Łomianki zajmują 32 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 11 410 zł/m², czyli o 89 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 32 371 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 19 km drogą, czyli około 25 minut samochodem.
Liczby pochodzą z 684 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy koncentracji. Dziesięć budynków przy jednej ulicy, Wiślanej, daje 349 z 684 aktów, czyli 51 procent całego rynku gminy. Jest to najsilniejsza koncentracja obrotu, jaką w obwarzanku Warszawy policzyliśmy, silniejsza niż w Pruszkowie, gdzie jeden adres daje 26 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ożarowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 17 marca 2026. Rejestr całego powiatu warszawskiego zachodniego kończy się w marcu 2026, czyli o dwa do sześciu miesięcy wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów, więc obrotu z ostatniego półrocza ten wpis jeszcze nie obejmuje.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 2771 zł/m² i typowej cenie 327 000 zł przy 108 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 684 akty. Mediana to 11 410 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 456 do 12 720 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 613 086 zł.
Rynek pierwotny i wtórny dzieli tu 455 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 11 353 | 559 | 560 550 zł | 47 m² |
| Wtórny | 11 808 | 125 | 850 000 zł | 78 m² |
Różnica ceny metra wynosi 455 zł, czyli 4 procent, i jest najmniejsza w powiecie warszawskim zachodnim. Jest to jednak liczba myląca, bo dwie strony rynku sprzedają tu coś zupełnie innego.
Deweloper sprzedaje w Łomiankach mieszkanie 47-metrowe za 560 550 zł, a rynek wtórny lokal 78-metrowy za 850 000 zł. Różnica w cenie całej nieruchomości wynosi 290 tysięcy złotych, mimo że cena metra jest niemal identyczna. Przy normalnym gradiencie metrażowym mieszkanie o trzydzieści metrów mniejsze powinno być droższe za metr o tysiąc do dwóch tysięcy złotych; tutaj jest tańsze o 455 zł.
Znaczy to, że pierwsza sprzedaż w Łomiankach jest wyceniana relatywnie nisko jak na wielkość sprzedawanych lokali, i dla kupującego małe mieszkanie jest to informacja dobra. Kupujący duży lokal z odsprzedaży ma natomiast do czynienia z liczbą 11 808 zł.
Ulica Wiślana: 51 procent rynku gminy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wiślana 51 | 12 867 | 57 | 57 | 38 m² |
| Wiślana 53 | 12 909 | 47 | 47 | 40 m² |
| Wiślana 45 | 11 267 | 46 | 43 | 38 m² |
| Wiślana 55 | 12 793 | 46 | 46 | 38 m² |
| Wiślana 47 | 12 071 | 39 | 39 | 39 m² |
| Wiślana 49 | 11 990 | 36 | 36 | 38 m² |
| Fabryczna 6 | 10 488 | 31 | 31 | 46 m² |
| Fabryczna 10 | 10 432 | 31 | 31 | 46 m² |
| Wiślana 41 | 11 153 | 25 | 23 | 57 m² |
| Wiślana 39 | 11 062 | 25 | 25 | 57 m² |
| Wiślana 43 | 11 319 | 23 | 23 | 57 m² |
| Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2B | 12 527 | 6 | 0 | 50 m² |
| Wiślana 57 | 12 245 | 5 | 0 | 59 m² |
| Aleja Fryderyka Chopina 109 | 14 244 | 5 | 0 | 51 m² |
| Fryderyka Chopina 119 | 13 959 | 5 | 1 | 30 m² |
Piętnaście adresów daje 427 z 684 aktów, czyli 62 procent rynku, a same numery przy Wiślanej 349 aktów, czyli 51 procent. Jest to jedna inwestycja rozłożona na dziesięć budynków i sprzedawana etapami przez cały okres analizy.
Rozpiętość wewnątrz tej inwestycji wynosi 1847 zł na metrze, od 11 062 zł pod numerem 39 do 12 909 zł pod numerem 53, i idzie w parze z metrażem: numery 39, 41 i 43 sprzedają lokale 57-metrowe, numery 47 do 55 lokale 38 do 40-metrowe.
Poza tą inwestycją rejestr notuje trzy duże adresy: Fabryczna 6 i 10 po 31 aktów, obie po około 10 450 zł, czyli najtaniej w tabeli, oraz najdroższe adresy odsprzedaży przy alei Chopina, po 13 959 i 14 244 zł.
Rozpiętość całej tabeli wynosi 3812 zł na metrze, od 10 432 zł przy Fabrycznej 10 do 14 244 zł przy alei Chopina 109.
Cenniki deweloperów stoją 16 procent poniżej aktów
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 30 |
| Mediana ceny ofertowej | 9564 zł/m² |
| Kwartyle | 8871 do 10 544 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 11 353 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 559 |
Cennik stoi 1789 zł poniżej mediany pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 16 procent niżej, i jest to sytuacja odwrotna do typowej.
