Wyszków zajmuje 216 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 7399 zł/m², czyli o 23 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 39 077 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 66 km drogą, czyli około 50 minut samochodem trasą S8.
Liczby pochodzą z 718 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rejestr kończy się 11 września 2026.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy dwóch adresów. Pana Tadeusza 21 ma medianę 5920 zł, a Sowińskiego 38 medianę 9699 zł, czyli o 3779 zł więcej, i oba są nowymi inwestycjami w tym samym mieście, oddalonymi od siebie o około dwa kilometry i sprzedanymi w tym samym dwuletnim oknie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wyszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 11 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1200 zł/m², czyli 75 000 zł przy 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje 399 z 718 aktów; przy pozostałych 319 rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę.
Po tych filtrach zostaje 718 aktów. Mediana to 7399 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6248 do 9200 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 385 000 zł.
Siedem adresów, 3779 zł rozpiętości
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| 3 Maja 45 | 7400 | 93 | 84 | 54 m² |
| Pana Tadeusza 21 | 5920 | 76 | 74 | 50 m² |
| Generała Józefa Sowińskiego 38 | 9699 | 72 | 68 | 42 m² |
| Komisji Edukacji Narodowej 31 | 9148 | 44 | 38 | 40 m² |
| Komisji Edukacji Narodowej 33 | 9501 | 28 | 27 | 58 m² |
| Pana Tadeusza 23 | 7218 | 19 | 19 | 52 m² |
| Fryderyka Chopina 8 | 7270 | 10 | 10 | 49 m² |
Siedem adresów daje 342 z 718 aktów, czyli 48 procent rynku, i wszystkie są nowymi inwestycjami: 320 z 342 transakcji to pierwsze sprzedaże.
Rozpiętość między nimi wynosi 3779 zł na metrze, od 5920 zł przy Pana Tadeusza 21 do 9699 zł przy Sowińskiego 38, czyli 64 procent. Metraż tłumaczy część tej różnicy, bo Sowińskiego sprzedaje lokale 42-metrowe, a Pana Tadeusza 50-metrowe, ale przy gradiencie widocznym w tabeli metraży osiem metrów powinno dawać kilkaset złotych, a nie prawie cztery tysiące.
Uwagę zwraca też para adresów przy Komisji Edukacji Narodowej. Numery 31 i 33 mają mediany 9148 i 9501 zł, przy metrażach 40 i 58 m², czyli droższy jest ten z większymi lokalami, co jest odwróceniem zwykłej reguły.
W Wyszkowie adres decyduje o cenie bardziej niż cokolwiek innego, i to jest najważniejszy wniosek z tej tabeli. Trzy inwestycje w górnym końcu, przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej, sprzedają się po 9100 do 9700 zł, a dwie w dolnym, przy Pana Tadeusza, po 5900 do 7200 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7200 | 489 | 369 884 zł | 48 m² |
| Wtórny | 8326 | 171 | 390 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8129 | 58 | 510 000 zł | 60 m² |
Różnica wynosi 1126 zł na metrze, czyli 14 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach: 48 m². Rynek pierwotny jest tańszy, podobnie jak w Ostrołęce, Mławie, Grójcu czy Żyrardowie, choć w większości miast poza obwarzankiem Warszawy jest odwrotnie.
Wyjaśnienie leży w tabeli adresów. Pierwsza sprzedaż to 68 procent obrotu, ale rozkłada się na inwestycje o bardzo różnych cenach, od 5920 do 9699 zł, i to najtańsze z nich, przy Pana Tadeusza, mają najwięcej transakcji. Odsprzedaże dotyczą istniejącego zasobu w całym mieście i są bardziej jednorodne.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 8326 zł, a nie 7399 zł, a przy nowym trzeba pytać o konkretną inwestycję.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9200 | 46 | 23 |
| 35 do 50 m² | 7543 | 342 | 240 |
| 50 do 65 m² | 7264 | 214 | 155 |
| ponad 65 m² | 7008 | 116 | 71 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z bardzo ostrym progiem przy trzydziestu pięciu metrach. Kawalerki są o 1657 zł droższe od mieszkań 35 do 50-metrowych, a trzy większe przedziały dzieli już tylko 535 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9300 | 28 | 29 m² |
| 2 | 8486 | 276 | 42 m² |
| 3 | 7722 | 195 | 56 m² |
| 4 | 8418 | 64 | 64 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność nie jest tu monotoniczna: lokale czteroizbowe są droższe od trzyizbowych o 696 zł, mimo że są o osiem metrów większe. Przy 64 i 195 aktach jest to różnica realna i wynika najprawdopodobniej z tego, w której inwestycji stoją.
