W rankingu gmin Łódź wypadła jako jedno z najtańszych dużych miast w Polsce. Teraz schodzimy o poziom niżej i pytamy, ile z tej średniej zostaje w konkretnej dzielnicy.
Podstawą jest 17 771 aktów notarialnych dotyczących mieszkań w Łodzi z ostatnich dwóch lat. Wychodzi z nich ranking pięciu dzielnic, który wygląda sensownie, dopóki nie sprawdzisz, co dokładnie w każdej z nich się sprzedało.
Skąd pochodzą te liczby
Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez starostwa. Każdy rekord to cena zapisana w akcie notarialnym, razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu. Zasady liczenia:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
- Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka apartamentów.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe. W Łodzi filtr wyłapał 1933 akty z medianą 1395 zł/m², głównie sprzedaż mieszkań miejskich najemcom i pakiety hurtowe. Wracamy do nich niżej, bo to najciekawszy fragment tych danych.
- Osiedle pokazujemy dopiero od 30 transakcji w górę.
- Każdy ranking w tym wpisie podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo mediana z obu naraz nie opisuje żadnego realnego mieszkania.
Jedna uwaga o samych dzielnicach. Formalnie Łódź nie ma ich od 1993 roku, kiedy podział na dzielnice zniesiono, a jednostkami pomocniczymi zostały osiedla. W mowie potocznej i w ogłoszeniach Bałuty, Górna, Polesie, Śródmieście i Widzew żyją dalej, więc liczymy po ich granicach z OpenStreetMap. Wewnątrz nich dokładamy warstwę osiedli, też z OSM, i tam pokrycie bywa nierówne: dla Śródmieścia mamy trzy obszary z próbką powyżej 30 transakcji, dla Bałut trzynaście.
Mediana dla całego miasta w tym oknie to 8790 zł/m², połowa transakcji mieści się między 7247 a 10 056 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 388 tysięcy zł.
Ranking dzielnic
| Dzielnica | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów | Razem zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Polesie | 8418 | 2096 | 9601 | 3152 | 9370 |
| Widzew | 8138 | 1606 | 9168 | 1751 | 8815 |
| Śródmieście | 7840 | 1030 | 10 182 | 1253 | 9557 |
| Górna | 7527 | 2471 | 8988 | 611 | 7884 |
| Bałuty | 7464 | 2763 | 9344 | 1008 | 7871 |
Ranking podajemy osobno dla obu rynków, bo w Łodzi rozchodzą się one mocniej niż same dzielnice. Mediana rynku pierwotnego w całym mieście to 9538 zł/m² z 7775 aktów, a rynku wtórnego 7777 zł/m² z 9996 aktów. Nowe mieszkanie kosztuje tu za metr o 23 procent więcej niż używane, czyli odwrotnie niż w Warszawie i Gdańsku.
Na rynku wtórnym kolejność to Polesie, Widzew, Śródmieście, Górna, Bałuty, a różnice są małe: wszystkie pięć median mieści się między 7464 a 8418 zł/m². Rynek pierwotny układa się inaczej. Prowadzi Śródmieście z 10 182 zł/m², a nowe mieszkania na Bałutach, czyli w dzielnicy ostatniej w rankingu łącznym, kosztują 9344 zł/m², więc więcej niż nowe na Widzewie.
Ostatnia kolumna to mediana z obu rynków naraz, ta sama, którą pokazywaliśmy do tej pory. Rozpiętość między pierwszym i ostatnim miejscem wynosi w niej 21 procent. W rankingu gmin Warszawa była prawie dwa razy droższa od Bydgoszczy, a tutaj cała skala trzeciego miasta w kraju mieści się w jednej piątej.
Zwraca uwagę liczba aktów. Na Polesiu podpisano ich 5248, czyli 29,6 procent wszystkich łódzkich, ponad dwa razy więcej niż w Śródmieściu, choć to Śródmieście jest sercem miasta. Powód widać w tabeli: 3152 z tych aktów to rynek pierwotny. Polesie jest dziś główną budową Łodzi, a nie jej najdroższą dzielnicą.
Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby są nieco inne niż w naszym dwuletnim oknie. W tak krótkim ujęciu Polesie zdążyło już wyprzedzić Śródmieście, co dobrze pokazuje, dokąd przesuwa się łódzki rynek.
