Sieradz zajmuje 359 miejsce wśród 816 polskich gmin z medianą 6284 zł/m², czyli o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 69 kilometrów i ponad godzina jazdy, najdalej ze wszystkich miast w tej serii.
Liczby pochodzą ze 193 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Ceny stoją w miejscu od roku, choć rok wcześniej wyraźnie podskoczyły, a oba tańsze miasta obok w tym samym czasie podrożały.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sieradzu, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 4 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Sieradzu ten filtr nie usunął ani jednego aktu. W tym oknie miasto nie sprzedawało mieszkań komunalnych lokatorom po cenach ulgowych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostają 193 akty, mediana 6284 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5322 a 7143 zł/m². Typowe sieradzkie mieszkanie z rejestru ma 53 m² i kosztowało 310 000 zł.
Rejestr sieradzki sięga 2007 roku i niesie 3355 aktów na mieszkania. Korzystamy tylko z ostatnich dwóch lat, bo starsze ceny nie mówią nic o dzisiejszym rynku.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6224 | 156 | 310 000 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6275 | 24 | 310 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7178 | 13 | 424 272 zł | 55 m² |
Mieszkania z rynku pierwotnego są w Sieradzu o 15 procent droższe niż te z rynku wtórnego, ale jest ich tak mało, że prawie nie ruszają mediany miasta. Trzynaście aktów na 193 to 7 procent rynku.
Jeśli szukasz mieszkania w bloku z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 6224 zł/m², a nie 6284.
W tych trzynastu aktach siedzą przy tym dwie różne rzeczy. Siedem to nowa inwestycja przy Spacerowej 27B, z cenami od 6434 do 8330 zł/m². Pięć to Sarańska 10, gdzie mediana wynosi 4555 zł/m² przy mieszkaniach od 44 do 100 m², czyli poniżej mediany rynku wtórnego całego miasta. Rejestr nie tłumaczy, dlaczego mieszkanie z rynku pierwotnego miałoby być tańsze niż to z wtórnego, a my nie zgadujemy. Mediana rynku pierwotnego stoi tu na trzynastu aktach o dwóch rodowodach i osobno niewiele mówi.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Polskiej Organizacji Wojskowej | 7800 | 7 | 0 | 44 m² |
| Spacerowa | 7777 | 8 | 7 | 54 m² |
| Powstańców Warszawy | 6844 | 7 | 0 | 39 m² |
| Władysława Broniewskiego | 6840 | 7 | 0 | 47 m² |
| Piastowska | 6739 | 9 | 0 | 63 m² |
| Bohaterów Września | 6632 | 6 | 0 | 56 m² |
| Jana Pawła II | 6432 | 11 | 0 | 37 m² |
| Armii Krajowej | 6299 | 12 | 0 | 66 m² |
| Targowa | 6114 | 16 | 0 | 38 m² |
| Aleja Pokoju | 5979 | 7 | 0 | 58 m² |
| Władysława Łokietka | 5951 | 13 | 0 | 53 m² |
| ks. Walerego Pogorzelskiego | 5930 | 6 | 0 | 41 m² |
| Adama Mickiewicza | 5832 | 6 | 0 | 36 m² |
| Sarańska | 5333 | 8 | 5 | 69 m² |
| Jagiellońska | 4934 | 6 | 0 | 53 m² |
| Henryka Sienkiewicza | 3724 | 5 | 0 | 37 m² |
Szesnaście ulic z co najmniej pięcioma aktami zbiera 134 ze 193 transakcji, czyli 69 procent rynku. Reszta rozsypuje się po pojedynczych adresach.
Dwie skrajności tej tabeli stoją na pięciu i siedmiu aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę ulicy. Najdroższy metr wypada przy Polskiej Organizacji Wojskowej, w małych mieszkaniach w centrum, i wyprzedza nawet nową inwestycję przy Spacerowej. Najtańszy jest przy Sienkiewicza, gdzie pięć aktów daje 3724 zł/m².
