Zduńska Wola zajmuje 459 miejsce wśród 816 polskich gmin z medianą 5736 zł/m², czyli o 5 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 64 kilometry, do Sieradza 15, a do Łasku też 15.
Liczby pochodzą z 303 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Prawie cały rynek pierwotny miasta mieści się przy jednej ulicy, a po jej odjęciu mediana Zduńskiej Woli spada o 246 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zduńskiej Woli, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 9 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1062 zł/m², typowo mieszkania komunalne wykupywane przez lokatorów za 50 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostają 303 akty, mediana 5736 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4711 a 6862 zł/m². Typowe mieszkanie z rejestru ma 51 m² i kosztowało 280 000 zł.
Zduńskowolski rejestr jest najlepiej wypełniony z całej tej trójki: przy każdym akcie zapisuje, czy chodzi o rynek pierwotny czy wtórny, czego nie robią ani Sieradz, ani Łask.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5459 | 255 | 255 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7172 | 48 | 418 448 zł | 60 m² |
Mieszkania z rynku pierwotnego są tu o 31 procent droższe niż te z rynku wtórnego, czyli o 1713 zł na metrze. To największa różnica z całej trójki miast i wystarczająco duża, żeby przesunąć medianę całego miasta.
Rynek pierwotny to 48 z 303 aktów, czyli 16 procent transakcji. Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5459 zł/m², a nie 5736.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Jana Matejki | 7126 | 42 | 40 | 63 m² |
| Józefa Chełmońskiego | 6820 | 13 | 0 | 41 m² |
| Spacerowa | 5641 | 19 | 0 | 48 m² |
| Szkolna | 5490 | 11 | 0 | 44 m² |
| Ogrodowa | 5301 | 11 | 0 | 53 m² |
| Jana Kilińskiego | 5237 | 22 | 0 | 46 m² |
| Szadkowska | 5068 | 11 | 0 | 38 m² |
| 1 Maja | 4698 | 22 | 0 | 46 m² |
| Łaska | 3520 | 14 | 0 | 47 m² |
Te dziewięć ulic z co najmniej dziesięcioma aktami zbiera 165 z 303 transakcji, czyli 54 procent rynku.
Najdroższym adresem miasta jest przy tym ulica, która do tabeli nie weszła: przy świętego Maksymiliana Marii Kolbego podpisano 7 aktów z medianą 7667 zł/m², wszystkie na rynku pierwotnym. Siedem transakcji to wiersz zbyt cienki, żeby stawiać go obok Matejki, ale kierunek jest ten sam: najwyżej wyceniony metr w Zduńskiej Woli to nowe budownictwo.
Między Łaską a Matejki jest 3606 zł na metrze, czyli przy mieszkaniu 50 m² około 180 000 zł. Obie skrajności dają się wytłumaczyć. Czterdzieści dwa akty przy Matejki to w 95 procentach rynek pierwotny, a czternaście aktów przy Łaskiej to w całości rynek wtórny, z medianą 3520 zł/m², czyli o 1939 zł niższą od mediany rynku wtórnego całego miasta.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6464 | 32 | 2 |
| 35 do 50 m² | 5478 | 114 | 10 |
| 50 do 65 m² | 5670 | 130 | 24 |
| ponad 65 m² | 6702 | 27 | 12 |
Najdroższe za metr są tu mieszkania największe, co przeczy regule obowiązującej na prawie każdym rynku. Odpowiada za to ostatnia kolumna: 12 z 27 aktów w przedziale powyżej 65 m² to rynek pierwotny, czyli nowe, drogie mieszkania w blokach przy Matejki. Małe mieszkania do 35 m² zachowują się normalnie i są o 986 zł na metrze droższe od przedziału 35 do 50 m².