Ranking rozsypuje się, gdy oddzielisz nowe od starego
Wróćmy do tabeli wyżej i zobaczmy, co robi z nią wspólna mediana.
Śródmieście wygrywa ranking łączny, ale wśród mieszkań używanych spada na trzecie miejsce. Jego wysoka wspólna mediana bierze się z tego, że 1253 śródmiejskie akty to nowe lokale po 10 182 zł/m², a używane kamienice i bloki sprzedają się tam po 7840 zł/m², czyli taniej niż na Widzewie.
W drugą stronę działa to samo. Nowe mieszkanie na Bałutach kosztuje 9344 zł/m², więc więcej niż nowe na Widzewie i o 19 procent więcej niż używane w Śródmieściu. Bałuty siedzą na końcu rankingu łącznego, bo trzy czwarte transakcji dotyczy tam starego zasobu, a nie bo nowe budownictwo jest tam tanie.
Praktyczny wniosek jest prosty. Zanim porównasz dzielnice, sprawdź, którego rynku dotyczy liczba. Wspólna mediana miesza dwa segmenty różniące się w Łodzi o 23 procent, więc mówi głównie o tym, gdzie akurat stoją dźwigi, a nie o tym, ile zapłacisz za konkretne mieszkanie.
Widać to również w tempie wzrostu. Mediana Widzewa wzrosła rok do roku o 10 procent, a Śródmieścia o 9 procent, ale w skali miasta rynek wtórny stoi: 7765 zł/m² w starszym roku i 7780 w nowszym. Reszta wzrostu to zmiana tego, co akurat weszło do rejestru. Dane z ostatnich miesięcy będą się jeszcze dopełniać, bo starostwa wprowadzają akty z opóźnieniem.
Rozrzut wewnątrz dzielnicy
| Dzielnica | 10 percentyl | Mediana | 90 percentyl | Ile razy więcej |
|---|---|---|---|---|
| Śródmieście | 5 711 | 9 557 | 12 382 | 2,17 |
| Widzew | 6 292 | 8 815 | 11 926 | 1,90 |
| Bałuty | 5 881 | 7 871 | 10 683 | 1,82 |
| Górna | 5 888 | 7 884 | 10 331 | 1,75 |
| Polesie | 6 804 | 9 370 | 11 319 | 1,66 |
Między najdroższą i najtańszą dzielnicą Łodzi jest 21 procent różnicy. Wewnątrz Śródmieścia jest jej 117 procent. Zdanie „kupuję w Śródmieściu" nie zawęża więc ceny prawie w ogóle.
Na poziomie osiedli te same dzielnice rozjeżdżają się jeszcze wyraźniej:
| Dzielnica | Najdroższe osiedle | Najtańsze osiedle |
|---|---|---|
| Widzew | Niciarniana 11 844 | Stoki 5783 |
| Polesie | Brus 10 254 | Koziny 7494 |
| Bałuty | Helenów 10 186 | Żabieniec 6832 |
| Górna | Rokicie 9421 | Chojny 7276 |
| Śródmieście | Fabryczna 10 082 | Centrum 9412 |
Osiedla: pełna czołówka i koniec tabeli
Z 57 osiedli i obszarów, jakie OSM wyznacza w granicach miasta, 47 ma co najmniej 30 transakcji w naszym oknie.
| Osiedle | Dzielnica | Mediana zł/m² | Transakcje | Rynek pierwotny |
|---|---|---|---|---|
| Niciarniana | Widzew | 11 844 | 53 | 7,5% |
| Stary Widzew | Widzew | 11 000 | 372 | 55,9% |
| Brus | Polesie | 10 254 | 195 | 92,8% |
| Helenów | Bałuty | 10 186 | 177 | 92,7% |
| Fabryczna | Śródmieście | 10 082 | 694 | 52,0% |
| Fabryczna Widzew | Widzew | 10 041 | 531 | 70,6% |
| Politechniczna | Polesie | 9907 | 277 | 67,5% |
| Księży Młyn | Widzew | 9845 | 433 | 45,7% |
| Złotno | Polesie | 9732 | 568 | 69,7% |
| Stare Polesie | Polesie | 9566 | 1946 | 63,7% |
Koniec tabeli:
| Osiedle | Dzielnica | Mediana zł/m² | Transakcje | Rynek pierwotny |
|---|---|---|---|---|
| Stoki | Widzew | 5783 | 218 | 63,8% |
| Żabieniec | Bałuty | 6832 | 154 | 2,6% |
| Andrzejów | Widzew | 7269 | 63 | 96,8% |
| Chojny | Górna | 7276 | 414 | 7,2% |
| Teofilów | Bałuty | 7343 | 550 | 4,9% |
| Dąbrowa | Górna | 7394 | 684 | 1,8% |
| Stare Bałuty | Bałuty | 7474 | 870 | 19,8% |
| Żubardź | Bałuty | 7485 | 259 | 2,3% |
Osiedla też trzeba czytać osobno dla każdego rynku. Poniżej wybrane z nich, uszeregowane według rynku wtórnego. „Za mało" znaczy, że drugiego rynku praktycznie tam nie ma.