Jeden akt ma w polu izb wartość niemożliwą (20) i tego wiersza nie uwzględniamy, podobnie jak wierszy pięcio- i sześcioizbowych, które opierają się na siedmiu i jednym akcie.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4764 | 108 |
| 2022 | 4291 | 173 |
| 2023 | 5438 | 124 |
| 2024 | 6591 | 383 |
| 2025 | 8722 | 298 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 11 września; notuje z niego 213 aktów przy medianie 7322 zł, czyli o 1400 zł poniżej roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 83 procent, czyli o 3958 zł na metrze, ale przebieg jest bardzo nierówny: rok 2022 jest niższy od 2021 o 473 zł, a rok 2025 wyższy od 2024 o 2131 zł. Przy rynku, w którym prawie połowa transakcji pochodzi z siedmiu adresów o cenach różniących się nawet o 64 procent, tabela roczna mówi więcej o tym, co akurat sprzedawano, niż o cenach.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje bardzo wysoką liczbę. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8760 zł/m² przy 386 aktach, a w dwunastu poprzednich 6092 zł przy 276 aktach, czyli wzrost o 43,8 procent. Jest to najwyższy wzrost mediany wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej sto aktów w oknie analizy.
Policzony osobno rynek wtórny urósł o 4,7 procent: z 8192 zł/m² przy 88 aktach do 8578 zł przy 121 aktach. Różnica między tymi liczbami wynosi prawie czterdzieści punktów procentowych.
Przyczyna jest widoczna w tabeli adresów. W poprzednim oknie dominowała sprzedaż przy Pana Tadeusza po 5920 zł, w bieżącym przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej po 9100 do 9700 zł. Mediana miasta wzrosła o 43,8 procent, choć odsprzedaże podrożały o około jedną dziesiątą tej wartości.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. Odsprzedaże w Wyszkowie podrożały przez rok o 4,7 procent.
Cenniki deweloperów stoją 42 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 216 |
| Mediana ceny ofertowej | 10 200 zł/m² |
| Kwartyle | 9300 do 10 400 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7200 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 8326 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 489 |
Różnica wynosi 3000 zł na metrze, czyli 42 procent nad medianą pierwszej sprzedaży, i 1874 zł, czyli 23 procent nad medianą odsprzedaży.
Ta liczba wymaga jednak tego samego zastrzeżenia co cała reszta wpisu: mediana pierwszej sprzedaży, 7200 zł, łączy inwestycje sprzedające po 5920 i po 9699 zł, a cennik dotyczy przede wszystkim tej droższej części miasta. 150 z 216 lokali w cenniku stoi przy Komisji Edukacji Narodowej 15 i 17, wycenionych na 10 300 i 10 200 zł, czyli w tej samej lokalizacji, w której rejestr notuje 9148 i 9501 zł.
Uczciwsze porównanie to więc 10 200 zł w cenniku wobec 9148 do 9501 zł w aktach przy tej samej ulicy, czyli różnica rzędu 7 do 12 procent, a nie 42.
216 lokali wobec 489 pierwszych sprzedaży w nieco ponad dwa lata oznacza zapas odpowiadający mniej więcej jedenastu miesiącom dotychczasowego tempa.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 178 | 500 000 zł | 280 500 do 764 925 zł | 1000 m² |
| Działka | 398 | 165 000 zł | 120 000 do 267 588 zł | 1238 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 51 ze 178 aktów na dom, czyli 29 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek jest w rejestrze ponad dwa razy więcej niż domów: 398 wobec 178, a rozstęp kwartylowy od 120 000 do 267 588 zł przy typowej powierzchni 1238 m² mówi, że przeważają wśród nich pełne parcele pod zabudowę, a nie udziały w gruncie.
Ostatni akt na dom i na działkę pochodzi z 11 września 2026, czyli oba są zgodne z końcem rejestru lokalowego.
Co z tego ma kupujący
Wyszków jest miastem, w którym adres decyduje o cenie bardziej niż strona rynku i bardziej niż metraż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pytaj o konkretną inwestycję, nie o cenę w mieście, bo dwa adresy nowych mieszkań dzieli tu 3779 zł na metrze. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 8326 zł, nie na 7399 zł. I nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 43,8 procent, bo odsprzedaże urosły w tym czasie o 4,7 procent, a resztę robi zmiana tego, która inwestycja akurat sprzedaje.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Ostrołęka leży 68 km stąd i jest tańsza o 513 zł na metrze. Oba zestawiamy w porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
