Grodzisk Mazowiecki zajmuje 110 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8791 zł/m², czyli o 46 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 57 387 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 39 km drogą, czyli około 43 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej i na trasie WKD.
Liczby pochodzą z 1170 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, czyli z największego obrotu w tej okolicy.
Najciekawsza liczba tego wpisu to rozjazd między medianą gminy a ceną zwykłego mieszkania. Odsprzedaże mają w Grodzisku medianę 10 592 zł/m², czyli o 1801 zł i 20 procent więcej niż mediana gminy, bo 657 z 1170 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m² w niskiej zabudowie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 1 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr sąsiedniego Żyrardowa sięga 13 sierpnia 2026, więc ostatnie dwa i pół miesiąca w Grodzisku nie są jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 1461 zł/m² i typowej cenie 120 000 zł przy 65 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1170 aktów. Mediana to 8791 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7259 do 11 146 zł/m², a typowy lokal ma 75 m² i kosztuje 668 500 zł.
Dwa rynki w jednej gminie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7834 | 678 | 705 000 zł | 89 m² |
| Wtórny | 10 592 | 492 | 602 500 zł | 56 m² |
Różnica wynosi 2758 zł na metrze, czyli 26 procent, i tłumaczy ją w całości metraż: deweloperzy sprzedają w Grodzisku lokale o typowej powierzchni 89 m², a rynek wtórny mieszkania 56-metrowe.
Są to dwa różne produkty w jednej gminie. Lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje 705 000 zł i ma 89 m², a mieszkanie odsprzedawane 602 500 zł i 56 m². Nie konkurują ze sobą, a mediana gminy jest ich mechaniczną wypadkową.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 10 592 zł, a nie 8791 zł. Ten rozjazd, 1801 zł, jest największy wśród gmin tej okolicy, które mają wyraźny rynek wtórny.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 483 | 112 | 39 |
| 35 do 50 m² | 10 566 | 186 | 65 |
| 50 do 65 m² | 10 832 | 215 | 94 |
| ponad 65 m² | 7707 | 657 | 480 |
Ta tabela pokazuje, skąd bierze się mediana gminy. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w przedziale od 10 566 do 11 483 zł, a czwarty spada do 7707 zł, czyli o 2859 zł względem przedziału obok.
657 z 1170 aktów, czyli 56 procent, leży w tym czwartym przedziale, a 480 z nich to pierwsze sprzedaże. Innymi słowy, więcej niż połowa transakcji w Grodzisku dotyczy nowych lokali o powierzchni powyżej 65 m², i to one wyznaczają medianę.
Mieszkanie w bloku, niezależnie od tego, czy ma 30, 50 czy 60 metrów, kosztuje w Grodzisku między 10 500 a 11 500 zł za metr. Ta liczba jest dla kupującego znacznie użyteczniejsza niż mediana gminy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 12 173 | 62 | 32 m² |
| 2 | 11 398 | 194 | 39 m² |
| 3 | 10 280 | 270 | 56 m² |
| 4 | 8257 | 264 | 82 m² |
| 5 | 7138 | 235 | 107 m² |
| 6 | 7518 | 119 | 133 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Widać ten sam próg: między trzema a czterema izbami mediana traci 2023 zł na metrze, a typowy metraż skacze z 56 na 82 m². Od jednej izby do pięciu ubywa łącznie 5035 zł, czyli 41 procent.