| Osiedle | Dzielnica | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów |
|---|---|---|---|---|---|
| Stare Polesie | Polesie | 8210 | 707 | 9762 | 1239 |
| Fabryczna Widzew | Widzew | 8021 | 156 | 10 493 | 375 |
| Stary Widzew | Widzew | 7978 | 164 | 11 906 | 208 |
| Retkinia | Polesie | 7779 | 463 | 9642 | 249 |
| Centrum | Śródmieście | 7673 | 575 | 9806 | 675 |
| Widzew Wschód | Widzew | 7668 | 400 | 8615 | 605 |
| Fabryczna | Śródmieście | 7653 | 333 | 11 076 | 361 |
| Dąbrowa | Górna | 7394 | 672 | za mało | |
| Stoki | Widzew | 7389 | 79 | 5238 | 139 |
| Teofilów | Bałuty | 7304 | 524 | za mało | |
| Stare Bałuty | Bałuty | 7276 | 698 | 8472 | 172 |
| Chojny | Górna | 7161 | 384 | 9634 | 30 |
Stoki są w tej tabeli wyjątkiem: nowe lokale schodziły tam po 5238 zł/m², a używane po 7389 zł/m², czyli drożej. Na żadnym innym osiedlu z tego zestawienia kolejność się nie odwraca.
Stoki nie pasują do reszty również w tabeli zbiorczej. Mają 64 procent rynku pierwotnego i jednocześnie najniższą medianę w mieście, czyli dokładnie odwrotnie niż wszędzie indziej. Wrócimy do nich za chwilę.
Mieszkania miejskie sprzedawane najemcom, czyli 1933 akty poza rynkiem
Przy ulicy Ketlinga na Olechowie w naszym oknie podpisano 188 aktów z medianą 2147 zł/m², przy typowym mieszkaniu 60 m² i cenie całkowitej 129 tysięcy zł. To jedna czwarta stawki, jaką płaci się kilkaset metrów dalej.
Te akty da się powiązać z konkretną decyzją miasta. W listopadzie 2025 Urząd Miasta Łodzi opublikował wykaz lokali przy Ketlinga 15 przeznaczonych do sprzedaży bezprzetargowej. W lutym 2026 w rejestrze pojawiło się 20 aktów z tego adresu ze średnią 2129 zł/m². Sprzedaż mieszkania miejskiego najemcy to cena z bonifikatą, a nie oferta, którą ktokolwiek zobaczy na portalu.
185 ze 188 tych aktów nasz filtr oznacza dziś jako nierynkowe i wyrzuca z każdej mediany. Widać to gołym okiem po skutkach: bez filtra Olechów wychodził na najtańsze osiedle Łodzi z medianą 5576 zł/m², a po odsianiu miejskich sprzedaży ma 9605 zł/m² i 223 zwykłe transakcje. Jedna decyzja urzędu potrafiła przesunąć całe osiedle o 72 procent.
W całym mieście filtr wyłapał 1933 akty z medianą 1395 zł/m². Stoki, które zostały na dole tabeli, to ten sam mechanizm w łagodniejszej wersji: bloki przy Hyrnej i Listopadowej wchodzą do rejestru po 4300 do 5500 zł/m², czyli poniżej rynku, ale na tyle blisko niego, że filtr ich nie odcina.
