Błonie zajmuje 126 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8395 zł/m², czyli o 39 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Jest to najniższa mediana wśród czterech głównych rynków powiatu warszawskiego zachodniego; niżej jest tylko małe Leszno, z 8303 zł przy 41 aktach. W gminie mieszka 22 680 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 34 km drogą, czyli około 42 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 407 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to właściwie brak liczby. W Błoniu cena metra prawie nie zależy od tego, jak duże jest mieszkanie: kawalerka ma medianę 8467 zł, mieszkanie od 35 do 50 m² 8787 zł, a od 50 do 65 m² 8809 zł. Cały rozjazd na trzech przedziałach wynosi 342 zł, czyli 4 procent. W Piastowie te same trzy przedziały rozchodzą się o 2608 zł, czyli o 23 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ożarowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 27 marca 2026. Rejestr całego powiatu warszawskiego zachodniego kończy się w marcu 2026, czyli o dwa do sześciu miesięcy wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów, więc obrotu z ostatniego półrocza ten wpis jeszcze nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1527 zł/m², czyli 59 500 zł przy 39 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 407 aktów. Mediana to 8395 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7116 do 9214 zł/m², a typowe mieszkanie ma 58 m² i kosztuje 468 500 zł.
Cena metra prawie nie zależy od metrażu
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8467 | 35 | 12 |
| 35 do 50 m² | 8787 | 129 | 54 |
| 50 do 65 m² | 8809 | 99 | 62 |
| ponad 65 m² | 7972 | 144 | 129 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 342 zł na metrze i uporządkowane są odwrotnie do reguły: najdroższy jest przedział 50 do 65 m², najtańszy kawalerki.
Dopiero powyżej 65 m² mediana spada, o 837 zł, i przyczyna jest ta sama co w całym powiecie: 129 ze 144 aktów w tym przedziale to pierwsze sprzedaże lokali w zabudowie niskiej.
Praktyczna konsekwencja jest dla kupującego wygodna. W Błoniu, o ile mieszkanie ma poniżej 65 m², można przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy. W większości miast tej serii takie przemnożenie daje błąd rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8207 | 16 | 34 m² |
| 2 | 9150 | 92 | 40 m² |
| 3 | 8516 | 131 | 60 m² |
| 4 | 7502 | 95 | 78 m² |
| 5 | 8045 | 33 | 82 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb powtarza to samo: lokale dwuizbowe są najdroższe za metr, a jednoizbowe tańsze od nich o 943 zł, mimo że są o sześć metrów mniejsze. Cały rozstęp między skrajnymi wierszami wynosi 1648 zł, czyli 18 procent.
Rynek pierwotny jest tańszy o 7 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8156 | 257 | 530 000 zł | 66 m² |
| Wtórny | 8798 | 150 | 396 500 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 642 zł na metrze, czyli 7 procent, i jest jedną z mniejszych w obwarzanku. Tłumaczy ją metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 66-metrowe, odsprzedaż mieszkania 47-metrowe.
Cena całej nieruchomości różni się natomiast o 133 500 zł: 530 000 zł za nowy lokal wobec 396 500 zł za odsprzedawane mieszkanie. Wśród czterech głównych rynków powiatu tylko w Błoniu mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje mniej niż 400 tysięcy złotych.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 8798 zł, a nie 8395 zł, przy czym różnica jest tu tak mała, że mediana gminy pozostaje użytecznym punktem wyjścia.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Narutowicza 27 | 9172 | 38 | 37 | 52 m² |
| Warszawska 26 | 8951 | 33 | 32 | 56 m² |
| Narutowicza 25 | 9312 | 22 | 21 | 55 m² |
| Pass 2C | 7990 | 20 | 16 | 36 m² |
| Pass 2A | 7046 | 18 | 17 | 42 m² |
| Wiejska 6 | 10 210 | 5 | 0 | 38 m² |
Sześć adresów daje 136 z 407 aktów, czyli 33 procent rynku, i pięć z nich to inwestycje w trakcie sprzedaży.