Adresy: rozproszony rynek z kilkoma skupiskami
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Tadeusza Kościuszki 11 | 8980 | 38 | 38 | 53 m² |
| Składowa 1 | 11 965 | 33 | 33 | 34 m² |
| Żydowska 17 | 11 990 | 23 | 0 | 56 m² |
| Żyrardowska 13 | 10 723 | 21 | 12 | 31 m² |
| Bałtycka 22C | 12 778 | 21 | 15 | 51 m² |
| Młodości 12 | 9328 | 18 | 18 | 53 m² |
| Młodości 14 | 8761 | 18 | 18 | 53 m² |
| Bałtycka 22A | 12 869 | 11 | 8 | 58 m² |
| Chrzanowska 35 | 13 570 | 11 | 4 | 54 m² |
| Bałtycka 22D | 13 581 | 9 | 8 | 65 m² |
| Bałtycka 22B | 12 538 | 8 | 6 | 59 m² |
| Żwirowa 7A | 10 636 | 8 | 7 | 35 m² |
| Obrońców Getta 19 | 14 275 | 7 | 0 | 43 m² |
Trzynaście adresów daje 226 z 1170 aktów, czyli 19 procent rynku, więc rynek jest rozproszony i żaden adres nie wyznacza mediany gminy.
Cztery klatki przy Bałtyckiej 22 dają 49 aktów przy medianach od 12 538 do 13 581 zł, czyli powyżej wszystkiego, co w tej gminie notuje rejestr poza pojedynczymi odsprzedażami. Rozpiętość wewnątrz tej inwestycji wynosi tylko 1043 zł.
Po drugiej stronie tabeli stoją Młodości 12 i 14 po 18 aktów przy 8761 i 9328 zł, przy identycznej powierzchni 53 m². Te dwa adresy dzieli od Bałtyckiej 22D 4820 zł na metrze, mimo że oba są pierwszymi sprzedażami z tego samego okna. Jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby pytać o konkretny adres.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5798 | 862 |
| 2022 | 6046 | 793 |
| 2023 | 7098 | 697 |
| 2024 | 8392 | 825 |
| 2025 | 8622 | 652 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 1 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 217 aktów przy medianie 9975 zł, najwyższej ze wszystkich lat i o 1353 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent, czyli o 2824 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 9076 zł/m² przy 614 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8405 zł przy 611 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 8,0 procent.
Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 10 477 zł/m² przy 274 aktach urósł do 10 662 zł przy 256 aktach, czyli o 1,8 procent. Obie liczby opierają się na dużych próbach, więc różnica między nimi jest realna, a jej przyczyną jest to, że kolejne etapy inwestycji w niskiej zabudowie wchodziły do sprzedaży drożej.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Grodzisku Mazowieckim podrożały przez rok o 1,8 procent, czyli poniżej inflacji.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 223 | 1 000 000 zł | 731 500 do 1 500 000 zł | 1106 m² |
| Działka | 424 | 400 000 zł | 300 000 do 590 400 zł | 1558 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 74 z 223 aktów na dom, czyli jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 1 000 000 zł mieszczą się także siedliska.
Rejestr notuje 424 transakcje działkami w dwa lata przy typowej powierzchni 1558 m², czyli około 257 zł za metr gruntu. Dla porównania w sąsiednim Milanówku jest to około 384 zł, a w Żyrardowie 317 zł.
Ostatni akt na dom pochodzi z 27 maja 2026, a na działkę z 12 maja 2026, czyli oba są niewiele starsze niż rejestr lokalowy.
W ustawowej bazie cen deweloperskich nie ma dla Grodziska Mazowieckiego ani jednego lokalu, mimo 678 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Sąsiedni Żyrardów ma w tej bazie 627 lokali.
Co z tego ma kupujący
Grodzisk Mazowiecki jest największym rynkiem tej okolicy i jednym z tych, w których mediana gminy najsłabiej opisuje pojedynczą ofertę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu w bloku pracuj na 10 500 do 11 500 zł, nie na 8791 zł, bo w tym zakresie metrażowym cena metra jest w Grodzisku bardzo stabilna. Przy lokalu w niskiej zabudowie powyżej 65 m² właściwą liczbą jest 7707 zł. I pytaj o konkretny adres, bo dwa adresy pierwszej sprzedaży z tego samego okna, Młodości 14 i Bałtycka 22D, dzieli 4820 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Milanówek leży 4 km stąd i jest droższy o 957 zł na metrze, a Żyrardów 17 km i jest tańszy o 523 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
