | 35 | 48 m² |
| Józefa Piłsudskiego 4 | 8874 | 32 | 32 | 64 m² |
| Poznańska 163A | 10 000 | 21 | 20 | 38 m² |
| Kapucka 36 | 11 342 | 17 | 17 | 56 m² |
| Poznańska 163B | 9981 | 17 | 16 | 37 m² |
| Kazimierza Kamińskiego 24A | 10 300 | 15 | 15 | 59 m² |
| Kazimierza Kamińskiego 24 | 10 826 | 13 | 13 | 53 m² |
| Kazimierza Kamińskiego 22 | 10 750 | 13 | 13 | 51 m² |
Czternaście adresów daje 496 z 1017 aktów, czyli 49 procent rynku, i wszystkie są niemal wyłącznie pierwszymi sprzedażami: 484 z 496.
Sama Kapucka pojawia się pięć razy i daje 258 aktów, czyli jedną czwartą rynku gminy. Cztery z tych pięciu budynków sprzedają lokale o niemal identycznej powierzchni, od 41 do 42 m², a mimo to ich mediany rozciągają się od 8800 do 12 077 zł, czyli o 3277 zł. Metraż nie tłumaczy tu niczego: to jest różnica między etapami tej samej inwestycji, sprzedawanymi w różnych latach.
Ta sama prawidłowość widać przy Piłsudskiego. Numery 2 i 4 sprzedają lokale 64 i 68-metrowe po 8196 i 8874 zł, a numer 6 lokale 48-metrowe po 11 707 zł. Tu z kolei metraż tłumaczy większość różnicy.
Wniosek dla kupującego jest praktyczny. W Ożarowie numer budynku mówi o cenie więcej niż nazwa ulicy, i przy tej samej ulicy różnica potrafi sięgnąć jednej trzeciej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 784 | 19 | 5 |
| 35 do 50 m² | 10 594 | 364 | 278 |
| 50 do 65 m² | 10 400 | 224 | 149 |
| ponad 65 m² | 8954 | 410 | 326 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym progiem. Do 65 m² mediana schodzi bardzo łagodnie, o 384 zł na dwóch przedziałach, a potem spada o 1446 zł naraz.
Przyczyna jest w ostatniej kolumnie: 410 z 1017 aktów to lokale powyżej 65 m², a 326 z nich to pierwsze sprzedaże w zabudowie niskiej, która ma z natury tańszy metr.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 000 | 329 | 42 m² |
| 3 | 10 374 | 262 | 61 m² |
| 4 | 9175 | 173 | 88 m² |
| 5 | 8837 | 135 | 110 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do pięciu mediana traci 2163 zł na metrze, czyli 20 procent, monotonicznie. Wiersze jedno- i sześcioizbowy oraz wyższe pomijamy, bo opierają się na jednym do dziewięciu aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6392 | 711 |
| 2022 | 7188 | 501 |
| 2023 | 8314 | 397 |
| 2024 | 9362 | 592 |
| 2025 | 10 026 | 591 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 19 marca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 140 aktów przy medianie 11 443 zł, najwyższej ze wszystkich lat i o 1417 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 57 procent, czyli o 3634 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 10 600 zł/m² przy 602 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9297 zł przy 569 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 14,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny poszedł w przeciwną stronę: z 11 905 zł/m² przy 151 aktach spadł do 11 783 zł przy 165 aktach, czyli o 1,0 procent w dół. Te dwie liczby mierzą co innego. Pierwsza mówi, że kolejne etapy inwestycji przy Kapuckiej i Piłsudskiego wchodziły do sprzedaży coraz drożej. Druga, że ceny odsprzedaży w tej gminie od roku stoją.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Rynek wtórny w Ożarowie Mazowieckim od roku stoi w miejscu, mimo że mediana gminy urosła o 14 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 114 | 1 190 000 zł | 987 750 do 1 549 500 zł | 613 m² |
| Działka | 175 | 610 000 zł | 381 250 do 1 180 100 zł | 1050 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 25 ze 114 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działka kosztuje w Ożarowie Mazowieckim 610 000 zł za typowe 1050 m², czyli około 580 zł za metr gruntu, najwięcej w powiecie warszawskim zachodnim. Rozstęp kwartylowy od 381 250 do 1 180 100 zł jest szeroki, bo w 175 aktach mieszczą się zarówno działki pod jeden dom, jak i grunty pod zabudowę wielorodzinną. Ostatni akt na działkę pochodzi z 2 kwietnia 2026, a na dom z 6 marca 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Ożarowa Mazowieckiego ani jednego lokalu, mimo 758 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Jest to o tyle zaskakujące, że gmina ma największy rynek pierwotny w powiecie, a sąsiednie Błonie ma w tej bazie 227 lokali.
Co z tego ma kupujący
Ożarów jest gminą, w której trzy czwarte obrotu to nowe inwestycje, a jedna ulica odpowiada za jedną czwartą wszystkich transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 793 zł, nie na 9910 zł. Pytaj o numer budynku, nie o ulicę, bo przy Kapuckiej różnica między klatkami sięga 3277 zł na metrze przy tym samym metrażu. I nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 14 procent, bo odsprzedaże w tym samym czasie potaniały o 1,0 procent; ten wzrost dotyczy cennika deweloperów, a nie mieszkań, którymi handlują mieszkańcy.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Stare Babice leżą 7 km stąd i są droższe o 745 zł na metrze, Błonie 14 km i jest tańsze o 1515 zł, a Łomianki 29 km i są droższe o 1500 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