Tabela dzieli się wyraźnie na dwie części. Trzy adresy w samym mieście, Narutowicza 25 i 27 oraz Warszawska 26, mieszczą się w przedziale od 8951 do 9312 zł. Dwa adresy w Passie, przy trasie na Poznań, mają 7046 i 7990 zł, czyli o 1000 do 2300 zł mniej, mimo mniejszych lokali. Jest to różnica lokalizacji, nie metrażu, i wynosi około jednej piątej ceny.
Najdroższy adres w tabeli, Wiejska 6, to pięć odsprzedaży lokali 38-metrowych po 10 210 zł.
Cenniki deweloperów stoją 33 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 224 |
| Mediana ceny ofertowej | 10 850 zł/m² |
| Kwartyle | 9840 do 11 200 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8156 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 8798 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 257 |
Różnica wynosi 2694 zł na metrze, czyli 33 procent nad medianą pierwszej sprzedaży i 23 procent nad medianą odsprzedaży. Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do marca 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.
Zapas jest silnie skoncentrowany przy jednej ulicy: 98, 41 i 26 lokali przy Nowakowskiego, wycenionych po 11 200, 10 850 i 10 000 zł, czyli 165 z 224. Jest to nowa inwestycja, której rejestr transakcji jeszcze nie widział, bo w tabeli adresów Nowakowskiego się nie pojawia.
224 lokale w cenniku wobec 257 pierwszych sprzedaży w dwa lata oznacza zapas odpowiadający niemal dwóm latom dotychczasowego tempa sprzedaży, przy czym cena tego zapasu jest ustawiona o jedną trzecią wyżej niż to, co miasto dotąd notowało.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6052 | 139 |
| 2022 | 6436 | 306 |
| 2023 | 7061 | 309 |
| 2024 | 8082 | 231 |
| 2025 | 8373 | 323 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 27 marca i notuje z niego 25 aktów przy medianie 8900 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 38 procent, czyli o 2321 zł na metrze, i jest to najniższy wzrost w powiecie warszawskim zachodnim, gdzie Łomianki urosły o 95 procent, a Stare Babice o 83.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8737 zł/m² przy 267 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7902 zł przy 169 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 10,6 procent.
Policzony osobno rynek wtórny stanął w miejscu: z 8810 zł/m² przy 84 aktach zmienił się na 8835 zł przy 81 aktach, czyli o 0,3 procent. Jest to praktycznie brak zmiany, a cały wzrost mediany gminy pochodzi z tego, że w ostatnim roku sprzedano znacznie więcej lokali z pierwszej sprzedaży, i to drożej niż rok wcześniej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Błoniu od roku stoją w miejscu, mimo że mediana gminy urosła o 10,6 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 73 | 930 000 zł | 640 000 do 1 150 000 zł | 971 m² |
| Działka | 148 | 232 000 zł | 159 750 do 393 175 zł | 1096 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 25 z 73 aktów na dom, czyli jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Błoniu 930 000 zł, czyli o 554 tysiące mniej niż w Starych Babicach, przy typowej działce o 35 m² większej.
Działka kosztuje w Błoniu 232 000 zł za typowe 1096 m², czyli około 210 zł za metr gruntu, najmniej w powiecie warszawskim zachodnim i ponad dwa razy mniej niż w Łomiankach. Ostatni akt na działkę pochodzi z 27 marca 2026, a na dom z 12 marca 2026.
Co z tego ma kupujący
Błonie jest najtańszym z czterech głównych rynków powiatu i jedną z nielicznych gmin, w której mediana naprawdę opisuje przeciętne mieszkanie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz przemnożyć metraż przez medianę, o ile mieszkanie ma poniżej 65 m², bo w tym zakresie cena metra w Błoniu prawie nie zależy od wielkości lokalu. Sprawdź, czy oferta jest w mieście, czy w Passie, bo ta różnica to około jednej piątej ceny metra. I traktuj cennik 10 850 zł jako ambicję nowej inwestycji przy Nowakowskiego, a nie jako poziom cen w mieście: rejestr transakcji jeszcze tej inwestycji nie widział, a odsprzedaże kosztują tu 8798 zł.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Ożarów Mazowiecki leży 14 km stąd i jest droższy o 1515 zł na metrze, Stare Babice 20 km i są droższe o 2260 zł, a Łomianki 42 km i są droższe o 3015 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