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6856 | 49 | 37 m² |
| 3 | 5646 | 112 | 47 m² |
| 4 | 5490 | 94 | 58 m² |
| 5 | 4790 | 10 | 69 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi. Spadek ceny metra wraz z liczbą izb jest tu zupełnie regularny: od 6856 zł przy dwóch izbach do 4790 zł przy pięciu. Jeden akt z jedną izbą pomijamy jako zbyt cienki, a 37 aktów nie ma wpisanej liczby izb, dlatego wiersze sumują się do 265, a nie do 303.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4212 | 149 |
| 2022 | 4992 | 144 |
| 2023 | 5912 | 202 |
| 2024 | 5491 | 177 |
| 2025 | 5918 | 202 |
| 2026 (część roku) | 6684 | 13 |
Tabela roczna pokazuje zawahanie w 2024 roku. Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Zduńskiej Woli: 5930 zł/m² na 201 aktach wobec 5490 zł/m² na 170 aktach.
To wzrost o 440 zł, czyli 8 procent rok do roku. Część z niego to jednak nowe bloki przy Matejki, które sprzedawały się właśnie w tym okresie.
Wiersz 2026 opiera się na trzynastu aktach i traktujemy go jako sygnał, nie jako wynik.
Jeden blok, który ruszył medianą
W sierpniu 2025 roku rejestr zapisał 42 akty na mieszkania, czyli kilkakrotnie więcej niż w typowym miesiącu, a mediana miesiąca skoczyła do 6862 zł/m². To nie był ruch rynku.
22 z tych 42 aktów pochodzą z jednego adresu: Jana Matejki 6, wszystkie z rynku pierwotnego, z medianą 6997 zł/m². Deweloper zamknął sprzedaż budynku i akty poszły do notariusza jedną serią.
W całym oknie ten sam adres daje 31 aktów podpisanych od 8 sierpnia do 17 grudnia 2025. Cała ulica Jana Matejki, licząc numery 2, 4 i 6, to 42 akty, z czego 40 to rynek pierwotny, czyli 83 procent całego rynku pierwotnego miasta.
Bez ulicy Matejki mediana Zduńskiej Woli wynosi 5490 zł/m² na 261 aktach, zamiast 5736 zł na 303. Jedna ulica podnosi medianę całego miasta o 246 zł na metrze, czyli o 12 300 zł przy mieszkaniu 50 m².
Cenniki deweloperów
Dla Zduńskiej Woli nie mamy żadnych danych ofertowych. Rejestr cen ofertowych z dane.gov.pl, do którego deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny, nie zawiera dla tego miasta ani jednej inwestycji.
To luka w tamtym zbiorze, a nie dowód, że w mieście nie buduje się mieszkań. Akty notarialne mówią co innego: 48 transakcji na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich dwóch lat i budynek przy Matejki 6, który zamknął sprzedaż w 2025 roku.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 53 | 477 500 zł | 752 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 23 | 585 000 zł | 523 m² |
| Działki | 16 | 67 811 zł | 439 m² |
30 z 53 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą. Po ich odjęciu mediana rośnie o 107 500 zł, do 585 000 zł, i to ta liczba odpowiada domowi jednorodzinnemu.
Szesnaście aktów na działki to bardzo mało, a mediana 67 811 zł przy typowej powierzchni 439 m² mówi, że w oknie sprzedawały się głównie małe działki w granicach miasta, a nie grunty budowlane pod dom. Ostatni akt na działkę pochodzi z 30 grudnia 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
W Zduńskiej Woli mediana miasta wymaga poprawki, zanim się jej użyje. 5736 zł/m² zawiera w sobie jeden blok deweloperski, który zamknął sprzedaż w 2025 roku. Jeśli oglądasz mieszkanie w starszym budynku, twoją liczbą jest 5459 zł/m² albo, patrząc od innej strony, 5490 zł/m² po odjęciu ulicy Matejki.
Po pierwsze, ceny faktycznie rosną, o 8 procent rok do roku. Po drugie, adres waży tu więcej niż metraż: między Łaską a Matejki jest 3606 zł na metrze, podczas gdy między przedziałami metrażowymi ledwie 1224 zł. Po trzecie, jeśli sprzedający porównuje swoje mieszkanie do cen przy Matejki, to porównuje je do 16 procent rynku i do nowego budownictwa.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sieradz leży 15 kilometrów stąd i jest o 548 zł na metrze droższy, a Łask też 15 kilometrów, ale w drugą stronę, i jest o 76 zł tańszy. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu Sieradza, Zduńskiej Woli i Łasku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