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 6369 | 21 |
| 35 do 50 m² | 6126 | 69 |
| 50 do 65 m² | 6434 | 75 |
| ponad 65 m² | 6093 | 28 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Sieradzu się nie sprawdza. Między najtańszym a najdroższym przedziałem jest 341 zł, czyli 5 procent, i to bez żadnego porządku, bo najdroższy wychodzi przedział środkowy. Przy porównywaniu ofert patrz więc na cenę całkowitą.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6192 | 31 | 37 m² |
| 3 | 6184 | 77 | 47 m² |
| 4 | 6510 | 57 | 63 m² |
| 5 | 6132 | 21 | 69 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja to 47 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Cztery akty z jedną izbą i jeden z jedenastoma pomijamy, a dwa akty nie mają wpisanej liczby izb, dlatego wiersze sumują się do 186, a nie do 193.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4638 | 214 |
| 2022 | 5346 | 111 |
| 2023 | 5248 | 139 |
| 2024 | 6326 | 127 |
| 2025 | 6138 | 105 |
| 2026 (część roku) | 6460 | 23 |
Tabela roczna sugeruje skok w 2024 roku i lekki spadek w 2025. Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Sieradza: 6303 zł/m² na 119 aktach wobec 6338 zł/m² na 124 aktach.
To spadek o 35 zł, czyli pół procenta, a więc brak zmiany. Ceny w Sieradzu od roku stoją w miejscu, podczas gdy Zduńska Wola w tym samym czasie podrożała o 8 procent, a Łask o 16. Argument „za rok będzie drożej” nie ma na razie pokrycia w sieradzkich aktach notarialnych.
Wiersz 2026 opiera się na 23 aktach z pięciu tygodni i traktujemy go jako sygnał, nie jako wynik.
Jedna inwestycja, która ruszyła medianą
Od grudnia 2025 do lutego 2026 w rejestrze pojawia się osiem aktów z adresu Spacerowa 27B, z medianą 7777 zł/m² i cenami od 6434 do 8330 zł. To nowa inwestycja Malik Development, sprzedawana w segmentach oznaczonych literami od A do F.
Gdyby ją odjąć, mediana całego miasta spadłaby z 6284 do 6192 zł/m² na 185 aktach. Osiem transakcji podnosi więc medianę Sieradza o 92 zł na metrze. W mieście, które podpisuje około stu aktów rocznie, jeden kończący sprzedaż budynek widać w statystyce całego miasta.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Sieradzu jedną inwestycję i pięć mieszkań: Spacerowa 27B A-F, Malik Development, mediana 7480 zł/m², widełki od 6570 do 7990 zł.
Pięć lokali to resztka oferty w kończącej się inwestycji, a nie rynek. Warto ją jednak zestawić z aktami: ten sam adres zamknął w rejestrze osiem transakcji z medianą 7777 zł/m², czyli o 297 zł wyżej niż to, czego deweloper żąda dziś za to, co zostało. Cena ofertowa i transakcyjna rozjeżdżają się tu o cztery procent.
Po stronie domów cennik obejmuje osiem segmentów przy Wiśniowej 1-28 od M INVESTMENT GROUP, o typowej powierzchni 107 m² i medianie ceny 694 965 zł.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Domy, wszystkie | 101 | 557 000 zł | 858 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 51 | 620 000 zł | 540 m² |
| Działki | 30 | 147 500 zł | 1013 m² |
50 ze 101 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. Dlatego pokazujemy osobno wiersz z pojedynczą zabudową; wychodzi o 63 000 zł drożej przy wyraźnie mniejszej działce.
Działek jest w oknie 30, a ostatni akt pochodzi z 13 maja 2026. Ich rozrzut jest ogromny, od 39 934 zł w dolnym kwartylu do 272 897 zł w górnym, bo w jednym worku siedzą małe działki miejskie i duże grunty na obrzeżach.
Co z tego ma kupujący
W Sieradzu mediana miasta dobrze opisuje rzeczywistość, bo nowego budownictwa jest za mało, żeby ją rozciągnąć. 6284 zł/m² to cena, jakiej można się spodziewać w typowym bloku.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ceny stoją od roku, więc presja czasu, którą tworzy sprzedający, nie ma pokrycia w aktach. Cena metra prawie nie zależy tu od metrażu, więc porównując dwie oferty, patrz na cenę całkowitą. A jeśli sprzedający powołuje się na ceny z nowej inwestycji przy Spacerowej, to mówi o 7 procentach rynku i o innym towarze; mediana rynku wtórnego leży o półtora tysiąca złotych na metrze niżej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zduńska Wola leży 15 kilometrów stąd i jest o 548 zł na metrze tańsza, a Łask o 624 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu Sieradza, Zduńskiej Woli i Łasku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