Wyjaśnia ją skład zapasu, a nie spadek cen. 30 lokali rozkłada się na kilka drobnych pozycji, z których największa to 18 lokali przy Działkowej po 8871 zł, a druga 4 lokale przy Pionierów po 12 340 zł. Są to niewielkie inwestycje, a nie kolejne etapy osiedla przy Wiślanej, które rejestr wycenia na 11 000 do 12 900 zł.
30 lokali w cenniku wobec 559 pierwszych sprzedaży w dwa lata oznacza zapas odpowiadający mniej więcej jednemu miesiącowi dotychczasowego tempa, czyli wielokrotnie mniejszy niż w Błoniu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 621 | 53 | 46 |
| 35 do 50 m² | 12 258 | 263 | 244 |
| 50 do 65 m² | 11 347 | 115 | 91 |
| ponad 65 m² | 10 440 | 253 | 178 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" łamie się w Łomiankach na najmniejszym przedziale. Kawalerki mają medianę 11 621 zł, czyli o 637 zł niższą niż mieszkania od 35 do 50 m², i jest to bezpośredni skutek tego, że osiedle przy Wiślanej sprzedaje głównie lokale 38 do 40-metrowe, a więc dokładnie na granicy tych dwóch przedziałów.
Powyżej 50 m² reguła wraca i działa normalnie: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² ubywa 1818 zł na metrze.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 892 | 38 | 33 m² |
| 2 | 12 066 | 260 | 38 m² |
| 3 | 11 183 | 165 | 57 m² |
| 4 | 10 799 | 102 | 85 m² |
| 5 | 10 004 | 70 | 106 m² |
| 6 | 9809 | 21 | 117 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb powtarza to samo odwrócenie: lokale dwuizbowe są droższe za metr niż jednoizbowe, o 174 zł, i dopiero od dwóch izb w górę cena spada regularnie, tracąc do sześciu izb 2257 zł, czyli 19 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6091 | 452 |
| 2022 | 6434 | 455 |
| 2023 | 7294 | 288 |
| 2024 | 10 296 | 349 |
| 2025 | 11 880 | 432 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 marca i notuje z niego 39 aktów przy medianie 11 749 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 95 procent, czyli o 5789 zł na metrze, i jest to najwyższy wzrost wśród gmin obwarzanka Warszawy, które notują co najmniej sto aktów rocznie. Skok przypadł na jeden rok: między 2023 a 2024 mediana podniosła się o 3002 zł, i pokrywa się to z wejściem do sprzedaży kolejnych budynków przy Wiślanej.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 11 910 zł/m² przy 414 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 10 710 zł przy 350 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,2 procent.
Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 11 761 zł/m² przy 68 aktach urósł do 11 858 zł przy 82 aktach, czyli o 0,8 procent. Cały wzrost mediany gminy pochodzi więc z tego, że kolejne etapy jednej inwestycji wchodziły do sprzedaży coraz drożej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Łomiankach od roku stoją w miejscu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 171 | 1 230 000 zł | 937 950 do 1 510 000 zł | 648 m² |
| Działka | 155 | 520 000 zł | 365 000 do 822 500 zł | 1076 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 44 ze 171 aktów na dom, czyli jedna czwarta, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działka kosztuje w Łomiankach 520 000 zł za typowe 1076 m², czyli około 480 zł za metr gruntu, mniej niż w Ożarowie, gdzie jest to około 580 zł, i w Starych Babicach, około 560 zł, a ponad dwa razy więcej niż w Błoniu, około 210 zł.
Ostatni akt na dom pochodzi z 13 marca 2026, a na działkę z 26 marca 2026, czyli oba są zgodne z końcem rejestru lokalowego, co w tej serii zdarza się rzadko.
Co z tego ma kupujący
Łomianki są gminą, której rynek to w połowie jedna inwestycja przy jednej ulicy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy dużym lokalu z odsprzedaży pracuj na 11 808 zł, a przy małym mieszkaniu z pierwszej sprzedaży na 11 353 zł, przy czym te dwie liczby dotyczą nieruchomości różniących się o trzydzieści metrów i 290 tysięcy złotych. Pytaj o numer przy Wiślanej, bo rejestr pokazuje między budynkami tej samej inwestycji 1847 zł różnicy na metrze. I nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 11,2 procent, bo odsprzedaże w tym samym czasie urosły o 0,8 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Stare Babice leżą 16 km stąd i są tańsze o 755 zł na metrze, Ożarów Mazowiecki 29 km i jest tańszy o 1500 zł, a Błonie 42 km i jest tańsze o 3015 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
