Gmina Brzozów zajmuje 502 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5600 zł/m², czyli o 7 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 25 637 osób, a do Rzeszowa jest stąd 53 km i pięćdziesiąt minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 127 aktów notarialnych, więc próba jest mała i tak trzeba ją czytać. Trzeba też od razu podać datę: rejestr brzozowski kończy się na 17 lutego 2026 roku, czyli pół roku przed publikacją tej analizy.
Najważniejsza rzecz w tych danych to skala koncentracji. Trzy bloki przy ulicy Fryderyka Chopina dają 77 ze 127 transakcji, czyli 61 procent rynku całej gminy, i wszystkie 77 pochodzi z rynku pierwotnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Brzozowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 15 lipca 2024 do 17 lutego 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a brzozowski od tej daty nie oddał nowszych transakcji. Sprawdziliśmy to u źródła przed napisaniem tego wpisu: nowszych aktów w powiecie brzozowskim nie ma.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Brzozów i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 768 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Tabeli izb nie podajemy, bo rejestr wypełnia to pole tylko przy jedenastu ze 127 aktów.
Po tych filtrach zostaje 127 aktów. Mediana to 5600 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5118 do 5993 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 273 000 zł.
Trzy bloki przy Chopina
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Fryderyka Chopina 8G | 5887 | 29 | 29 |
| Fryderyka Chopina 13B | 5600 | 26 | 26 |
| Fryderyka Chopina 13A | 5405 | 22 | 21 |
Trzy adresy, 77 aktów i 61 procent rynku gminy. Mediana środkowego z nich, 5600 zł, jest dokładnie równa medianie całej gminy, więc liczba „5600 zł za metr w Brzozowie" jest w praktyce ceną tej jednej inwestycji.
Trzy bloki dzieli 482 zł na metrze, choć sprzedawały się w tym samym oknie i wszystkie przez dewelopera. Kupujący, któremu ktoś poda „cenę przy Chopina", powinien zapytać o numer budynku.
Pozostałe 50 aktów rozkłada się po całej gminie po kilka na adres i nie tworzy tabeli, którą dałoby się uczciwie opublikować.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5694 | 87 | 273 000 zł | 49 m² |
| Wtórny | 5178 | 40 | 275 000 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to 69 procent transakcji i jest o 516 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 10 procent. To najmniejsza taka różnica wśród pięciu miast południowego Podkarpacia, gdzie w Jaśle sięga ona 36 procent.
Cena całkowita jest po obu stronach praktycznie taka sama, 273 000 zł u dewelopera przeciw 275 000 zł na rynku wtórnym, bo mieszkania z rynku wtórnego są o trzy metry większe.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 5819 | 23 | 16 |
| 50-65 m² | 5809 | 35 | 20 |
| 35-50 m² | 5586 | 50 | 37 |
| do 35 m² | 5455 | 19 | 14 |
Cztery przedziały mieszczą się w 364 zł na metrze, czyli w 7 procentach, i reguła małego metrażu jest tu odwrócona: kawalerki są najtańsze.
Przy rynku, w którym trzy czwarte mieszkań pochodzi z jednej inwestycji, taki płaski rozkład nie zaskakuje: w praktyce porównujemy tu ze sobą mieszkania z tego samego budynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3432 | 44 |
| 2022 | 4400 | 32 |
| 2023 | 4999 | 60 |
| 2024 | 5408 | 47 |
| 2025 | 5697 | 96 |
| 2026 (do 17 lutego) | 5414 | 10 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2265 zł na metrze, czyli o 66 procent, licząc do roku 2025, bo rok 2026 to dziesięć aktów z półtora miesiąca i tej liczby nie należy używać.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje 5698 zł/m² z 98 aktów przeciw 5402 zł/m² z 45 aktów, czyli wzrost o 5,5 procent. Wcześniejszy okres stoi na 45 aktach, więc traktujemy ten odczyt jako sygnał, a nie jako pomiar.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera dla gminy Brzozów ani jednego lokalu, mimo że rynek pierwotny odpowiada tu za 69 procent transakcji. To luka w danych źródłowych.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 42 | 277 025 zł | 132 500 zł | 375 000 zł | 1695 m² |
31 z 42 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 74 procent, najwięcej w całej serii podkarpackiej. Mediana 277 025 zł opisuje więc niemal wyłącznie siedliska, a typowa działka pod nimi ma 1695 m².
Działek rejestr notuje w oknie pięć, o typowej powierzchni 59 m², a ostatnia transakcja pochodzi z 4 sierpnia 2025. Mediany dla nich nie podajemy, bo opisywałaby niewielkie wydzielenia, a nie grunt pod dom.
Co z tego ma kupujący
W gminie Brzozów mediana jest ceną trzech bloków przy jednej ulicy, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o numer budynku przy Chopina, bo trzy sąsiednie bloki dzieli 482 zł na metrze. Jeśli oglądasz starszy blok albo mieszkanie we wsi, porównuj z 5178 zł, czyli z medianą rynku wtórnego. I pamiętaj o dacie, bo najnowsze transakcje, jakie brzozowskie starostwo udostępniło, pochodzą z lutego 2026.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Krosno leży 27 km stąd i jest o 736 zł na metrze droższe, Sanok o 497 zł, a Strzyżów o 400 zł. Całe południe województwa zestawiamy w porównaniu cen w Krośnie, Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
