Trzy miasta leżą jedno za drugim na osi z Sieradza do Łodzi, w odległości kilkunastu kilometrów od siebie. Im bliżej metropolii, tym taniej, czyli dokładnie odwrotnie niż w miastach otaczających Łódź od północy i wschodu.
Zestawiamy je na podstawie 620 aktów notarialnych dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku. Całą trójkę dzieli tylko 624 zł na metrze, ale najdroższy Sieradz stoi w miejscu, a najtańszy Łask rośnie najszybciej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez trzy starostwa powiatowe, w Sieradzu, Zduńskiej Woli i Łasku, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do własnej daty końcowej każdego rejestru, podanej w pierwszej tabeli. Każde starostwo aktualizuje rejestr we własnym rytmie, więc trzy okna kończą się w trzech różnych miesiącach.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. Filtr usunął po 5 aktów w Zduńskiej Woli i w Łasku, a w Sieradzu ani jednego.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, tam gdzie rejestr w ogóle to zapisuje.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Ranking gmin przeliczamy od nowa dla każdego wpisu, na rejestrach aktualnych w dniu publikacji, z progiem 30 aktów na gminę.
- Mapy na okładkach wpisów pokazują żywe dane z naszej mapy cen: sześciokątne pola to mediany transakcji, a niebieska linia to granica administracyjna miasta.
Pierwsza wersja tej analizy powstała na rejestrach z 12 sierpnia 2026. Starostwa zaktualizowały je dzień później, więc wszystkie liczby przeliczyliśmy od nowa.
Liczba mieszkańców pochodzi z GUS, stan na 31 grudnia 2024; dla Łasku to liczba mieszkańców samego miasta. Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem.
Odległości nie układają się w cenę
| Trasa | Odległość | Czas jazdy |
|---|---|---|
| Sieradz do Zduńskiej Woli | 14,6 km | 20 min |
| Zduńska Wola do Łasku | 15,3 km | 20 min |
| Łask do Łodzi | 39,8 km | 43 min |
| Zduńska Wola do Łodzi | 63,9 km | 58 min |
| Sieradz do Łodzi | 69,3 km | 66 min |
W miastach wokół Łodzi cena zwykle rośnie im bliżej metropolii. Tutaj jest odwrotnie: najbliższy Łodzi Łask ma najniższą medianę, a najdalszy Sieradz najwyższą, choć dzieli je siedemdziesiąt kilometrów drogi i pół godziny jazdy. Sieradz jest przy tym miastem powiatowym z własnym zapleczem, więc jego rynek nie żyje dojazdami do Łodzi. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Odległości drogowe to trasy najszybsze samochodem, a nie najkrótsze. Dlatego Sieradz do Łasku, czyli 37,9 km ekspresówką w 33 minuty, wypada dłużej niż suma dwóch odcinków przez Zduńską Wolę, które prowadzą przez centra miast.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w rankingu | Mediana zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Sieradz | 38 299 | 359 | 6284 | 193 | 04.02.2026 |
| Zduńska Wola | 37 914 | 459 | 5736 | 303 | 09.02.2026 |
| Łask | 15 958 | 470 | 5660 | 124 | 03.07.2026 |
Ranking obejmuje 816 gmin, w których w tym oknie podpisano co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6052 zł/m². Wobec niej Sieradz jest o 4 procent droższy, Zduńska Wola o 5 procent tańsza, a Łask o 6 procent.
Kolumna z końcem rejestru jest tu ważniejsza niż zwykle. Łask liczy swoje dwa lata do 3 lipca 2026, a Sieradz i Zduńska Wola do początku lutego, czyli o pięć miesięcy wcześniej. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie i nie da się tego wyrównać, więc każde miasto liczymy do jego własnej daty.
Ma to konkretną cenę przy porównywaniu. Ponieważ ceny w Łasku rosną, część jego przewagi to po prostu świeższe miesiące: liczony do tej samej daty co Sieradz miałby medianę 5481 zł, czyli o 179 zł niższą. Różnicę wobec Sieradza czytaj więc jako widełki od 624 do około 800 zł, a nie jako jedną liczbę.
Wielkość miasta niewiele tu mówi o cenie. Sieradz i Zduńska Wola mają praktycznie tyle samo mieszkańców, a dzieli je 548 zł na metrze. Łask jest od nich dwa i pół raza mniejszy, a od Zduńskiej Woli tańszy zaledwie o 76 zł.
Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta
W obu miastach, w których rejestr zapisuje rodzaj rynku, cały rynek pierwotny mieści się w praktyce przy jednej ulicy.
| Miasto | Rynek pierwotny | Akty | Rynek wtórny | Akty | Udział pierwotnego |
|---|---|---|---|---|---|
| Zduńska Wola | 7172 | 48 | 5459 | 255 | 16 % |
| Sieradz | 7178 | 13 | 6224 | 156 | 7 % |
| Łask | brak danych | 0 | brak danych | 1 | brak danych |
Mediany rynku pierwotnego w Sieradzu i Zduńskiej Woli są niemal identyczne, 7178 i 7172 zł/m², ale znaczą co innego, bo opierają się na 13 i 48 aktach. Różnica siedzi po stronie rynku wtórnego: mieszkanie w Sieradzu kosztuje 6224 zł/m², a w Zduńskiej Woli 5459 zł, czyli o 765 zł mniej.
Po odjęciu tej jednej inwestycji mediany miast wyglądają tak:
- Zduńska Wola bez ulicy Jana Matejki ma medianę 5490 zł/m² na 261 aktach zamiast 5736 na 303. Jedna ulica podnosi medianę miasta o 246 zł. Przy Matejki podpisano 42 akty, z czego 40 to rynek pierwotny, czyli 83 procent całego rynku pierwotnego miasta.
- Sieradz bez adresu Spacerowa 27B ma medianę 6192 zł/m² na 185 aktach zamiast 6284 na 193. Osiem transakcji podnosi medianę miasta o 92 zł.
W Sieradzu 24 akty nie mają zapisanego rodzaju rynku, więc wiersze 156 i 13 nie sumują się do 193.
Najtańsze miasto przestaje być najtańsze, jeśli odejmiemy nowe bloki
Łask jest w tabeli ostatni, ale jego mediana obejmuje wszystko, co się w mieście sprzedało, bo łaski rejestr od 2023 roku nie zapisuje rodzaju rynku. Mediana Zduńskiej Woli zawiera w sobie natomiast blok deweloperski przy Matejki.
Zestawmy więc to, co porównywalne. W całym rynku Zduńska Wola jest o 76 zł droższa od Łasku. Ale po odjęciu ulicy Matejki ma 5490 zł/m², czyli o 170 zł mniej niż Łask. Miasto, które w rankingu wypada wyżej, na samym rynku wtórnym jest tańsze od sąsiada.
Dwa zastrzeżenia do tej zamiany miejsc. Po pierwsze, w Łasku nie odejmujemy nic, bo rejestr nie mówi, co odjąć; w latach 2021 i 2022, gdy jeszcze wypełniał to pole, wszystkie 94 akty były wtórne. Po drugie, okno Łasku sięga o pięć miesięcy dalej i te miesiące były droższe. Traktujemy to jako sygnał, że różnica między tymi dwoma miastami jest bliska zeru, a nie jako zmierzone pierwszeństwo Łasku.
Kierunek cen jest odwrotny do poziomu cen
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru:
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Akty | Poprzednie 12 miesięcy | Akty | Zmiana |
|---|---|---|---|---|---|
| Łask | 5997 | 65 | 5176 | 58 | +16 % |
| Zduńska Wola | 5930 | 201 | 5490 | 170 | +8 % |
| Sieradz | 6303 | 119 | 6338 | 124 | 0 % |
Najdroższe miasto stoi w miejscu, a dwa tańsze rosną. Sieradz stracił przez rok 35 zł na metrze, co przy 119 aktach jest zerem, a nie spadkiem. Łask urósł o 821 zł, Zduńska Wola o 440 zł.
Warto zauważyć, że ostatnie dwanaście miesięcy Łasku i Zduńskiej Woli są już praktycznie równe, 5997 wobec 5930 zł, mimo że w całym oknie dwuletnim dzieli je 76 zł. Te dwa rynki się zrównują.
Cenniki deweloperów mówią trzy różne rzeczy
| Miasto | Inwestycje | Lokale | Mediana ofertowa | Wobec mediany miasta |
|---|---|---|---|---|
| Łask | 1 | 52 | 9300 zł/m² | +64 % |
| Sieradz | 1 | 5 | 7480 zł/m² | +19 % |
| Zduńska Wola | 0 | 0 | brak danych | brak danych |
Żadnego z tych trzech wierszy nie da się czytać jak „ceny nowych mieszkań w mieście”.
