Milanówek zajmuje 74 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9748 zł/m², czyli o 62 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 16 244 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 35 km drogą, czyli około 44 minut samochodem; miasto leży na trasie WKD i na linii kolejowej.
Liczby pochodzą z 186 aktów notarialnych podpisanych od sierpnia 2024 roku. Jest to najmniejszy z trzech miejskich rynków tej okolicy, ale najdroższy: metr jest tu o 957 zł droższy niż w trzykrotnie większym Grodzisku Mazowieckim.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. Cztery klatki przy Warszawskiej 1 sprzedają się po 9604 do 9915 zł za metr, a trzy budynki przy Warszawskiej 53 po 12 720 do 14 029 zł. Skrajne adresy przy tej samej ulicy dzieli 4425 zł na metrze, czyli 46 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 7 sierpnia 2024 do 23 kwietnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr sąsiedniego Żyrardowa sięga 13 sierpnia 2026, więc ostatnie blisko cztery miesiące w Milanówku nie są jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr nie usunął w Milanówku ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 186 aktów. Mediana to 9748 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8981 do 11 556 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 497 500 zł.
Jedna ulica, dwie ceny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Warszawska 1C | 9854 | 19 | 14 | 44 m² |
| Warszawska 1D | 9604 | 16 | 13 | 45 m² |
| Warszawska 1E | 9716 | 15 | 14 | 46 m² |
| Warszawska 1B | 9915 | 14 | 14 | 45 m² |
| Warszawska 53A | 13 166 | 6 | 0 | 46 m² |
| Warszawska 53B | 12 720 | 6 | 1 | 49 m² |
| Warszawska 53C | 14 029 | 5 | 1 | 56 m² |
| Grudowska 16 | 11 692 | 6 | 0 | 22 m² |
| Piotra Skargi 3 | 10 812 | 6 | 1 | 26 m² |
| Inżynierska 13/15 | 9028 | 5 | 0 | 38 m² |
Dziesięć adresów daje 98 z 186 aktów, czyli 53 procent rynku, i tabela dzieli się wyraźnie na dwie części.
Cztery klatki przy Warszawskiej 1 to 64 akty, czyli 34 procent całego rynku miasta, i są to niemal wyłącznie pierwsze sprzedaże: 55 z 64. Ich mediany mieszczą się w przedziale od 9604 do 9915 zł, czyli w 311 zł, przy niemal identycznym metrażu 44 do 46 m². Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika.
Trzy budynki przy Warszawskiej 53 to 17 aktów, prawie wyłącznie odsprzedaży, przy medianach od 12 720 do 14 029 zł. Metraż jest podobny, 46 do 56 m², a cena wyższa o jedną trzecią.
Nie jest to różnica między pierwszą sprzedażą a odsprzedażą, bo w Milanówku ta różnica wynosi 1882 zł, a nie 4425. Jest to różnica lokalizacji wewnątrz jednej ulicy w mieście, które da się przejść pieszo w pół godziny, i jest najmocniejszym argumentem w tym wpisie za tym, żeby nie wyceniać mieszkania po medianie miasta.
Rynek pierwotny jest tańszy o 16 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 11 429 | 97 | 490 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 9547 | 89 | 523 860 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 1882 zł na metrze, czyli 16 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach: 45 i 50 m². Nie tłumaczy jej więc wielkość lokalu, tylko to, że pierwsza sprzedaż to w praktyce jedna inwestycja przy Warszawskiej 1, sprzedawana po ustalonej cenie.
Rozkład aktów jest niemal równy, 97 do 89.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 429 zł, a nie 9748 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 439 | 28 | 5 |
| 35 do 50 m² | 9872 | 78 | 39 |
| 50 do 65 m² | 9791 | 25 | 10 |
| ponad 65 m² | 9049 | 55 | 35 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa, ale bardzo płytko: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 1390 zł na metrze, czyli o 13 procent. Środkowe przedziały dzieli zaledwie 81 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 471 | 17 | 23 m² |
| 2 | 9931 | 65 | 43 m² |
| 3 | 9791 | 51 | 47 m² |
| 4 | 9738 | 15 | 74 m² |
| 5 | 9001 | 23 | 108 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od jednej izby do pięciu mediana traci 2470 zł na metrze, czyli 22 procent, ale prawie cały ten spadek przypada na przejście od jednej izby do dwóch: 1540 zł. Powyżej dwóch izb cena metra jest w Milanówku praktycznie stała.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6276 | 60 |
| 2022 | 7554 | 55 |
| 2023 | 8434 | 68 |
| 2024 | 9547 | 111 |
| 2025 | 10 047 | 77 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 kwietnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 29 aktów przy medianie 11 569 zł, najwyższej ze wszystkich lat i o 1522 zł powyżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 60 procent, czyli o 3771 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje 11 016 zł/m² przy 81 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9547 zł przy 111 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 15,4 procent.
Policzony osobno rynek wtórny urósł jeszcze mocniej, o 22,5 procent: z 9397 zł/m² przy 38 aktach do 11 515 zł przy 65 aktach. Jest to najszybszy wzrost odsprzedaży w tej okolicy, gdzie Grodzisk Mazowiecki notuje 1,8 procent, a Żyrardów 6,3.
Obie liczby opierają się jednak na próbach rzędu czterdziestu do stu aktów, więc są sygnałem, a nie rozstrzygnięciem. Kierunek jest przy tym jednoznaczny i zgodny z tym, co pokazuje tabela roczna.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Milanówku podrożały przez rok o około 22 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 64 | 1 300 000 zł | 857 500 do 1 657 250 zł | 1149 m² |
| Działka | 61 | 447 000 zł | 250 000 do 535 000 zł | 1164 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 22 z 64 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom kosztuje w Milanówku 1 300 000 zł, czyli o 300 tysięcy więcej niż w Grodzisku Mazowieckim i o 550 tysięcy więcej niż w Żyrardowie, przy typowej działce 1149 m². Jest to zgodne z tym, czym Milanówek jest historycznie: miastem ogrodem o zabudowie willowej.
Działka kosztuje tu 447 000 zł za typowe 1164 m², czyli około 384 zł za metr gruntu, wobec 257 zł w Grodzisku i 317 zł w Żyrardowie. Jest to najdroższy grunt w tej części powiatu, co przy willowej zabudowie miasta ogrodu nie zaskakuje.
Ostatni akt na dom pochodzi z 5 maja 2026, a na działkę z 15 maja 2026.
W ustawowej bazie cen deweloperskich stoi dla Milanówka sześć lokali o medianie 10 242 zł/m², w dwóch pozycjach jednego dewelopera. Przy takiej próbie jest to ciekawostka, a nie punkt odniesienia.
Co z tego ma kupujący
Milanówek jest najdroższym i najmniejszym z trzech miejskich rynków tej okolicy, a jego mediana kryje różnice większe niż różnice między miastami. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 429 zł, nie na 9748 zł. Pytaj o numer, nie o ulicę, bo dwa końce Warszawskiej dzieli 4425 zł na metrze przy podobnym metrażu. I pamiętaj, że jedna inwestycja przy Warszawskiej 1 daje jedną trzecią wszystkich transakcji w mieście, więc mediana Milanówka jest w dużej mierze jej ceną.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Grodzisk Mazowiecki leży 4 km stąd i jest tańszy o 957 zł na metrze, a Żyrardów 20 km i jest tańszy o 1480 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