Wniosek dla czytającego ogłoszenia jest prosty: pojedyncza niska cena w rejestrze nie znaczy, że w tej okolicy da się tak kupić. Dlatego przy każdym adresie pokazujemy liczbę transakcji i ich rozrzut, a nie tylko jedną liczbę.
Oferty deweloperów kontra akty notarialne
Mamy też 8215 bieżących ofert z rynku pierwotnego w Łodzi. Ich mediana to 11 062 zł/m², przy 9538 zł/m² w aktach notarialnych z tego samego segmentu. Zewnętrzna kontrola się zgadza: TabelaOfert podaje za czerwiec 2026 średnią ofertową 11 178 zł/m² dla rynku pierwotnego w Łodzi.
| Dzielnica | Oferty zł/m² | Akty, rynek pierwotny | Różnica |
|---|---|---|---|
| Widzew | 11 800 | 9168 | +29% |
| Śródmieście | 11 957 | 10 182 | +17% |
| Bałuty | 10 700 | 9344 | +15% |
| Polesie | 10 800 | 9601 | +12% |
| Górna | 9900 | 8988 | +10% |
Ta różnica nie jest w całości rabatem do wynegocjowania. Oferty to zdjęcie dzisiejszego cennika, często z lokalami w budowie i z niesprzedanymi resztkami w gotowych inwestycjach, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc część luki to zwykły upływ czasu. Kolejność jednak coś mówi. Widzew wygląda na drugą najdroższą dzielnicę w cennikach i trzecią w aktach, więc to tam rozjazd między życzeniem a podpisem jest największy.
Metraż prawie nie zmienia stawki
| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Mediana ceny |
|---|---|---|
| Do 35 m² | 9050 | 250 462 |
| 35 do 50 m² | 8751 | 363 873 |
| 50 do 70 m² | 8706 | 507 000 |
| Powyżej 70 m² | 8761 | 721 797 |
Łódź jest tu wyjątkiem na tle reszty kraju. W Krakowie kawalerka kosztuje za metr o 18 procent więcej niż mieszkanie powyżej 70 m², we Wrocławiu o 33 procent, a w Łodzi cała rozpiętość to 4 procent. Cena metra praktycznie nie zależy od metrażu, więc przy zakupie liczy się głównie to, ile metrów bierzesz.
Dekada w jednej kolumnie
| Rok | Mediana zł/m² |
|---|---|
| 2016 | 3497 |
| 2018 | 4269 |
| 2020 | 5511 |
| 2022 | 6761 |
| 2024 | 8204 |
| 2025 | 8756 |
| 2026 (I połowa) | 9264 |
Od 2016 roku mediana ceny metra w Łodzi wzrosła o 165 procent. Ostatnie dwa lata wyglądają spokojniej: z 8204 na 9264 zł/m², czyli około 6 procent rocznie, przy stabilnej liczbie transakcji. Wartość dla 2026 dotyczy pierwszego półrocza i jeszcze się zmieni, bo rejestr zapełnia się z opóźnieniem.
Co z tego ma kupujący
Najdroższy adres w Łodzi z co najmniej pięcioma aktami leży na Polesiu: Andrzeja Struga 22, 22 transakcje, mediana 16 558 zł/m², typowe mieszkanie 79 m² za 1,2 miliona zł. Na drugim końcu, po odsianiu transakcji nierynkowych, zostają pojedyncze kamieniczne lokale po 3040 do 3678 zł/m². Obie liczby pochodzą z tego samego rejestru i z tego samego miasta.
Rozjazd potrafi zmieścić się nawet w jednym budynku. Przy Srebrzyńskiej 12 na Polesiu podpisano 414 aktów, mediana wynosi 9538 zł/m², a poszczególne lokale schodziły od 7539 do 17 432 zł/m². Przy 6 Sierpnia 19A z 339 transakcji rozrzut sięga od 7621 do 12 564 zł/m². Decydują piętro, stan, ekspozycja i to, czy sprzedający się spieszył.
W ostatnich dwóch latach w Łodzi zebraliśmy transakcje z 4583 adresów. Mediana ceny domu w granicach miasta to 710 tysięcy zł. Wszystkie liczby z tego wpisu możesz sprawdzić samodzielnie w cenach transakcyjnych dla Łodzi: mapa, dzielnice, osiedla i lista adresów. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawia jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowiada na pytanie, którego żadna mediana dzielnicy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