W Sieradzu cennik i akty się spotykają. Pięć lokali przy Spacerowej 27B jest wystawionych po 7480 zł/m², a osiem aktów z tego samego adresu zamknęło się z medianą 7777 zł/m². To resztka oferty w kończącej się inwestycji, więc raczej potwierdzenie danych niż obraz rynku.
W Łasku ostatnia kolumna wprowadza w błąd i dlatego trzeba ją czytać ostrożnie. WGW Development żąda 9300 zł/m² za 52 mieszkania przy Inki Danuty Siedzikówny 4, a mediana miasta wynosi 5660 zł, ale tamtejszy rejestr nie rozdziela rynków, więc ta mediana to w praktyce sam rynek wtórny. Sieradz pokazuje, jaka jest skala tego złudzenia: wobec mediany miasta jego cennik leży 19 procent wyżej, a wobec tamtejszego rynku pierwotnego już tylko 4 procent. Ile z łaskich 64 procent zostałoby po rozdzieleniu rynków, nie wiemy, bo rejestr tego nie zapisuje.
Dla Zduńskiej Woli nie mamy żadnych danych ofertowych, choć to jedyne z tych miast z wyraźnie żywym rynkiem pierwotnym w aktach: 48 transakcji w dwa lata. To luka w rejestrze cen ofertowych, a nie brak budowy.
Domy i działki
Ceny podajemy jako całkowite, nie za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna z pojedynczą zabudową odsiewa siedliska z zabudową gospodarczą, które w każdym z tych miast zaniżają medianę.
| Miasto | Domy, akty | Mediana wszystkich | Pojedyncza zabudowa | Mediana | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Łask | 127 | 430 000 zł | 55 | 580 000 zł | 65 | 120 000 zł |
| Sieradz | 101 | 557 000 zł | 51 | 620 000 zł | 30 | 147 500 zł |
| Zduńska Wola | 53 | 477 500 zł | 23 | 585 000 zł | 16 | 67 811 zł |
Trzy mediany domu z pojedynczą zabudową mieszczą się w przedziale 580 000 do 620 000 zł, czyli są praktycznie takie same, choć mediany „wszystkich domów” dzieli 127 000 zł. Cała ta różnica to udział siedlisk: w Łasku jest ich 72 na 127 aktów, w Sieradzu 50 na 101, w Zduńskiej Woli 30 na 53.
Rynek działek jest w każdym z tych miast inny. W Łasku sprzedano ich 65 przy typowej powierzchni 1197 m², w Sieradzu 30 przy 1013 m², a w Zduńskiej Woli tylko 16, i to małych, po 439 m², co tłumaczy niską medianę 67 811 zł. Te trzy liczby nie są porównywalne jako „cena działki”, bo dotyczą różnych rzeczy.
Co za medianę można kupić
| Miasto | Mediana ceny | Typowy metraż | Najtańsza ulica | Najdroższa ulica |
|---|---|---|---|---|
| Sieradz | 310 000 zł | 53 m² | Sienkiewicza 3724 | POW 7800 |
| Zduńska Wola | 280 000 zł | 51 m² | Karsznicka 3340 | Malczewskiego 7912 |
| Łask | 261 250 zł | 47 m² | Kosynierów 4310 | 9 Maja 6638 |
Skrajne ulice wybieramy spośród tych z co najmniej pięcioma aktami, więc każda z tych sześciu liczb stoi na cienkim wierszu i jest wskazówką, a nie zmierzoną ceną ulicy. Kierunek jest jednak wyraźny: wybór ulicy waży tu więcej niż wybór miasta. W Zduńskiej Woli między najtańszą a najdroższą ulicą jest 4572 zł na metrze, czyli siedem razy więcej niż 624 zł dzielące Sieradz od Łasku.
Analizy poszczególnych miast
Szczegółowe analizy każdego z tych miast, z podziałem na ulice, metraże i historię cen, są w osobnych wpisach: Sieradz, Zduńska Wola i Łask. Pełne zestawienie wszystkich gmin znajdziesz w rankingu cen mieszkań w Polsce, a ceny w samej Łodzi w analizie łódzkich dzielnic.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
