Żyrardów zajmuje 138 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8268 zł/m², czyli o 37 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 38 281 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 57 km drogą, czyli około 52 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej do Skierniewic i Łodzi.
Liczby pochodzą z 618 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży po stronie podaży. Rejestr notuje w Żyrardowie 99 pierwszych sprzedaży przez dwa lata, a w ustawowej bazie cen stoi dziś 627 mieszkań, czyli ponad sześć razy więcej, niż miasto sprzedało z pierwszej ręki w całym oknie analizy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żyrardowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr sąsiedniego powiatu grodziskiego kończy się od kwietnia do czerwca 2026, więc porównując Żyrardów z Grodziskiem i Milanówkiem trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 1853 zł/m² i typowej cenie 77 508 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 618 aktów. Mediana to 8268 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6936 do 9985 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 380 000 zł.
Miasto, które handluje własnym zasobem
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8333 | 519 | 370 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7900 | 99 | 404 692 zł | 50 m² |
519 z 618 aktów, czyli 84 procent, to odsprzedaże, i jest to najwyższy udział rynku wtórnego wśród gmin obwarzanka Warszawy, które zestawiamy w tej serii. Żyrardów jest przeciwieństwem Lesznowoli czy Ożarowa, gdzie pierwsza sprzedaż daje trzy czwarte obrotu i więcej: buduje się tu niewiele, a mieszkańcy handlują głównie istniejącym zasobem.
Konsekwencja jest dla czytelnika wygodna. Mediana miasta, 8268 zł, jest tu praktycznie tożsama z ceną zwykłego mieszkania: rynek wtórny ma 8333 zł, czyli o 65 zł więcej. W Grodzisku Mazowieckim i Milanówku ten rozjazd przekracza 1600 zł.
Dziewięćdziesiąt dziewięć aktów pierwszej sprzedaży ma medianę 7900 zł i typową powierzchnię 50 m², czyli są to mieszkania o typowym metrażu, a nie duże lokale, o 433 zł na metrze tańsze od odsprzedaży. Ponad połowę z nich, 57 aktów, dają cztery adresy: Jana Dekerta 17 (16 aktów), Piotra Wysockiego 16A (14), Parkingowa 11 (14) i Legionów Polskich 41 (13).
Cenniki deweloperów: 627 mieszkań w mieście, które sprzedało 99
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 627 |
| Mediana ceny ofertowej | 8500 zł/m² |
| Kwartyle | 6200 do 9818 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 8333 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 99 |
To jest najważniejsza tabela tego wpisu i mówi ona o przyszłości miasta, a nie o jego przeszłości.
627 lokali w ustawowej bazie wobec 99 pierwszych sprzedaży zanotowanych przez dwa lata oznaczają, że Żyrardów wchodzi w fazę budowy większą niż wszystko, co jego rejestr transakcji widział w tym oknie. Dla porównania w sąsiednim Grodzisku Mazowieckim ustawowa baza nie ma ani jednego lokalu przy 678 sprzedanych.
Mediana cennika, 8500 zł, leży zaledwie 167 zł powyżej mediany odsprzedaży, czyli praktycznie na poziomie rynku wtórnego. Rozstęp kwartylowy jest za to bardzo szeroki, od 6200 do 9818 zł, i wyjaśniają go poszczególne inwestycje.
| Inwestycja | Lokale | Mediana ofertowa, zł/m² |
|---|---|---|
| Chabrowa 3 | 161 | 5000 |
| Marii Nietrzebki | 103 | 11 126 |
| Rumiankowa 1 | 95 | 8600 |
| Żyrardów, V etap | 90 | 6700 |
| Nietrzebki 23 | 59 | 8500 |
| Borucha Szulmana 3 i 5 | 40 | 10 690 |
| 1 Maja 28 | 35 | 9593 |
Siedem inwestycji daje 583 z 627 lokali, a ich ceny rozciągają się od 5000 do 11 126 zł na metrze, czyli różnią się ponad dwukrotnie. Cztery z nich, razem 405 lokali, należą do jednego dewelopera.
Wspólna mediana takiego zapasu nie opisuje żadnego produktu. Kupujący nowe mieszkanie w Żyrardowie powinien porównywać konkretną inwestycję, a nie liczbę 8500 zł, bo w jednej inwestycji metr kosztuje 5000 zł, a w drugiej 11 126 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Legionów Polskich 41 | 9905 | 28 | 13 | 52 m² |
| Karola Hiellego 3 | 10 476 | 24 | 0 | 50 m² |
| Ludwika Waryńskiego 28-30 | 5842 | 21 | 0 | 21 m² |
| Jana Dekerta 17 | 9084 | 17 | 16 | 46 m² |
| Parkingowa 11 | 7948 | 14 | 14 | 47 m² |
| Piotra Wysockiego 16A | 9578 | 14 | 14 | 27 m² |
| Gabriela Narutowicza 5 | 7598 | 14 | 2 | 18 m² |
| 11 Listopada 40 | 10 607 | 9 | 0 | 64 m² |
| Słoneczna 4 | 7894 | 9 | 0 | 37 m² |
| Środkowa 37 | 11 512 | 9 | 0 | 45 m² |
Dziesięć adresów daje 159 z 618 aktów, czyli 26 procent rynku. Cztery z nich to w większości pierwsze sprzedaże, reszta to odsprzedaże.
Rozpiętość między adresami wynosi 5670 zł na metrze, od 5842 zł przy Waryńskiego 28-30 do 11 512 zł przy Środkowej 37. Częściowo tłumaczy ją metraż: Waryńskiego to lokale 21-metrowe, Narutowicza 5 lokale 18-metrowe, czyli bardzo małe mieszkania, których cena za metr jest niska mimo niewielkiej powierzchni. To jest odwrócenie zwykłej reguły i jedna z cech żyrardowskiego rynku.
Zwraca też uwagę adres Chabrowa 3, który występuje po obu stronach tego wpisu: rejestr notuje pod nim siedem odsprzedaży po 10 311 zł, a ustawowy cennik 161 lokali po 5000 zł. Są to więc dwie różne części tej samej lokalizacji, wyceniane dwukrotnie inaczej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8550 | 145 | 18 |
| 35 do 50 m² | 8180 | 234 | 30 |
| 50 do 65 m² | 8401 | 147 | 21 |
| ponad 65 m² | 7525 | 92 | 30 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa w Żyrardowie tylko na krańcach. Kawalerki mają najwyższą medianę, 8550 zł, a lokale powyżej 65 m² najniższą, 7525 zł. Pośrodku kolejność się odwraca: mieszkania od 50 do 65 m² kosztują 8401 zł, czyli więcej niż te od 35 do 50 m², 8180 zł. Cały rozstęp między trzema pierwszymi przedziałami wynosi 370 zł, czyli 4,5 procent.
Wyjaśnienie leży w charakterze zasobu. Wśród najmniejszych mieszkań w Żyrardowie jest wiele lokali o powierzchni 18 do 21 m², takich jak przy Waryńskiego 28-30 czy Narutowicza 5, których metr jest wyraźnie tańszy od mediany miasta, i dlatego przewaga pierwszego przedziału nad pozostałymi jest tak niewielka.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9625 | 107 | 26 m² |
| 2 | 8592 | 181 | 39 m² |
| 3 | 8285 | 201 | 49 m² |
| 4 | 7670 | 73 | 66 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest normalna: od jednej izby do czterech mediana traci 1955 zł na metrze, czyli 20 procent. Trzy akty lokali pięcioizbowych pomijamy.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5137 | 456 |
| 2022 | 5600 | 473 |
| 2023 | 6595 | 362 |
| 2024 | 7464 | 400 |
| 2025 | 8144 | 314 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 143 akty przy medianie 8781 zł, najwyższej ze wszystkich lat i o 637 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 59 procent, czyli o 3007 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 8489 zł/m² przy 239 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8160 zł przy 347 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 4,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł szybciej: z 8155 zł/m² przy 270 aktach do 8666 zł przy 226 aktach, czyli o 6,3 procent. Różnica bierze się z tego, że w poprzednich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 77 aktów, a w ostatnich tylko 13, i to tańsze pierwsze sprzedaże obniżały wtedy medianę miasta.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Żyrardowie podrożały przez rok o 6,3 procent, czyli wyraźnie wolniej niż w latach 2023 i 2024.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 110 | 750 000 zł | 571 250 do 966 250 zł | 721 m² |
| Działka | 125 | 290 000 zł | 190 000 do 500 000 zł | 915 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 50 ze 110 aktów na dom, czyli 45 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 750 000 zł w dużej części opisuje siedliska.
Działka kosztuje w Żyrardowie 290 000 zł za typowe 915 m², czyli około 317 zł za metr gruntu, co jest ceną wyższą niż w Grodzisku Mazowieckim (257 zł) mimo znacznie większej odległości od Warszawy, choć niższą niż w Milanówku (384 zł). Próba 125 aktów jest duża, ale rozstęp kwartylowy od 190 000 do 500 000 zł pokazuje, że pod jedną medianą kryją się bardzo różne grunty.
Ostatni akt na dom pochodzi z 30 lipca 2026, a na działkę z 29 lipca 2026.
Co z tego ma kupujący
Żyrardów jest miastem, w którym rejestr transakcji i ustawowy cennik opisują dwa różne miasta: jedno, które handluje własnym zasobem, i drugie, które właśnie się buduje. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana 8268 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia dla mieszkania z istniejącego zasobu, bo 84 procent transakcji to odsprzedaże, a ich mediana, 8333 zł, różni się od niej o 65 zł. Nie porównuj oferty ze średnią z cennika, bo siedem inwestycji rozciąga się od 5000 do 11 126 zł na metrze i dopiero konkretna inwestycja mówi cokolwiek o cenie. I licz się z tym, że 627 lokali wejdzie na ten rynek w najbliższych latach, w mieście, które przez dwa lata zanotowało 99 pierwszych sprzedaży.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grodzisk Mazowiecki leży 17 km stąd i jest droższy o 523 zł na metrze, a Milanówek 20 km i jest droższy o 1480 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
